CSHG Real Estate – Relatório de Análise

CSHG Real Estate

CSHG Real Estate – Relatório de Análise

O CSHG Real Estate FII é um fundo imobiliário que tem por objeto a realização de investimentos através de aquisição de lajes corporativas, ou direitos relacionados aos imóveis, para alienação, locação ou arrendamento. Também pode aplicar em ações, cotas de FIP e de fundos de ações que apliquem na construção civil, cotas de outros Fiis ou em títulos de renda fixa. Os principais fundos investidos são o Kinea Rendimentos Imobiliários (KNCR11), o BB Progressivo II FII (BBPO11) e o Castelo Branco Office Park FII (CBOP11).

A carteira consolidada é composta da seguintes forma:

  • 83% de imóveis;
  • 7% em fundos de renda fixa;
  • 5% em outros fundos imobiliários;
  • 2% em títulos privados;
  • 3% em CRIs.

A seguir, a composição da carteira:

O patrimônio do fundo é composto por empreendimentos comerciais localizados em São Paulo, no Rio de Janeiro, em Porto Alegre e em Curitiba. Os principais são o Jatobá e o Paulista Star, em São Paulo. Para investir no fundo o aporte inicial é a cotação de mercado no momento da compra (R$121,02 nesta data). É destinado a investidores em geral.

A taxa de administração é de 1% do valor de mercado e não será cobrada taxa de performance. O retorno acumulado nos últimos vinte e quatro meses foi de 24%, equivalente a 81,63% do IFIX.

Nos últimos meses distribuiu, em média, R$ 0,80 em dividendos por cota e realizou desdobramento de 1 para 10. Conta com volatilidade de 18,01%. Confira o desempenho no quadro abaixo:

Nossa recomendação

Seguindo a sua estratégia de investir em lajes corporativas, o fundo mantém alta exposição no estado de São Paulo, com proporção de mais de 80% da carteira imobiliária. Este mercado apresentou, em 2017, vacância abaixo do esperado. Isso aconteceu devido a postergação na entrega de imóveis e absorção líquida que não se observava desde 2010 (240 mil m²), fechando o ano com uma média de 19% na desocupação.

Neste cenário, a vacância financeira do CSHG Real Estate vem apresentando recuperação, atingindo a marca de 17,5%. Com isso temos a expectativa de que se reduza ainda mais. Outro ponto importante é a diversificação entre empreendimentos localizados em diversas regiões. Dessa forma, reduz o risco com perdas relacionadas a quebra de contratos e inadimplência.

Evolução da vacância e setores de atuação 

 

Pelo menos 20% dos contratos são atípicos, provenientes de operações de construção sob medida e compra com locação concomitante, oferecendo condições diferenciadas, tais como prazo, multas e aviso prévio em caso de desocupação.

Depois de um período com forte queima de caixa para manter os rendimentos dos cotistas e evitar desvalorização no mercado, foi anunciado que os dividendos passaram de R$ 0,94 ao mês para R$ 0,80, considerando o desdobramento realizado em 19 de abril.

Nos últimos doze meses foram vendidos cinco imóveis pelo montante de R$ 22,7 milhões, com ganho de 15,7% sobre o valor patrimonial na época da negociação e lucro médio de 13,3% em relação ao valor de aquisição mais benfeitorias. Atualmente, conta com 186 unidades locáveis, situadas em 19 empreendimentos diferentes, com 151 m² de área privativa e 57 contratos de locação.

 

Indicamos a exposição no fundo para investidores de perfil moderado, que buscam diversificação e complemento na renda para o longo prazo. O fundo, inclusive, está presente em nossas recomendações para este mês e pode ser considerado uma boa opção para quem busca rendimentos no mercado imobiliário com maior liquidez.

Quer receber as melhores análises e recomendações para a montagem da sua carteira de Fundos Imobiliários?

Esse conteúdo é um resumo do Relatório de Análise de Fundos Imobiliários. O relatório completo é publicado, semanalmente, no nosso plano TOP FUNDOS DE INVESTIMENTOS.

