Fundo Imobiliário ‘barato’: saiba identificar oportunidades

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O P/VP é um dos indicadores mais utilizados ao se analisar o preço de um determinado ativo, sendo este uma ação ou cota de fundo imobiliário.

O fato das cotas de dois diferentes FIIs estarem custando R$ 1,00 e R$ 1.000,00, não diz que o primeiro, por exemplo, está mais “barato” que o segundo, quando examinamos friamente os valores. Já o P/VP, neste caso, pode ser um grande instrumento na busca pelas melhores oportunidades. Claro, como todo indicador, não deve ser utilizado sozinho para quaisquer conclusões.

O que é o P/VP? E como calculá-lo?

Primeiramente, o P/VP nada mais é do que o Preço da Cota de um FII dividido pelo seu Valor Patrimonial.

O Valor Patrimonial da Cota representa qual o valor das cotas de um determinado fundo de acordo com seu real patrimônio. Basta, portanto, dividir o valor do patrimônio líquido do FII pelo número total de cotas que este possui.

Portanto, o indicador P/VP (Preço/Valor Patrimonial da Cota) reflete o quão distante está o preço da cota negociada no mercado do valor de seu patrimônio.

Se o P/VP é maior que um, indica que o valor de mercado do fundo é maior que o valor de seu patrimônio. Ou seja, suas cotas estão sendo negociadas a valores maiores que o valor patrimonial da cota.

Em caso do P/VP for menor que um, suas cotas estarão sendo negociadas a valores inferiores ao valor patrimonial, indicando que o valor de mercado do fundo está abaixo de seu patrimônio.

Vale lembrar que o valor de mercado é calculado multiplicando o número total de cotas do FII pelo valor da cota.

Como Identificar um FII Barato?

Em casos do preço da cota estar sendo negociada abaixo de seu valor patrimonial (ou seja, com P/VP menor que um) é um bom indicativo de que este FII esteja “barato”, novamente citando que não deve ser utilizado como único indicador.

Seria como se pudéssemos comprar uma nota de R$ 1,00, pagando por ela R$ 0,50.

Para melhor entendimento, vejamos um simples exemplo. Suponha que o fundo XYWZ11 possua 10.000 cotas, um patrimônio líquido de R$ 100 mil e esteja com suas cotas sendo negociadas por R$ 8,00. Neste caso, teríamos um VP de R$ 10,00, com o P/VP igual a 0,80.

Já o fundo ABCD11 detém 100.000 cotas, um patrimônio líquido de R$ 20 milhões e com suas cotas a um preço de R$ 240,00 no mercado. Assim, o VP seria de R$ 200,00 e o P/VP igual a 1,20.

Portanto, analisando somente o P/VP, diríamos que o fundo XYWZ11 estaria mais “barato” que o FII ABCD11.

Devido às condições do mercado, torna-se comum vermos distorções nos valores de P/VP. Em períodos de baixa, por exemplo, observar fundos com P/VP inferior a um acaba por se tornar mais comum do que imagina-se.

Ranking P/VP

Realizamos um estudo com os FIIs listados na B3 e pertencentes ao IFIX (índice dos fundos imobiliários) para identificar os mais baratas em relação ao seu valor patrimonial. Porém, novamente é importante ressaltar que o índice deve ser analisado em conjunto com outros indicadores e não é garantia de ativo subavaliado.

Neste relatório, divulgamos um ranking com alguns FIIs que possuem P/VP de 0,79 para baixo:

FUNDO IMOBILIÁRIO

TICKER

P/VP

GENERAL SHOPPING OUTLETS DO BRASIL FII

GSFI11

0,22

EDIFÍCIO GALERIA FII

EDGA11

0,44

BRAZILIAN GRAVEYARD AND DEATH CARE SERVICES FII

CARE11

0,60

GENERAL SHOPPING ATIVO E RENDA FII

FIGS11

0,61

TORRE ALMIRANTE FII

ALMI11

0,65

RIO NEGRO FII

RNGO11

0,72

CENESP FII

CNES11

0,74

VIA PARQUE SHOPPING FII

FVPQ11

0,77

CEO CYRELA COMMERCIAL PROPERTIES FII

CEOC11

0,79

VOTORANTIM SHOPPING FII

VSHO11

0,79

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Analistas Responsáveis

Danillo Sinigaglia Xavier Fratta, CNPI-T EM-1795

Daniel Karpouzas Barcellos, CNPI EM-1855

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