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Análise do Mercado de Fundos Imobiliários

Hoje tratemos uma breve análise do Mercado de Fundos Imobiliários no Brasil.

Vale a pena investir em Fundos Imobiliários?

Consideramos o investimento em Fundos Imobiliários uma das formas mais inteligentes de se investir em imóveis. Mas afinal, vale a pena investir em Fundos Imobiliários ?

Se compararmos com o investimento da compra de imóveis diretos, podemos citar uma série de vantagens, tais como:

Simplicidade

Por meio do seu home broker, o investidor negocia as suas cotas. Além disso,  ele não precisa se preocupar com burocracia e dos cuidados com o imóvel.

Liquidez

As cotas podem ser negociadas em Bolsa. Dessa forma, reduzimos o risco de não conseguir vender o ativo.

Fracionamento do Investimento

O investimento em fundos imobiliários, por ser fracionado em cotas, permite ao investidor comprar/vender cotas de acordo com a sua necessidade. Em um imóvel ''físico'' não conseguimos vender ''partes'' de um imóvel.

Vantagem Fiscal

Para pessoas físicas, não há incidência de Imposto de Renda sobre o rendimento distribuído.

Risco

Um Fundo Imobiliário investe, normalmente, em grandes empreendimentos.  Com isso, temos diversificação de inquilinos e minimizamos o risco de perdas.

Gestão

A gestão ativa e profissional permite que o administrador venda empreendimentos que considera menos valorizados.

Contexto do mercado nos últimos anos

Como vimos, investir em imóveis através de Fundos Imobiliários pode ser muito vantajoso e seguro no longo prazo. Apesar disso, é inegável que o mercado imobiliário passou por um momento muito delicado nos últimos anos. No final de 2012, por exemplo, tínhamos um cenário de taxas de juros baixos, crédito abundante, vacância baixa e aluguéis em alta. Os preços dos imóveis eram muito altos e, por consequência, vimos uma forte valorização dos Fundos.

Posteriormente, com a perspectiva de piora na economia, juros em alta, crédito em queda, a vacância aumentou e os preços dos imóveis caíram. Em função disso,  os Fundos Imobiliários sofreram duras quedas.

E o momento atual. Pode ser considerando parecido com o de 2012 ou ainda é um bom momento para investir?

Acreditamos que o momento atual nada tem a ver com aquele cenário de 2012. A inflação controlada, juros em baixa e os preços dos imóveis mais baratos, deixam o momento atual muito atrativo para quem quer investir em imóveis.

Ainda temos uma vacância, especialmente nos imóveis comerciais, um pouco elevada. Porém, como não teremos a mesma quantidade de lançamentos que tivemos nos últimos anos, é possível vermos uma recuperação dos preços dos imóveis ao longo de 2019 e 2020.

O mercado, claro, antecipou esses movimentos. Com isso, muitos Fundos Imobiliários tiveram expressivas altas desde 2016.

Crédito Imobiliário

O indicador de custo de crédito para pessoas físicas, considerando o segmento de financiamento imobiliário com taxas de mercado, chegou a 13,43% ao ano em janeiro de 2019. Este é o menor patamar dos últimos sete anos, representando um corte de 0,56 ponto percentual frente ao mesmo período de 2018. Fazendo uma média com recursos direcionados com taxas reguladas, o percentual cobrado seria de 9,06%, 0,21 ponto percentual abaixo de janeiro do ano anterior. Vale ressaltar que desde outubro passado as taxas mínimas do Sistema Financeiro de Habitação estão em 8,75%, 0,25 ponto percentual abaixo do nível anterior. Os juros do Sistema Financeiro Imobiliário passaram de 10% para 9,50% na mesma data.

O saldo das operações de crédito para a indústria de construção é o menor dos últimos sete anos. Após atingir o total de R$ 119,479 bilhões, em fevereiro de 2015, continuou caindo gradualmente até atingir R$ 71,526 bilhões na última divulgação. A concessão de crédito para pessoas físicas chegou a R$ 5,678 bilhões em janeiro, bem abaixo dos R$ 12,597 bilhões de outubro de 2014 (ano de máximas históricas).