Sobre o TOP Fundos

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Analistas Responsáveis

Danillo Sinigaglia Xavier Fratta, CNPI-T EM-1795

Daniel Karpouzas Barcellos, CNPI EM-1855

 

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Fontes das Informações: Valor, InfoMoney, Quantum. Estadão/Broadcast. Folha. Exame. B3, MoneyTimes.

Importante: leia nosso Disclosure antes de investir.

Capitalizo consultoria, análises e recomendações de investimentos.

JS Real Estate Multigestão FII – JSRE11

JS Real Estate

JS Real Estate Multigestão FII – JSRE11

Hoje traremos o relatório de Gestão do JS Real Estate Multigestão FII – JSRE11.

A Gestora

A Safra Asset Management é responsável pela administração de carteiras de valores mobiliários, sendo uma unidade de negócios do Grupo Safra. A empresa foi criada com o objetivo de gerir exclusivamente recursos de terceiros por meio de fundos de investimento e carteiras administradas.

Opera de maneira totalmente segregada das demais atividades exercidas pelas outras empresas do grupo, respeitando integralmente os princípios de chinese wall.

Possui processos de investimentos estruturados e sistemas independentes de controle de riscos e compliance. Conta, ainda, com estrutura técnica especializada na análise e decisões de investimento para os recursos dos fundos de investimento. Trabalha com diversos fatores de risco, com exposição em variação de juros, renda variável, índice de preços, crédito privado e imobiliário.

O Fundo

O JS Real Estate Multigestão tem como política de investimentos a aquisição de ativos imobiliários de longo prazo, objetivando:
– rendimentos oriundos das cotas de outros fundos de investimento imobiliário;
– ganho de capital nas negociações de cotas de outros fundos de investimento imobiliário de seu patrimônio;
– rendimentos dos Títulos de Renda Fixa (CRIs, LCIs e LHs) que venha a adquirir.

Relatório Gerencial – Junho de 2018

O fundo distribuiu rendimentos de R$ 0,54 por cota em maio de 2018. Com isso, perfazendo um yield mensal de 0,51% sobre o valor de fechamento do período anterior. A variação do valor de mercado foi de -2,58%, trazendo o deságio entre o preço e o valor patrimonial da cota para 4,32%.

No mês, ocorreu a devolução do conjunto 1501 do edifício WTorre Nações Unidas III, empreendimento que o produto detém 30% de participação. Sendo assim, o único do portfólio que a propriedade não corresponde a 100% da área.

No imóvel, a vacância foi aumentada em 1,89% da área locável pertencente ao fundo. Outro fato relevante foi o recebimento de aluguel do 21° andar do edifício Praia de Botafogo 440 após término de carência.

Principais números do mês

No final de maio aconteceu a liquidação do direito de preferência da 5ª emissão de cotas. O montante total foi de R$ 54,5 milhões. O IPO foi finalizado em 14 de junho com um total de R$ 173,4 milhões captados, sendo que estes recursos estão provisionados até o pagamento dos rendimentos proporcionais a cada um dos recibos neste mês.

Em relação a carteira, imóveis e participações continuam com a maior proporção, sendo que R$ 271,4 milhões (38,7% do total do fundo) correspondem aos empreendimentos Nações Unidas III e Praia do Botafogo 440. Os aportes em outros fundos imobiliários chegam a R$ 150,2 milhões (21,4%), com destaque para CSHG JHSF Prime Offices (HGJH11), Santander Agências (SAAG11) e VBI FL 4440 (FVBI11).

Em relação a CRIs, estão investidos R$ 133,4 milhões (19%), divididos entre títulos da Cyrela Commercial Properties indexados ao CDI, da CB Empreendimentos Imobiliários atrelados ao IPCA e da Suzano IPCA+.

Possui 30% da composição em títulos públicos para dar rendimento às disponibilidades e fechou a última apuração com R$ 66 milhões de rendimentos e contas a pagar.

Alocação da Carteira

Quanto ao fechamento de maio, houve queda no rendimento com fundos imobiliários investidos, totalizando o montante mensal de R$ 745,7 mil.

