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Já ouviu falar sobre os contratos de locação feitos pelos fundos imobiliários? Quais são suas principais características?

Os FIIs de Tijolos têm seus investimentos voltados para aquisições e negociações dos mais variados tipos de empreendimentos imobiliários. Existem fundos especializados em shopping centers, edifícios corporativos, agências bancárias, galpões industriais, entre outros.

Há, porém, algo em comum entre eles: os contratos de aluguel firmados entre o dono do ativo (o fundo imobiliário) e seu (s) locatário (s).

A maioria das pessoas já passou (ou ainda vai passar) pela burocracia do processo de confecção e assinatura de um contrato de locação, seja como locador ou como locatário. De forma geral, os contratos abrangem termos como: prazo de vencimento, estratégia de reajuste, multa para casos de rescisão ou desobediência e demais assuntos.

No caso dos fundos imobiliários, existem três tipos básicos de contrato os quais os fundos costumam praticar: o Típico, o Atípico e o de Participação.

Contrato Típico

Os contratos típicos têm uma característica marcante: são contratos com duração relativamente curta. Seu prazo de validade é cinco anos, sendo possível a renovação após seu término.

O indexador atrelado aos reajustes anuais no valor do aluguel pode ser o IPCA ou o IGP-M. Além disso, a multa aplicada em caso de devolução do imóvel antes do término do contrato é definida em comum acordo entre as partes, sem regras ou restrições pré-definidas.

Outro ponto característico deste tipo de contrato é o fato de existir uma revisão do valor do principal no terceiro ano após a assinatura do mesmo. Esta revisão poderá aumentar ou reduzir o valor do preço-base deste contrato além do ajuste feito pelo indexador.

Vamos a um exemplo

O preço do aluguel no início de contrato de locação de um imóvel foi R$ 30,00 o m². Considerando que o indexador escolhido foi o IGP-M e que este se manteve a 5% a.a, temos que o valor do aluguel nos dois primeiros anos de validade deste contrato foi de, respectivamente, R$ 31,50 e R$ 33,07 por m².

No terceiro ano, uma revisão realizada no imóvel apontou que, devido ao desaquecimento do mercado, o valor justo do preço-base negociado deveria ser de R$ 25,00 o m², contra os R$ 30,00 acordados inicialmente. Portanto, neste exemplo, o valor do aluguel passará a R$ 28,94 por m². Isso, considerando a aplicação da correção pelo IGP-M de 5% a.a desde o início da locação.

O contrário é valido da mesma forma. Em casos de um acordo entre as partes, indicando que o imóvel tenha se valorizado neste período, o preço do aluguel será acrescido por esta valorização e posteriormente corrigido pelo indexador.

Contrato Atípico

O contratos atípicos de locação seguem um padrão parecido, porém com algumas modificações. Primeiramente, ele é caracterizado por ser um contrato mais longo. Com duração de 10 anos, podendo também haver renovação após seu término.

Os reajustes anuais podem ser feitos pelo IPCA ou IGP-M. E a multa em caso de rescisão contratual é igual a soma de todos os aluguéis restantes até o término do contrato, trazidos para o valor presente líquido (VPL).

Outra característica desta modalidade é de não possuir revisão do valor do principal. Portanto, o valor do preço-base acordado no ato da assinatura se manterá até o vencimento da locação.

O contrato atípico é comum em imóveis feitos sob medida para o locatário, os chamados built to suit. Ou o próprio fundo realiza a construção do empreendimento ou o locatário vende a propriedade ao fundo.

Contrato de Participação

Por fim, o último tipo de contrato que veremos é o contrato de participação. Este tipo de contrato tem prazo de cinco anos, com reajuste feito pelo IGP-DI. Conta, ainda, com o revisional do valor principal no terceiro ano após assinatura.

A grande diferença nesta modalidade é a definição do valor do aluguel como o maior valor entre um preço fixo (pré-acordado) e a porcentagem do faturamento total do locatário. Portanto, fundos que utilizam contratos de participação tendem a ter seus rendimentos pouco uniformes e de difícil previsibilidade.

Os fundos imobiliários que mais fazem uso deste tipo de contrato são os fundos de shoppings. Este é o fato de o contrato de participação também ser chamado, às vezes, de contrato de shopping.

Em suma, vimos um pouco sobre os tipos de contratos mais usuais feitos pelos fundos imobiliários. Ressaltamos que não existe um contrato melhor ou pior que os demais. O importante é que você, investidor (a), saiba os termos acordados nos imóveis que você é cotista para saber como isto afetará suas rentabilidades.

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Analistas Responsáveis

Danillo Sinigaglia Xavier Fratta, CNPI-T EM-1795

Daniel Karpouzas Barcellos, CNPI EM-1855

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Fonte: Valor, InfoMoney, Quantum, Estadão, Broadcast, Folha, Exame. B3, MoneyTimes.

Importante: leia nosso Disclosure antes de investir.

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