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BTG PACTUAL CORPORATE OFFICE FUND BRCR11

Segundo FATO RELEVANTE, o BTG Pactual Corporate Office Fund BRCR11 fechou uma transação que envolve uma troca de ativos com a Brookfield. A operação totaliza R$2,1 bilhões de movimentação em imóveis comerciais. O BRCR está comprando R$719 milhões e vendendo R$1,3 bi.

Esta movimentação marca uma guinada na estratégia do fundo. Se desfazendo assim de unidades com alta vacância e reduzindo sua exposição em uma região de fraco desempenho, o Rio de Janeiro. Desta forma, a vacância física passará de 31% para 26%.

Vendas

Na negociação, a Brookfield ficará com a proporção de 60% que o fundo possui na Torre Almirante, localizada no centro da capital fluminense. Depois da saída da Petrobrás, o empreendimento passou a apresentar vacância superior a 80%.

Outro ativo envolvido é a Torre Flamengo, que contava com participação de 100% e está com 90% de desocupação após a saída das empresas do Grupo X.

Já em São Paulo, o BC Fund alienou 100% do Edifício Morumbi, que conta com vacância de 55,7%. As outras vendas foram a metade dos 70% de participação no Edifício Eldorado e 75% do BR Financial Center. Ambos os dois na capital paulista e com baixa vacância.

Aquisições

Em contrapartida, o fundo está adquirindo 50% do Edifício Jardim, no Itaim, em São Paulo. No Rio, está ficando com o Edifício Sylvio Braga, no Jardim Botânico.  No centro, fica com o Mayrink Veiga, no Centro e 20% do Edifício Senado. Esse último, conta com contrato atípico com a Petrobrás e em caso de saída do inquilino, este deverá pagar o valor total do contrato.

Expectativa com o negócio

De forma, resumida, o BRCR está pagando R$16,3 mil por metro quadrado e recebendo R$13,2 mil o metro.

Com o negócio, a expectativa é que o BRCR11 aumente sua distribuição de resultados mensal de R$0,35 para R$0,45 por cota. A tendência é que o dividend yield se eleve, passando de 4% para pouco mais de 5%.

Considerando toda negociação, a Brookfield está avaliando o fundo 14% acima de seu valor de mercado. Em valor próximo a R$119 por cota e total de R$2,3 bilhões.

Importante ressaltar que o fechamento definitivo do negócio depende, ainda, de questões sobre a avaliação dos ativos e o contrato de exclusividade é valido por noventa dias. A transação ocorre alguns meses após o administrador receber uma oferta da GTIS Partner, uma gestora americana, no valor de R$115 por cota. O BTG recusou a oferta.

Ressaltamos que estes fatos transformam a composição da carteira de forma positiva, reduzindo o risco e absorvendo boa parte da vacância, que está muito elevada. Principalmente em imóveis localizados no Rio de Janeiro.

Acreditamos na recuperação gradual do mercado imobiliário, principalmente na cidade de São Paulo, onde indicadores, tal como a absorção líquida, vêm surpreendendo e demonstrando que o setor está entrando em um ciclo positivo, com expectativa de queda na vacância, mais precisamente em ativos de alto padrão.

Portfólio atual

Abaixo, a atual composição de imóveis:

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Analistas Responsáveis

Danillo Sinigaglia Xavier Fratta, CNPI-T EM-1795

Daniel Karpouzas Barcellos, CNPI EM-1855

 

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Fontes das Informações: Valor, InfoMoney, Quantum, Estadão/Broadcast, Folha, Exame, B3, MoneyTimes.

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