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JS Real Estate Multigestão FII - JSRE11

Hoje traremos o relatório de Gestão do JS Real Estate Multigestão FII - JSRE11.

A Gestora

A Safra Asset Management é responsável pela administração de carteiras de valores mobiliários, sendo uma unidade de negócios do Grupo Safra. A empresa foi criada com o objetivo de gerir exclusivamente recursos de terceiros por meio de fundos de investimento e carteiras administradas.

Opera de maneira totalmente segregada das demais atividades exercidas pelas outras empresas do grupo, respeitando integralmente os princípios de chinese wall.

Possui processos de investimentos estruturados e sistemas independentes de controle de riscos e compliance. Conta, ainda, com estrutura técnica especializada na análise e decisões de investimento para os recursos dos fundos de investimento. Trabalha com diversos fatores de risco, com exposição em variação de juros, renda variável, índice de preços, crédito privado e imobiliário.

O Fundo

O JS Real Estate Multigestão tem como política de investimentos a aquisição de ativos imobiliários de longo prazo, objetivando:
- rendimentos oriundos das cotas de outros fundos de investimento imobiliário;
- ganho de capital nas negociações de cotas de outros fundos de investimento imobiliário de seu patrimônio;
- rendimentos dos Títulos de Renda Fixa (CRIs, LCIs e LHs) que venha a adquirir.

Relatório Gerencial - Junho de 2018

O fundo distribuiu rendimentos de R$ 0,54 por cota em maio de 2018. Com isso, perfazendo um yield mensal de 0,51% sobre o valor de fechamento do período anterior. A variação do valor de mercado foi de -2,58%, trazendo o deságio entre o preço e o valor patrimonial da cota para 4,32%.

No mês, ocorreu a devolução do conjunto 1501 do edifício WTorre Nações Unidas III, empreendimento que o produto detém 30% de participação. Sendo assim, o único do portfólio que a propriedade não corresponde a 100% da área.

No imóvel, a vacância foi aumentada em 1,89% da área locável pertencente ao fundo. Outro fato relevante foi o recebimento de aluguel do 21° andar do edifício Praia de Botafogo 440 após término de carência.

Principais números do mês

No final de maio aconteceu a liquidação do direito de preferência da 5ª emissão de cotas. O montante total foi de R$ 54,5 milhões. O IPO foi finalizado em 14 de junho com um total de R$ 173,4 milhões captados, sendo que estes recursos estão provisionados até o pagamento dos rendimentos proporcionais a cada um dos recibos neste mês.

Em relação a carteira, imóveis e participações continuam com a maior proporção, sendo que R$ 271,4 milhões (38,7% do total do fundo) correspondem aos empreendimentos Nações Unidas III e Praia do Botafogo 440. Os aportes em outros fundos imobiliários chegam a R$ 150,2 milhões (21,4%), com destaque para CSHG JHSF Prime Offices (HGJH11), Santander Agências (SAAG11) e VBI FL 4440 (FVBI11).

Em relação a CRIs, estão investidos R$ 133,4 milhões (19%), divididos entre títulos da Cyrela Commercial Properties indexados ao CDI, da CB Empreendimentos Imobiliários atrelados ao IPCA e da Suzano IPCA+.

Possui 30% da composição em títulos públicos para dar rendimento às disponibilidades e fechou a última apuração com R$ 66 milhões de rendimentos e contas a pagar.

Alocação da Carteira

Quanto ao fechamento de maio, houve queda no rendimento com fundos imobiliários investidos, totalizando o montante mensal de R$ 745,7 mil.

Em CRIs, o incremento do resultado foi na ordem de 1%, fechando em R$ 806 mil. O rendimento de títulos públicos cresceu consideravelmente devido ao maior investimento neste tipo de papel, totalizando R$ 662,3 mil. Esse valor foi 2% acima de abril.

Devido a manutenção dos contratos de aluguel até o fechamento do balanço, a receita com os empreendimentos diretos se manteve estável. Assim, o resultado do mês apresentou evolução de 1% frente a abril, influenciando no acréscimo em dividendos distribuídos, uma vez que no mês anterior o valor de proventos por cota foi de R$ 0,52.

Negociação em Bolsa

O volume financeiro de negociação em bolsa estava em queda desde dezembro de 2017, quando apresentou montante de R$ 30,4 milhões e média diária de R$ 1,6 milhão.

Em maio de 2018 o volume total de negociação ficou em R$ 31,4 milhões e média diária de R$ 1,5 milhão, sendo o maior montante mensal desde outubro do ano passado.

Este movimento demonstra retomada gradual na movimentação do ativo, após um início de ano com grande queda de transações. A seguir o portfólio de imóveis atual:

Ativos Imobiliários

Edifício WTNU III

Imóvel corporativo classe AA, localizado na região da Marginal Pinheiros em São Paulo, no bairro Pinheiros.

Locatário: Allianz Seguros

ABL: 15.857m²

Valor contábil R$260.485.304

S/PL: 36,8%

Edifício Praia do Botafogo

Imóvel corporativo classe A, localizado na região sul do município do Rio de janeiro, no bairro do Botafogo.

Locatários: Intelsat (5º andar) e MPA (21º andar)

ABL: 717m²

Valor contábil: R$7.230.000

S/PL: 1,02%

Desempenho Histórico do Fundo

Desde 10/06/2011, as cotas do Fundo valorizarem-se 109,41%:

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Esse conteúdo é um resumo do Relatório de Gestão de Fundos Imobiliários. O relatório completo é publicado, periodicamente, no nosso plano TOP FUNDOS DE INVESTIMENTOS.

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Analistas Responsáveis

Danillo Sinigaglia Xavier Fratta, CNPI-T EM-1795

Daniel Karpouzas Barcellos, CNPI EM-1855

 

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Fontes das Informações: Valor. InfoMoney. Quantum. Estadão. Broadcast. Folha. Exame. B3. MoneyTimes.

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