Em CRIs, o incremento do resultado foi na ordem de 1%, fechando em R$ 806 mil. O rendimento de títulos públicos cresceu consideravelmente devido ao maior investimento neste tipo de papel, totalizando R$ 662,3 mil. Esse valor foi 2% acima de abril.

Devido a manutenção dos contratos de aluguel até o fechamento do balanço, a receita com os empreendimentos diretos se manteve estável. Assim, o resultado do mês apresentou evolução de 1% frente a abril, influenciando no acréscimo em dividendos distribuídos, uma vez que no mês anterior o valor de proventos por cota foi de R$ 0,52.

Negociação em Bolsa

O volume financeiro de negociação em bolsa estava em queda desde dezembro de 2017, quando apresentou montante de R$ 30,4 milhões e média diária de R$ 1,6 milhão.

Em maio de 2018 o volume total de negociação ficou em R$ 31,4 milhões e média diária de R$ 1,5 milhão, sendo o maior montante mensal desde outubro do ano passado.

Este movimento demonstra retomada gradual na movimentação do ativo, após um início de ano com grande queda de transações. A seguir o portfólio de imóveis atual:

Ativos Imobiliários

Edifício WTNU III

Imóvel corporativo classe AA, localizado na região da Marginal Pinheiros em São Paulo, no bairro Pinheiros.

Locatário: Allianz Seguros

ABL: 15.857m²

Valor contábil R$260.485.304

S/PL: 36,8%

Edifício Praia do Botafogo

Imóvel corporativo classe A, localizado na região sul do município do Rio de janeiro, no bairro do Botafogo.

Locatários: Intelsat (5º andar) e MPA (21º andar)

ABL: 717m²

Valor contábil: R$7.230.000

S/PL: 1,02%

Desempenho Histórico do Fundo

Desde 10/06/2011, as cotas do Fundo valorizarem-se 109,41%:

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Invista em Fundos Imobiliários e diversifique seus investimentos

O investimento em Fundos Imobiliários é uma das formas mais inteligentes de se investir em imóveis. Além do fato dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível que você invista nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa (atrelados ao mercado imobiliário) do Brasil.

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Dicas de investimentos

dicas de investimentos

Dicas de investimentos

Hoje vamos falar sobre dicas de investimentos . Imagine a seguinte situação: você está com um sério problema de saúde e pergunta ao seu melhor amigo o que fazer. Ele prontamente responde: ‘’minha dica é que você vá ao médico’’. Se ele tivesse respondido algo como ‘’deixe que eu opero você’’ ou ‘’ coma mais frutas que passa’’, você o levaria a sério?

Eu espero que não.

Diariamente, eu recebo diversas perguntas de investidores a respeito do que fazer com ações, fundos, títulos de renda fixa, etc. Boa parte desses investimentos ‘’apareceram’’ nas carteiras desses investidores como resultados de dicas. Sejam elas de amigos, parentes ou outros profissionais do mercado.

Os dois grandes problemas de seguir dicas de investimentos são:

1 – Motivos pelos quais a pessoa deu uma dica

O que levou o seu amigo a lhe dar uma dica? Ele realmente tem embasamento técnico para lhe dizer onde investir? Ou simplesmente ele acha que um determinado investimento é bom ou escutou alguém falando a respeito?

Acredito que você já sabe a resposta.

2 – O momento de ‘’saída’’ da dica

Quem já investe sabe o quão fácil é comprar uma ação ou investir em um fundo de investimento. ‘’Difícil’’ é acompanhar e saber quando vender ou sair de um investimento.

Caso você tenha recebido uma dica, ela veio acompanhada do Plano B? Ou seja, e se algo der errado, o que você fará? A pessoa que lhe deu a dica vai avisar caso algum problema aconteça?

Obviamente, não quero invalidar o ‘’mercado’’ de dicas, longe disso. Uma pessoa não precisa de conhecimento técnico para dar uma dica de que rua você precisa dobrar quando está perdido, por exemplo. Mas se a dica dela for errada, o que você perderia? Acredito que só alguns minutos procurando um lugar para dar o retorno.

