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Você sabe o que é vacância? E como ela afeta os fundos imobiliários?

No rigor de seu significado, vacância é definida por demonstrar aquilo que não se encontra ocupado. Aquilo que está vago.

O termo “vacância” é muito utilizado nas análises de investimentos em fundos imobiliários. Porém, quando se trata deste tipo de investimento, temos que saber que existem dois tipos de vacância a se analisar: a vacância financeira e a vacância física. Vamos explicar.

A vacância financeira é a porção dos ativos do portfólio de um fundo imobiliários que não está gerando rendimentos. Em outras palavras, é a fração da carteira que não está rentabilizando o capital do fundo através de juros, aluguel ou arrendamentos.

E quais podem ser os motivos desta vacância financeira?

Geralmente, é um aluguel recém contratado que ainda está no período de carência. Ou seja, durante um período de alguns meses, por exemplo, o inquilino não pagaria o aluguel devido um acordo entre as partes. Nesses casos, não há vacância física (já explicaremos), mas há financeira, visto que nestes espaços ocupados não há pagamento de aluguel.

Entretanto, existem casos pontuais em que o inquilino recebe uma carência de até 2 anos, principalmente em contratos atípicos. Contratos atípicos são contratos de longa duração, diferente dos comuns utilizados no mercado imobiliário residencial, que duram em média 1 ou 2 anos. No caso citado, o proprietário do imóvel ficaria sem receber o aluguel por 24 meses seguidos, gerando um vago financeiro.

E a vacância física?

Essa, por sua vez, mostra o espaço que não está ocupado, isto é, qual a área desse espaço que não está sendo locado. A vacância física pode refletir algumas coisas sobre o imóvel. Primeiro, ela reflete a qualidade do ativo. Um imóvel pode ter vacância elevada se possuir espaços locáveis (salas, escritórios...) que não sejam de boa qualidade. Às vezes, porque são muito antigos ou de má arquitetura.

Assim, uma alta vacância nos fundos imobiliários pode indicar que os imóveis do fundo não atendem um alto padrão de qualidade. Trata-se, portanto, de um indicador bastante importante para se avaliar esses aspectos de qualidade. É importante, mas não é o único. Deve-se pesquisar bastante sobre os imóveis em si para avaliar se é realmente esse o motivo da alta vacância.

O que podemos afirmar é que a vacância vai interferir diretamente nos rendimentos gerados pelo fundo. Fundos com alta vacância possuem muitos espaços que estão vazios e poderiam estar gerando receitas provenientes dos aluguéis. Assim sendo, a vacância impacta bastante principalmente se o objetivo do(a) investidor(a) for voltado para a obtenção de renda mensal com o fundo imobiliário.

A informação da vacância é fornecida através da Taxa de Vacância. Essa taxa é definida, em termos percentuais, como a razão entre o espaço não locado com a área bruta locável total (ABL). O inverso da taxa de vacância define a taxa de ocupação.

Por fim, separamos uma última pergunta:

Vacância alta é sempre ruim?

Não, ou melhor, nem sempre! Veremos como podemos usar a vacância ao nosso favor.

Como já dissemos anteriormente, a taxa de vacância vai afetar diretamente os rendimentos mensais gerados. Se seu objetivo for única e simplesmente obter o máximo de rendimentos, talvez você deva procurar fundos com a menor taxa de vacância possível.

No entanto, dá para enxergar a vacância como uma janela de oportunidade. O(a) investidor(a) pode escolher um fundo com vacância alta visando um fluxo de caixa positivo no futuro, com o acréscimo de rendimentos.

O fato da vacância estar alta também pode impactar no aumento da rentabilidade do fundo no futuro, a partir da valorização da cota. Fundos com alta vacância tendem a ter suas cotas desvalorizadas. Portanto, entrar em um fundo que você julgou ter bons atributos, porém está com a vacância alta e suas cotas estão abaixo do valor que você julga real, pode te trazer ganhos exponenciais quando o fundo diminuir essa vacância. Isso é chamado de “Comprar Vacância!”

Esse tipo de fundo imobiliário com alta vacância pode ser alocado em uma porção de maior risco da carteira. Contudo, é altamente recomendável que a porção seja pequena e faça parte de uma carteira sólida, bem diversificada e de, no máximo, risco moderado. Normalmente, esse tipo de oportunidade acontece em momentos de crise econômica. Nesses períodos, a vacância se eleva e as cotas tendem a cair na B3.

A "compra de vacância" é uma das estratégias utilizadas pela Equipe de Análise da Capitalizo, para aproveitar essas distorções em curto prazo.

Quer saber mais? Assista ao vídeo:

 

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Analistas Responsáveis

Danillo Sinigaglia Xavier Fratta, CNPI-T EM-1795

Daniel Karpouzas Barcellos, CNPI EM-1855

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Fonte: Valor, InfoMoney, Quantum, Estadão, Broadcast, Folha, Exame. B3, MoneyTimes.

Importante: leia nosso Disclosure antes de investir.

Capitalizo análises e recomendações de investimentos.

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