O mercado de Fundos Imobiliários vem passando por um movimento de consolidação já há algum tempo. Entretanto, após o período mais agudo da pandemia, esse movimento tem se intensificado cada vez mais.
Estamos falando sobre os vários anúncios de incorporação de um FII por outro, ou de compra e venda de imóveis entre fundos – algo que já esperávamos que, em algum momento, fosse ocorrer. Porém, os efeitos da pandemia acabaram acelerando o processo.
Neste artigo, você irá entender melhor as razões e como vem ocorrendo esse movimento de consolidação no mercado. Além disso, você também saberá o que fazer caso algum de seus FIIs seja “engolido” por outro maior. Então, confira!
Crescimento da Indústria de FIIs
O mercado de FIIs vem apresentando um ritmo fantástico de crescimento nos últimos anos. Com o passar da crise de 2015, e com os juros caindo drasticamente no Brasil nos anos seguintes, os fundos entraram em uma tendência de expansão que só foi interrompida com a pandemia.
E essa expansão ocorreu não somente na quantidade de novas emissões realizadas pelos FIIs já existentes, mas também no surgimento de novos fundos, como a imagem abaixo detalha:
E, aí, veio a pandemia…
Por mais que ainda haja um movimento de continuidade de crescimento do mercado de FIIs, a pandemia deu uma boa arrefecida em todo esse processo.
Com ela, vieram impactos diretos em diversos setores (shoppings, hotéis e lajes corporativas, …) em um primeiro momento, e, agora, respingam fortes efeitos de segunda ordem, com um cenário econômico adverso, recheado em inflação e juros novamente nas alturas.
E, falando em juros, esses têm sido os grandes vilões nos preços das cotas. Com exceção dos FIIs de recebíveis imobiliários, quase todo o restante vem acumulando grandes quedas em seus papéis.
Se excluirmos os fundos de papel da jogada, por exemplo, o ano de 2021 foi de queda no restante dos FIIs. O ETF IFIE11, que reúne os principais fundos de tijolo, fechou o ano passado com queda de 24,3%, como mostrado no gráfico abaixo:
Em meio ao caos, muitos aproveitam…
Com vários imóveis e fundos descontados, alguns FIIs com maiores patrimônios e caixa vêm buscando se aproveitar da situação. Têm sido bastante comuns as notícias de propostas de aquisições.
E, geralmente, o foco tem se voltado para aqueles fundos monoativos (que detém somente uma propriedade) ou FIIs mais antigos e que ainda contam com gestão passiva (muito comuns antigamente, mas que vêm caindo em desuso).
As propostas para incorporações, algumas vezes, partem de cotistas do próprio fundo a ser incorporado, justamente, buscando por melhores ganhos de capital, já que o FII pode se encontrar muito descontado no mercado.
Vamos a alguns exemplos:
O primeiro deles – e um dos mais emblemáticos – ocorreu ainda em 2020. Em meio a diversas propostas, discussões e desentendimentos, o JS Real Estate Multigestão (JSRE11) acabou adquirindo o único imóvel pertencente ao TB Office FII (TBOF11). Com isso, o TB Office FII deixou de existir.
Recentemente, o Europa 105 FII (ERPA11) vem recebendo diversas ofertas para a venda da única participação de 50% que o fundo mantém em um imóvel localizado na avenida Europa, em São Paulo/SP.
O CSHG Prime Offices (HGPO11), que mantém uma gestão passiva de seus dois imóveis localizados em São Paulo/SP, também afirmou ter recebido diversas propostas para aquisição de toda a sua carteira.
Para não nos alongarmos muito (poderíamos ficar muito tempo aqui citando inúmeros outros exemplos), vamos ao último caso.
Recentemente, o BTG Pactual Logística FII (BTLG11) tomou conhecimento que alguns cotistas dos fundos V2 Properties (VVPR11) e Bluecap Renda Logística (BLCP11) solicitaram assembleias para discutir a incorporação dos fundos citados ao BTG Logística. Ou seja, os próprios cotistas do VVPR11 e BLCP11 estão propondo uma incorporação pelo BTLG11.
Esse movimento já era esperado?
Justamente. Como dissemos anteriormente, esse movimento de consolidação no mercado de fundos imobiliários já era por nós esperado há algum tempo.
Em algum momento, os FIIs de maiores capacidades e com mais, digamos, “bala na agulha” iriam acabar incorporando os demais, geralmente menores e antigos.
A pandemia e suas complicações, no entanto, acabaram antecipando todo um processo que talvez demoraria mais algum tempo para ser observado, já que o mercado muito provavelmente continuaria em franca evolução.
E o que acontece com FIIs incorporados? Como ficam os cotistas?
Um fundo que é incorporado a outro, ou seja, tem todos os seus ativos vendidos a outro FII, muito provavelmente, deixará de existir. O dinheiro arrecadado da venda dos ativos é, então, distribuído proporcionalmente aos cotistas do fundo, sob forma de rendimentos e amortização.
Agora, se isso é benéfico ou não aos cotistas, depende das circunstâncias em que isso ocorre. Deve-se analisar, portanto, caso a caso.
Vamos a um exemplo hipotético. Suponha que um fundo monoativo, cujo único imóvel está avaliado em R$ 100 milhões, recebe uma proposta para aquisição dessa propriedade pelo valor de R$ 150 milhões. Ainda: esse mesmo FII, atualmente, está sendo negociado bem abaixo de seu valor patrimonial.
Nesse caso, a operação geraria um lucro sobre o atual patrimônio do fundo. Um cotista que tenha comprado cotas em um valor igual ou inferior ao valor patrimonial (VP), sairá no lucro. Já, outro que tenha adquirido as cotas a um preço bem maior que o VP, poderá sair até mesmo no prejuízo. Portanto, tudo depende.
Além disso, ao invés da venda ocorrer com o pagamento em dinheiro, pode ser que ocorra com uma relação de troca entre as cotas do FII incorporado, por cotas do fundo incorporador. Novamente, tudo depende.
Fique atento!
Em meio a todo esse processo, o que podemos aconselhar a você, investidor de fundos imobiliários, é seguir atento a essas modificações.
Somente fazendo esse acompanhamento é que você estará a par de todos os detalhes para poder julgar e tomar a sua melhor decisão.
Por que investir em Fundos Imobiliários?
O investimento em Fundos Imobiliários é uma das formas mais inteligentes de investir em imóveis. Além dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível investir nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário, do Brasil e do mundo, através do REITs americanos.
Desempenho da Carteira Capitalizo de FIIs e REITs.
Abaixo, segue o desempenho Carteira Capitalizo de FIIs e REITs desde Outubro de 2017 até hoje. Perceba que, nesse período, o nosso retorno é muito superior ao apresentado pelo IFIX:
A nossa Carteira tem como objetivo, além da valorização das cotas, proporcionar Renda Passiva aos investidores com o recebimento mensal de alugueis. Na tabela abaixo, você pode conferir o desempenho ano a ano, desde 2019. Além disso, você verá o retorno médio ao ano desde 2017:
Confira também o Dividend Yield recebido ao ano (em %), desde 2018 e a média anual:
Importante: com apenas 10 minutos por mês, você consegue acompanhar e seguir as recomendações da nossa Carteira de FIIs e REITs.
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