Porém, quando falamos de investimentos, uma dica errada pode fazer com você perca dinheiro ou deixe de ganhar dinheiro.

Não confunda dicas com recomendações

O principal profissional de uma empresa de consultoria como a Capitalizo, é o Analista de Investimentos CNPI. Essa pessoa é habilita para exercer suas atividades pela Associação dos Analistas e Profissionais do Mercado de Capitais (APIMEC) e Comissão de Valores Mobiliários (CVM).

A partir de uma profunda análise de ativos como fundos, ações, títulos de renda fixa, situação da economia, entre outros fatores, o Analista de Investimentos emite relatórios, que irão gerar recomendações.

O nosso Analista não quer dar dicas, nem conselhos, mas sim dizer onde ele acredita que seja melhor investir, de acordo com o seu perfil e objetivos.

Trabalhando dessa forma, aumentamos o grau de comprometimento e alinhamento de interesse com os nossos clientes, já que a satisfação de todos virá a partir dos resultados gerados pelas nossas recomendações.

Não estou dizendo que os Analistas acertarão sempre, pelo contrário. Da mesma forma que um empresário que montou um restaurante não tem como garantir o sucesso do mesmo. Isso porque, tanto no mercado financeiro, quanto no mercado de restaurantes, boa parte das variáveis não estão sob nosso controle.

Estratégia

Podemos não garantir ganhos, mas podemos garantir que de forma técnica e profissional, todas as nossas recomendações contarão com pontos de entrada e de saída, caso alguma coisa que não esperávamos aconteça.

Da mesma forma, o dono do restaurante fará uma serie de ações no curto prazo, como investir em marketing, contratar bons profissionais e utilizar produtos de qualidade, para aumentar as suas chances de sucesso.

Ou seja, ter uma boa estratégia aumenta (e muito) as suas chances de ter excelentes ganhos. Seja abrindo um restaurante ou investindo seu dinheiro no mercado financeiro.

Minha dica de investimentos

Quando o assunto é o seu dinheiro ou onde investir, atue da forma mais profissional possível.

Se você já entende do mercado e faz suas próprias análises, minha dica é utilizar as recomendações dos nossos Analistas para maximizar os seus ganhos e minimizar as suas perdas.

Porém, se você, como a maioria dos investidores, tem suas atividades e não consegue de forma integral, cuidar dos seus investimentos, minha dica é que você siga as recomendações dos nossos Analistas sabendo que alguém está zelando e monitorando onde o seu dinheiro está investido.

Qualquer dúvida, entre em contato.

Um abraço

Tiago

 

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Juros e dólar em alta – Como aproveitar esse cenário?

Juros e dólar em alta

Juros e dólar em alta – Como aproveitar esse cenário?

O cenário de juros e dólar em alta também pode apresentar oportunidades. Hoje vamos falar a respeito de investimentos que se beneficiam com a alta da moeda americana e com a expectativa de juros crescentes nos próximos meses/anos.

Um deles é um Fundo de Investimento de Renda Fixa e os outros, ações negociadas na bolsa.

Fundos de Renda Fixa Crédito Privado atrelados ao CDI

Esse tipo de produto é uma ótima opção para investidores conservadores, que buscam ganhos acima do CDI. Nesses casos, quanto mais os juros subirem, mais o CDI subirá e maior será o retorno dos títulos que fazem parte do Fundo. Normalmente esse tipo de Fundo é composto por CDBs de grandes bancos, FIDCs, letras financeiras e debêntures de grandes empresas.

Como destaque temos o Sparta Top Renda Fixa, que deve fechar para captação até o final de junho. O Fundo fechou o mês de maio com +0,56% de rentabilidade (109% do CDI). Em 12 meses acumula retorno de 111% do CDI. A carteira do Fundo é composta por 150 emissores e a maior posição é uma letra financeira do Bradesco (3,8%).

