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Quando se trata de fundos imobiliários, um dos indicadores mais comuns e utilizados durante as análises é a vacância.

No rigor de seu significado, vacância é definida por demonstrar aquilo que não se encontra ocupado, isto é, aquilo que está vago.

No entanto, ao adentrarmos no universo dos FIIs, temos que saber que existem dois tipos de vacância a se analisar: a Vacância Financeira e a Vacância Física.

Vacância Financeira

A vacância financeira é a porção dos ativos do portfólio de um fundo imobiliário que não está gerando rendimentos. Em outras palavras, é a fração da carteira que não está rentabilizando o capital do fundo através de juros, aluguel ou arrendamentos.

E os motivos para que se haja vacância financeira são variados. Quando não está relacionada à vacância física (explicada abaixo), geralmente trata-se de um aluguel recém contratado que ainda está no período de carência. Ou seja, durante um período de alguns meses, por exemplo, o inquilino não pagaria o aluguel devido um acordo entre as partes. Nesses casos não há vacância física, mas há financeira, visto que nestes espaços ocupados não há pagamento de aluguel.

Vacância Física

A vacância física aponta o espaço que não está ocupado, isto é, qual a área deste espaço que não está sendo locada.

A vacância física, em alguns casos, pode refletir alguns problemas sobre o imóvel. Primeiro, ela reflete a qualidade do ativo. Um imóvel pode ter vacância elevada se possuir espaços locáveis (salas, escritórios...) que não sejam de boa qualidade. As vezes devido à idade do imóvel, má arquitetura ou localização.

Também, a vacância pode refletir muito sobre a qualidade de gestão. A alta vacância de um fundo, durante um período grande de tempo, talvez indique que o mesmo não esteja sendo bem gerido.

Ou simplesmente, uma vacância alta pode ser puro reflexo do atual momento econômico do país, em períodos de desaquecimento do mercado imobiliário.

Taxa de Vacância

A informação sobre vacância nos é fornecida através da Taxa de Vacância. Esta taxa é definida em termos percentuais.

A taxa de vacância física (ou mais utilizado como simplesmente “taxa de vacância”) é definida como a razão entre o espaço não locado e a área bruta locável total (ABL).

Seguindo o mesmo princípio, a taxa de vacância financeira retrata o montante de rendimentos que não está sendo gerado por determinados ativos sobre o rendimento total que o portfólio é capaz de fornecer.

Vejamos um exemplo da evolução de ambas taxas de vacância do fundo BC Fund (BRCR11), nos meses compreendidos entre outubro de 2019 a setembro de 2020.

Neste exemplo, vemos que o fundo vem conseguindo controlar seus níveis de vacância, tanto física quanto financeira. No mês de setembro de 2020, cerca de 14,6% da área bruta locável total do fundo estava vaga. E seu portfólio estava gerando aproximadamente 93,2% (100% - 6,8%) dos rendimentos totais, do qual teria capacidade.

Alta Vacância Sempre é Ruim?

Não, ou melhor, nem sempre!

Como vimos, a taxa de vacância vai afetar diretamente os rendimentos mensais gerados. Se o objetivo do investidor for única e simplesmente obter o máximo de rendimentos, então talvez este deva procurar fundos com menor taxa de vacância possível.

No entanto, dá para enxergar a vacância como uma janela de oportunidade. O investidor pode escolher um fundo com vacância alta visando um fluxo de caixa positivo no futuro, com o acréscimo de rendimentos.

O fato da vacância estar alta também pode impactar no aumento da rentabilidade do fundo no futuro, a partir da valorização da cota. Fundos com alta vacância tendem a ter seus cotas desvalorizadas.

Neste caso, adquirir cotas de um fundo que o investidor julgou ter bons atributos, porém está com a vacância alta e suas cotas estão abaixo do valor que o mesmo julga real, pode trazer ganhos futuros a ele quando o fundo reduzir esta vacância. Isto é chamado de “Comprar Vacância!”

Abaixo segue o exemplo do Cyrela Thera Corporate (THRA11). Em 2016, em meio a recessão no Brasil, o Fundo chegou a ter mais de 30% de vacância, mesmo sendo um excelente empreendimento.

Dessa forma, quem conhecia a qualidade do prédio sabia que, quando a economia começasse a retomar, era provável que a vacância iria cair. Abriu-se assim, uma excelente oportunidade de “Compra de Vacância”. Atualmente, o prédio está com uma locação superior a 90% e as cotas subiram mais de 200% de novembro/15 até novembro/20. Além disso, tivemos o pagamento dos aluguéis, que foram pagos todos os meses desde 2017.

Retorno acumulado THRA11 - 13/11/2015 até 13/11/2020

Contudo, esta é uma tática utilizada geralmente por especialistas ou por investidores com larga experiência no mercado, não sendo recomendada, portanto, para investidores iniciantes. Pelo menos, não sem acompanhamento de algum especialista.

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Danillo Sinigaglia Xavier Fratta, CNPI-T EM-1795

Daniel Karpouzas Barcellos, CNPI EM-1855

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