Em 2018, o volume emitido de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) caiu 4,0% na comparação com o ano imediatamente anterior, e 55,8% em relação a 2016. Em contrapartida, os dois primeiros meses de 2019 apresentaram um crescimento de 132,9%. A tendência é que as operações com o título aumentem ao longo do atual exercício, impulsionadas pela retração no financiamento do crédito imobiliário, baixa taxa de juros e crescimento nos recebíveis de incorporadoras.

A poupança apresentou captação líquida de R$ 15,6 bilhões nos primeiros onze meses de 2018, considerando apenas o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Esta é a segunda variação positiva nos últimos quatro anos, uma vez que em 2017 o total alcançado foi de R$ 14,8 bilhões. Em 2015, a retirada líquida foi de R$ 50,1 bilhões, e em 2016, R$ 31,2 bilhões. A expectativa é que o volume de crédito com recursos da poupança cresça gradualmente, seguindo o ciclo de recuperação do mercado.

De acordo com a execução orçamentária do FGTS, R$ 55,0 bilhões foram destinados ao financiamento de habitação popular, representando 89% do total. Este montante ficou 8,8% acima do registrado em 2017. Outras destinações foram para obras de saneamento básico e infraestrutura urbana.

Segmento de Locação

Em 2018 o Índice FipeZap de locação residencial apresentou alta de 2,33%, contra uma inflação de 3,75% (IPCA). De acordo com a fonte, Niterói, Rio de Janeiro e Fortaleza registraram retração no período, chegando a -1,92%, -3,44% e -2,72%, respectivamente. Já em fevereiro de 2019, o índice acumulado em doze meses passou para 2,47%, ainda com variação real negativa. O preço médio de locação residencial foi de R$ 28,29/m² entre as cidades monitoradas pelo estudo, sendo que São Paulo registrou R$ 37,40/m², Rio de Janeiro, R$ 30,41/m² e Brasília, R$ 28,48/m². O retorno médio do aluguel, considerando o preço de venda dos imóveis, foi de 4,53% ao ano.

Nos últimos doze meses, o Índice FipeZap de locação comercial demonstrou retração de 2,25% até o fechamento de janeiro de 2019, com destaque negativo para Rio de Janeiro (-5,65%), Belo Horizonte (-3,04%) e São Paulo (-2,31%). Este indicador está em campo negativo desde 2014, demonstrando que estamos em um momento favorável aos locatários em detrimento aos proprietários. A cidade de São Paulo apresenta o maior valor por metro quadrado, com R$ 44,31, seguido do Rio de Janeiro, com R$ 39,43. O retorno anual com aluguel ficou em 5,30% ao ano.

Como é possível observar no gráfico abaixo, os valores praticados em imóveis comerciais apresentam retração no acumulado de doze meses há alguns anos. O preço de venda dos empreendimentos entrou em campo negativo em julho de 2015 e o valor médio das locações comerciais caiu abaixo de zero em julho do ano anterior. Nos dois casos, as maiores variações foram observadas na metade de 2016.

O mercado de locação de escritórios de alto padrão, na cidade de São Paulo, teve absorção líquida de 195,5 mil metros quadrados em 2018, o melhor resultado dos últimos cinco anos. A movimentação de grandes empresas para empreendimentos de melhor qualidade segue a tendência dos meses anteriores, impulsionada por melhores condições para locatários. A taxa de vacância em imóveis corporativos da região fechou o exercício em 21,4%, bem abaixo do pico de 29,5% em 2016. Em compensação, a taxa de vacância no Rio de Janeiro ficou em 39,5%, praticamente estável.

A procura por galpões construídos sob medida tem crescido nos últimos meses, principalmente por empresas varejistas e operadores logísticos. A prioridade continua sendo as imediações da cidade de São Paulo, mas também é possível identificar crescimento em mercados das regiões Sul e Nordeste. Os principais motivos para este desenvolvimento são a maior participação do e-commerce e a necessidade de maior espaço para armazenagem devido ao crescimento nas vendas com a recuperação do segmento comercial.