Desde o seu início, em 2012, o Sparta Top acumula alta de 98,22% ou 112,72% do CDI:

Para receber as melhores recomendações de Fundos de Investimentos, como essa do Sparta Top e ter consultoria completa na montagem da sua carteira de Fundos de Investimentos, conheça o nosso produto TOP FUNDOS DE INVESTIMENTOS. 

 

Ações de empresas exportadoras, seguradoras e de fidelidade

Apesar da volatilidade do mercado de ações, algumas empresas devem se beneficiar diretamente de um cenário de juros parando de cair e dólar em alta:

Exportadoras

Empresas que tem receitas em dólar, são fortemente beneficiadas com a alta recente da moeda. Companhias como Suzano (SUZB3) e Fibria (FIBR3), por exemplo, além da alta do dólar estão se beneficiando por preços de celulose mais altos.

Abaixo segue o gráfico de variação de Fibria (FIBR3), que acumula alta de 56,91% em 2018:

Seguradoras e empresas de fidelidade

Em agosto de 2016 a taxa Selic estava em 14,25%, bem acima dos 6,5% atuais. Patamares baixos da Selic e, por consequência do CDI, são negativos para a empresas seguradoras (que aplicam os valores dos prêmios no mercado financeiro) e para as empresas de fidelidade.

Só como exemplo, temos o caso da Multiplus (MPLU3), empresa de fidelidade controlada pela Latam, que viu sua receita financeira cair 41,9% nos três primeiros meses de 2018. Uma das principais causas dessa piora,  foi a queda da Selic.

Assim, como a Multiplus, que é uma excelente pagadora de dividendos, outras empresas também ”respiram aliviadas” com o fim do ciclo de baixa na taxa de juros.

Como aproveitar essas oportunidades

Mesmo com o cenário de volatilidade atual, algumas ações de empresas exportadoras, seguradoras e de fidelidade podem ser boas alternativas de compra. Isso vale tanto para quem quer iniciar suas aplicações em bolsa, quanto para quem deseja aumentar suas posições.

Pensando nisso, enviamos um relatório para os nossos clientes reiterando recomendações nessas classes de ativos. Lembrando que, a maioria dessas recomendações foram passadas ainda em 2017, com o intuito de antecipar o cenário atual.

Caso você também tenha interesse em receber essas e outras recomendações, visando a montagem da sua Carteira de Ações, conheça o nosso produto INVISTA EM AÇÕES.

 

Analistas Responsáveis

Danillo Sinigaglia Xavier Fratta, CNPI-T EM-1795

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Fontes das Informações: Valor, InfoMoney, Quantum, Estadão/Broadcast, Folha, Exame, B3. MoneyTimes.

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Dividendos – Conheça os maiores pagadores

dividendos

Dividendos – Conheça os maiores pagadores

Realizamos um estudo com ações listadas na B3 para identificar as que apresentaram o maior rendimento com distribuição de dividendos (dividend yield) nos últimos doze meses. O percentual corresponde a proporção de proventos distribuídos nos últimos doze meses em relação ao valor de mercado com fechamento no mês passado.

Neste relatório, divulgamos um ranking com empresas de vários setores, ordenadas de forma decrescente de acordo com o dividend yield. Para complementar a análise, adicionamos o retorno com ganhos de capital, o total de proventos no período e o valor distribuído por ação. Importante ressaltar que o resultado de cada empresa não é garantia de rentabilidade futura.

Ranking dos 10 maiores pagadores

Ação Código Dividend Yield Retorno 12 meses Proventos Dividendos por Ação
CYRE COM-CCP ON NM CCPR3 25,57% 59,57% R$ 344.999.820,82 R$ 2,889
EZTEC ON NM EZTC3 17,31% 17,18% R$ 525.776.439,77 R$ 3,186
UNIPAR PNB UNIP6 14,28% 564,18% R$ 293.857.249,10 R$ 5,849
QGEP PART ON NM QGEP3 13,86% 114,73% R$ 401.139.923,10 R$ 1,545
COMGAS PNA CGAS5 13,04% 26,88% R$ 202.385.439,25 R$ 7,197
CEB PNA CEBR5 12,51% 29,73% R$ 5.155.193,39 R$ 3,926
TRIUNFO PART ON NM TPIS3 11,58% -38,89% R$ 33.768.952,85 R$ 0,195
MULTIPLUS ON NM MPLU3 11,46% -30,55% R$ 482.615.627,74 R$ 2,979
COPASA ON NM CSMG3 11,35% 35,75% R$ 599.009.003,14 R$ 4,739
COMGAS ON CGAS3 11,09% 48,37% R$ 666.811.901,78 R$ 6,543

