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Quem já ouvir falar sobre um fundo imobiliário deve ter se deparado com frases do tipo: “... determinado fundo é um FII de tijolo...” ou “... os fundos de shoppings...”. Então, quais tipos de fundos imobiliários existem? Como eles são classificados? Quais são suas principais características?

Os fundos imobiliários podem ser divididos de acordo com algumas classificações. Estas classificações podem ser em relação ao tipo de gestão que o fundo recebe, ao tipo de ativo que o fundo investe ou até mesmo de acordo com o objetivo genérico do fundo. Acima de tudo, a classificação nos auxilia no momento de escolha para diversificação e até diz, resumidamente, como o fundo tende a se comportar.

Tipos de Fundos

Existem três tipos globais de fundos imobiliários: Fundos para Renda, Fundos para Venda e Fundos de Papel. Esta é a classificação mais genérica que os fundos podem receber.  Abaixo, descrevemos o que são cada um deles.

  • Fundos para Renda: Ganho com a exploração dos imóveis na forma de aluguel.
  • Fundos para Venda: Ganho com a exploração dos imóveis na forma de comercialização.
  • Fundos de Papel: Ganho com o investimento em títulos e valores imobiliários.

Os fundos que não são de papel recebem também a denominação de Fundos de Tijolo, pela razão de possuírem imóveis físicos em seu portfólio.

As próximas duas classificações são dadas pela Anbima (Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais):

A primeira delas separa os FIIs de acordo com seu modelo de gestão

Existem fundos de gestão ativa, que permitem a livre negociação de ativos que compõem a carteira de investimentos. E fundos de gestão passiva, que especificam em seus regulamentos os ativos da carteira.

A segunda classificação Anbima é de acordo com a política de investimentos do FII

  • Desenvolvimento para Renda: Acima de 2/3 do patrimônio do fundo está investido para desenvolvimento de imóveis para fins de locação;
  • Desenvolvimento para Venda: Acima de 2/3 do patrimônio do fundo está investido para desenvolvimento de imóveis para fins de venda;
  • Renda: Acima de 2/3 do patrimônio do fundo está investido em imóveis prontos para fins de locação;
  • Título e Valores Mobiliários: Acima de 2/3 do patrimônio do fundo está investido em títulos e valores mobiliários - CRI, LCI, Ações, Cotas de outros FII, e demais;
  • Híbridos: Fundos em que não se observa alguma concentração de investimento das classificações anteriores.

A combinação entre as duas classificações dadas pela Anbima faz surgir uma segregação completa que une os tipos de gestão às políticas de investimento. Cada um dos fundos acima (classificados de acordo com os investimentos) se dividem em dois, indicando se sua gestão é ativa ou passiva. Ao final, temos dez classes de fundos imobiliários de acordo com a Anbima.

Por fim, a classificação mais usual utilizada é a segregação dos FIIs pelo tipo de ativo majoritariamente investido. Existem, portanto, nove tipos de fundos imobiliários, os quais serão detalhados a seguir.

Fundos de Papel

São aqueles que possuem a maior parte de seu patrimônio investida em títulos ou valores imobiliários. Por isso, eles se subclassificam como Fundos de Papel de Renda Fixa (quando investem majoritariamente em CRIs, LCIs, dentre outros recebíveis imobiliários) e de Renda Variável (quando investem em cotas de outros fundos imobiliários).

Fundos de Lajes Corporativas

Possuem em seu patrimônio alguns empreendimentos corporativos, que contam com diversos escritórios locados, às vezes, para uma grande variedade de empresas. Estes imóveis, geralmente apresentam contratos típicos e são facilmente adaptáveis para um segundo locatário.

Fundos de Shoppings

Possuem seus investimentos voltados para o ramo de shopping centers. A grande vantagem que há em fundos de shoppings é a diversificação. Um único shopping pode ter mais de 300 lojas e inquilinos diferentes. E o contrato que é feito com estes inquilinos é o chamado contrato de participação.

Fundos de Galpões

Possuem em seu portfólio galpões, isto é, imóveis de grandes áreas, utilizados principalmente por empresas de logísticas, indústrias ou varejistas. De maneira geral, estes ativos ficam localizados em beira de rodovias. Os empreendimentos utilizados para esta finalidade dificilmente podem ser adaptados para outro inquilino. Por este e por outros fatores, os contratos firmados tendem a ser do tipo atípico.

Fundos de Agências Bancárias

Estes fundos, que possuem em seu portfólio agências bancárias, são constituídos geralmente a partir de operações Sale & Leaseback ou Built to Suit. Isto significa que os imóveis são feitos sob medida ao locatário. Portanto, são firmados contratos atípicos e fica vedada a locação para concorrentes.

Fundos de Hospitais

Raros no Brasil, os fundos de hospitais também possuem restrição quanto a locação para um segundo inquilino. Os contratos geralmente também são de participação e há riscos pouco maiores em comparação com os fundos vistos até o momento. Em virtude de sua função social, é extremamente difícil um FII de hospital recorrer à alguma ação de despejo em caso de inadimplência.

Fundos de Hotéis

Tal qual os FIIs de shoppings, os fundos de hotéis também utilizam contratos de participação e podem ser boas oportunidades, dependendo da época do ano. Isto ocorre devido a sazonalidade, que geralmente ocorre em hotéis, e interfere diretamente na receita do fundo, uma vez que esta é proporcional aos ganhos obtidos pelos hotéis.

Fundos Educacionais

Desenvolvem os empreendimentos a serem utilizados pelas universidades. Da mesma forma que os hospitais, dificilmente haverá um segundo inquilino. E também há um risco jurídico maior que nos demais fundos, uma vez que não é possível mover nenhuma ação de despejo durante o ano letivo.

Fundos de Desenvolvimento

Os fundos de desenvolvimento investem seu patrimônio no desenvolvimento de imóveis seja para renda (utilizam-se dos imóveis com o objetivo de locação, após a finalização do mesmo) ou para venda (não geram renda mensal e possuem prazo determinado de existência até a finalização do último empreendimento). Ambos oferecem um risco muito maior, quando comparado aos demais tipos de fundos, porém possuem alta projeção de rentabilidade futura.

Em síntese, vimos um pouco sobre os tipos de fundos imobiliários e como são feitas as classificações. Ressaltamos que não existe um fundo melhor ou pior que os demais somente pela ordem que recebem. O importante é que você, investidor (a), procure saber quais os fundamentos que um determinado FII possui e se ele se encaixa em suas expectativas.

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Analistas Responsáveis

Danillo Sinigaglia Xavier Fratta, CNPI-T EM-1795

Daniel Karpouzas Barcellos, CNPI EM-1855

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Fonte: Valor, InfoMoney, Quantum, Estadão, Broadcast, Folha, Exame. B3, MoneyTimes.

Importante: leia nosso Disclosure antes de investir.

Capitalizo análises e recomendações de investimentos.

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