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Emissão de cotas de Fundos Imobiliários – entenda como funciona

Você sabe como funciona a emissão de cotas de Fundos Imobiliários (FIIs)? Confira nesse artigo exclusivo o que é importante observar quando um FII emite cotas.

Como funcionam as emissões?

Desde sua criação, com a publicação da Lei 8.668/93, os fundos imobiliários são obrigados a distribuírem no mínimo 95% de seus lucros aos cotistas sob forma de rendimentos. Com isso, a capacidade de expansão dos FIIs por, digamos, meios próprios de arrecadação, fica extremamente debilitada (para não dizer impossível).

Como os fundos imobiliários são constituídos sob forma de condomínio fechado, o recurso utilizado pelos fundos para ampliação de seu patrimônio é o da Emissão de Cotas, também chamada de Follow-on. O montante adquirido por meio desta distribuição de novas cotas pode ser aplicado na compra de novos empreendimentos e outros ativos em geral ou, em casos extremos, para pagar despesas operacionais.

A emissão de cotas segue um padronizado processo que se inicia com a aprovação da distribuição pela gestora (ou por assembleia de cotistas). Após toda a documentação ter sido oficializada junto a CVM e demais órgãos, é publicado o prospecto de oferta pública.

O prospecto contém todas as informações sobre a oferta e também sobre o fundo, seu administrador e sua gestora.

Pontos Importantes

Como pontos importantes que têm de ficar sob o entendimento do cotista, destacam-se:

Valor da oferta: Montante esperado a ser arrecadado pela oferta.

Público alvo: Indica se a oferta será para o público em geral (ICVM 400) ou somente para investidores profissionais (ICVM 476).

Preço da aquisição: Preço pago pelo investidor, correspondente a soma entre o Valor da Emissão por Cota e o Custo Unitário de Distribuição.

Quantidade de cotas: Quantidade máxima de cotas a serem disponibilizadas para distribuição (geralmente esta quantidade pode ser acrescida de um lote adicional, caso haja muita procura).

Proporção: Indica a proporção entre o número de cotas oferecidas para distribuição e a quantidade de cotas já existentes no fundo.

Direito de preferência: Período destinado para quem já é cotista exercer a preferência de adquirir novas cotas, considerando a proporção estabelecida e o preço da aquisição.

Cotas remanescentes (sobras): Período destinado a distribuição das cotas que não foram integralizadas pelos cotistas para o mercado em geral (respeitando sempre o público alvo).

Ativos-alvo: Indicam quais são os ativos desejados para serem adquiridos pelo fundo com o recurso advindo da emissão.

Sempre leia o Prospecto

Estes são os pontos em que julgamos mais importantes e que merecem a devida atenção dos investidores. Porém, recomenda-se que o cotista se atente a todo o prospecto, principalmente enquanto não ganha mais intimidade com estes processos de distribuições.

O prospecto agrega uma tabela com o cronograma estimado das etapas da oferta. Neste cronograma estão definidas as datas em que se iniciam e se encerram os períodos de exercício do direito de preferência e de integralização das sobras, além das demais datas de divulgação dos resultados.

Contudo, vale ressaltar que as informações sobre a quantidade de cotas, o montante total angariado pela oferta e as datas do cronograma são todas apenas uma estimativa! Os valores e os períodos podem variar de acordo com a procura e outros fatores do mercado. Por isso, o investidor deve estar sempre atento as publicações da gestora durante o decorrer da distribuição.

Recomendações de Fundos Imobiliários da Capitalizo

Os nossos clientes são avisados em todas as etapas da emissão de cotas dos Fundos Imobiliários que fazem parte das nossas recomendações. Dessa forma, o investidor não perde prazos e pode ter informações completas a respeito de cada oferta. Além disso, sempre informamos quando é vantajoso ou não participar dessas emissões.

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O investimento em Fundos Imobiliários é uma das formas mais inteligentes de se investir em imóveis. Além dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível que você invista nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário, do Brasil.

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Analistas Responsáveis

Danillo Sinigaglia Xavier Fratta, CNPI-T EM-1795

Daniel Karpouzas Barcellos, CNPI EM-1855

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Fonte: Valor, InfoMoney, Quantum, Estadão, Broadcast, Folha, Exame. B3, MoneyTimes.

Importante: leia nosso Disclosure antes de investir.

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