Em 2018, o mercado de shopping centers voltou a apresentar variação positiva na área bruta locável adicionada após quatro anos consecutivos de retração. Outro ponto importante a ser ressaltado é a abertura líquida de novas lojas, uma vez que entre 2015 e 2017 houve uma perda de mais de 200 mil estabelecimentos. O Brasil conta com 563 shoppings, com previsão para mais 15 inaugurações até o final de 2019. São Paulo tem 175 empreendimentos, sendo seguido por Rio de Janeiro, com 63 unidades, e Minas Gerais, com 42.

Fundos Imobiliários

O segmento de fundos imobiliários continua em expansão no Brasil, sendo que o número de investidores mais do que dobrou nos últimos dois anos, atingindo 252,8 milhões. A aplicação na classe deve permanecer entre as prioridades para os próximos anos, reflexo da queda na taxa de juros e da perspectiva mais positiva com a economia. Ponto positivo para a recuperação do mercado de lajes corporativas em São Paulo, onde é possível observar queda na vacância dos empreendimentos de alto padrão, uma vez que o valor dos aluguéis vem se enquadrando a realidade de empresas que procuram aumentar a qualidade de seus escritórios. Além disso, o setor de shopping centers deve se favorecer com retomada da economia, sendo que o aumento no consumo ajuda a diminuir a inadimplência de locatários e os espaços vagos.

A perspectiva com o mercado é de crescimento no número de fundos diversificados, procurando evitar o risco de investir apenas em um ativo. O momento é oportuno para novas aquisições e o crescimento de negócios no estado de São Paulo demonstra que os gestores estão atentos a oportunidades com preços descontados. Mesmo com boas expectativas é importante o investidor tomar decisões com base em suas necessidades, procurando analisar com cuidado o portfólio dos fundos visados.

A demanda por FIIs aumentou em 2018. O volume de ofertas públicas totalizou R$ 13,9 bilhões, representado uma alta de 48,6% sobre o ano anterior. O volume de negociação dos papéis continua em crescimento desde 2014, tendo atingido uma média diária de R$ 67 milhões no início deste ano.

A recuperação do mercado e a queda da taxa Selic têm feito crescer o número de produtos no segmento. A quantidade de fundos imobiliários registrados na CVM até fevereiro de 2019 representou um crescimento de 25,4% em relação ao fechamento de 2017, chegando a 415 produtos diferentes. O patrimônio líquido consolidado dos ativos negociados em bolsa passou de R$ 41,4 bilhões para R$ 51,3 bilhões em um ano.

Importante ressaltar que devido ao cenário de incertezas e a alta volatilidade dos últimos meses, estamos recomendando produtos mais conservadores, administrados por instituições de grande porte e com alta liquidez.

Consideramos pontos positivos: a maior disponibilidade de crédito imobiliário, a baixa taxa de juros, o aumento do fluxo de aluguéis e o crescimento da demanda por galpões logísticos.

Consideramos pontos negativos: os efeitos da desconfiança de empresários e consumidores, a alta taxa de vacância (embora esteja em queda) e o desemprego elevado.

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Esse conteúdo é um resumo do Relatório do Setor Imobiliário. O relatório completo é publicado, periodicamente, no nosso plano TOP FUNDOS DE INVESTIMENTOS.

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O investimento em Fundos Imobiliários é uma das formas mais inteligentes de se investir em imóveis. Além do fato dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível que você invista nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa (atrelados ao mercado imobiliário) do Brasil.

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Analistas Responsáveis

Danillo Sinigaglia Xavier Fratta, CNPI-T EM-1795

Daniel Karpouzas Barcellos, CNPI EM-1855

 

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Fontes das Informações: Valor. InfoMoney. Quantum. Estadão. Broadcast. Folha. Exame. B3. MoneyTimes.

Importante: leia nosso Disclosure antes de investir.

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