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Esse conteúdo é um resumo do Relatório de Análise Setorial de Ações. O relatório completo é publicado, periodicamente, no nosso plano INVISTA EM AÇÕES.

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Caso você queira receber análises e recomendações de médio e curto prazos, conheça o FULL TRADER.

 

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Entenda o que é o CDI e como ele pode afetar seus investimentos

o CDI

Entenda o que é o CDI e como ele pode afetar seus investimentos

Para quem começa a investir, é sempre bom conhecer todos as taxas e significados das inúmeras siglas e abreviações. Isto contribui não apenas para compreendermos onde estamos investindo, mas também para acompanhar os indicadores. E, entre esses ‘termos’ está o CDI – Certificado de Depósito Interbancário.

Como o próprio nome já diz, são as transações feitas internamente entre bancos, sem a intervenção do poder público ou do mercado – apesar de ambos terem relevância para os índices da sigla. Desta forma,hoje vamos trazer tudo que você precisa saber sobre o CDI.

Funcionamento na prática

Como dito acima, o CDI envolve operações entre bancos, onde um empresta dinheiro para o outro, em curtos períodos, geralmente inferiores há 24 horas. Mas, por que uma instituição bancária precisa emprestar dinheiro da outra?

Pois, segundo a regra estabelecida pelo Banco Central, os bancos precisam estar ‘no azul’ no fechamento das operações do dia. Isso faz com que, se falta dinheiro no caixa de um banco, ele precisará recorrer ao outro e, desta forma, surge o CDI.

CDI e os investimentos

Outro ponto importante a ser frisado é que o CDI terá uma taxa muito próxima ou quase idêntica a Selic (taxa básica de juros) – tudo feita de maneira diária em ambos os casos. Com um valor atrelado a Selic, o CDI sempre será um indicador, e nunca investimento.

Você investirá em CDB, LCI ou LCA, por exemplo, e não nos Certificados de Depósito Interbancários. Desta forma, não há como investir no CDI propriamente dito, mas sim na porcentagem que o banco oferece.

Nos bancos grandes, é comum encontrarmos ativos de renda fixa que rendem entre 80% a 95% do CDI, enquanto nas instituições bancárias médias e pequenas, a taxa pode varia entre 105% até 120% do CDI. Desta forma, considerando que 100% do indicador corresponde a Selic, seu investimento pode ter mais ou menos ganhos que a taxa básica de juros.

Você deve estar se perguntando: quem iria investir em 90% do CDI quando pode ganhar 110%? Isto está relacionado ao risco.  Quanto mais ‘confiável’ e sólido for um banco, como os maiores do país, minimamente há a chance de falências.

Já quando as taxas são muito atrativas, isso também pode indicar que o banco tem dificuldades na captação. Por isso é bom ficar atento.

Conclusão

Quando for investir, dê uma conferida se o seu produto financeiro é atrelado ao CDI e qual é a porcentagem dele em relação ao todo. Investimentos abaixo de 90%, quando há cobrança de imposto de renda, no caso do CDB, podem não ser atrativos.

Por outro lado, um LCI ou LCA com 90% do CDI, pode ser uma ótima escolha, visto que não há cobrança do imposto de renda.

Desta forma, é bom acompanhar os indicadores e fazer os cálculos de rendimento. Se tem dúvidas de como escolher o melhor produto financeiro atrelado ao CDI, fale com a gente, clicando aqui. 

Caso queira continuar aprendendo sobre os principais investimentos do mercado, cadastre-se, gratuitamente, no nosso programa Investidor Capitalizo.

 

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