Afinal, mesmo diante de um cenário bastante desafiador nos últimos 3 anos, o número de investidores mais do que dobrou (atingindo 2,2 milhões).

Se ter uma renda extra todo mês já é sensacional, imagine se você pudesse ganhar em dólar?

Isso é possível, e você consegue fazer isso investindo em REITs.

Os REITs (Real Estate Investment Trusts) permitem aos investidores se exporem ao mercado imobiliário americano e, também, ao mercado imobiliário global.

Eles possuem grandes semelhanças com os Fundos Imobiliários e, por isso, costumam ser chamados de “primos” dos FIIs.

Neste artigo, você conhecerá tudo sobre os REITs e as principais vantagens de se investir neles. Confira!

O QUE SÃO OS REITS?

Os REITs são empresas de investimento que operam no mercado imobiliário, principalmente nos Estados Unidos.

Apesar de serem comparados com os fundos imobiliários, em virtude de receberem aluguéis dos imóveis e distribuírem rendimentos aos acionistas, existem muitas diferenças.

A principal diferença está no fato de os REITs serem empresas, e não fundos. Possuem uma diretoria e um conselho de administração, além de poderem se alavancar financeiramente.

Os REITs são empresas específicas focadas no mercado imobiliário que recebem benefícios fiscais e, por isso, precisam atender a alguns requisitos para serem qualificados como REITs. Dentre eles, os principais são:

▶️ Investir pelo menos 75% dos seus ativos em imóveis, dinheiro ou títulos do Tesouro dos EUA;

▶️ Receber, no mínimo, 75% de sua receita bruta por meio de aluguéis de imóveis, juros sobre hipotecas de financiamento imobiliário ou vendas imobiliárias;

▶️ Pagar no mínimo 90% de seu lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas todos os anos;

▶️ Ser uma entidade tributável como corporação;

▶️ Ser administrado por um conselho de diretores ou curadores;

▶️ Ter no mínimo 100 cotistas;

▶️ Não ter mais de 50% de suas ações em posse de cinco ou menos pessoas.

Em relação às semelhanças com os FIIs, o pagamento de dividendos recorrentes é o que mais os aproxima.

No entanto, há pequenas diferenças. Praticamente todos os FIIs distribuem rendimentos de forma mensal.

Já os REITs costumam ter distribuição trimestral, ainda que existam alguns que também paguem mensalmente.

Em relação ao percentual, os REITs distribuem cerca de 90% do lucro tributável, enquanto os FIIs distribuem, em geral, 95%.

Para investir em REITs, você pode abrir uma conta diretamente no exterior e comprar as ações negociadas nas bolsas americanas, ou adquirir BDRs negociados na bolsa brasileira.

Também é possível se expor a esses ativos investindo em ETFs, tanto diretamente nos EUA quanto pela B3.

SETORES DOS REITS

Uma das grandes diferenças entre os REITs e os FIIs é a variedade de setores no mercado imobiliário em que é possível investir. Veja os principais:

📌 LOGÍSTICOS: galpões industriais e centros de distribuição.

📌 ESCRITÓRIOS: lajes corporativas e edifícios comerciais.

📌 HIPOTECA (mortgage): financiamento de operações financeiras no mercado imobiliário, semelhante aos FIIs de recebíveis (papéis) no Brasil.

📌 HOSPEDAGEM E RESORTS: hotéis, tanto de lazer quanto de negócios, e resorts.

📌 CUIDADOS DE SAÚDE (healthcare): instalações para idosos, consultórios médicos e clínicas especializadas.

📌 RESIDENCIAIS: desenvolvimento de imóveis para venda e locação, como apartamentos, casas e moradias estudantis.

📌 VAREJO: shoppings, supermercados e outros empreendimentos voltados ao consumo.

📌 ARMAZENAMENTO (self storage): imóveis utilizados para guardar bens e objetos, alugados para pessoas e empresas.

📌 INFRAESTRUTURA: torres de telecomunicações, redes de fibra, dutos de energia e infraestrutura sem fio.

📌 DATA CENTERS: imóveis com infraestrutura para armazenagem de dados, com energia ininterrupta e alta segurança.

📌 TIMBERLANDS: propriedades florestais, utilizadas principalmente para produção de madeira.

Além desses, existem os chamados “REITs especiais”, que investem em ativos como cinemas, cassinos e terras agrícolas, além dos REITs diversificados, que atuam em múltiplos setores.

VANTAGENS DE INVESTIR EM REITS

A primeira vantagem, e uma das mais relevantes, é a possibilidade de estar exposto aos maiores mercados imobiliários do mundo, especialmente os Estados Unidos.

Outra vantagem importante é a diversificação geográfica do patrimônio.

Apesar de o Brasil ter potencial de crescimento, fatores como instabilidade política, inflação e juros elevados impactam o mercado com frequência.

Assim, estar exposto a uma moeda forte, como o dólar, pode trazer mais equilíbrio à carteira.

Além disso, existem REITs com mais de 1.000 propriedades, o que dilui riscos e reduz o impacto de eventuais problemas pontuais.

Por fim, muitos desses imóveis são alugados para grandes empresas globais, o que reduz significativamente o risco de inadimplência.

CONCLUSÃO

Uma carteira imobiliária de longo prazo bem estruturada deve considerar ativos tanto do Brasil quanto do exterior.

Dessa forma, combinar FIIs e REITs é uma estratégia inteligente para diversificar riscos e buscar melhores resultados ao longo do tempo.

Para quem deseja construir uma renda passiva tanto em reais quanto em dólar, e ainda aproveitar oportunidades de valorização, essa combinação pode ser bastante eficiente.

DESEMPENHO DA CARTEIRA DE FIIS E REITS

Abaixo, você confere o desempenho das nossas Estratégias de FIIs e REITs ao longo do tempo:

COMO TER ACESSO À CARTEIRA

A carteira de FIIs e REITs faz parte da assinatura Capitalizo Invest, que oferece acesso a análises, relatórios exclusivos e recomendações práticas para investir com consistência e segurança.

Com poucos minutos por mês, você consegue acompanhar e seguir todas as recomendações.

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Os Fundos Imobiliários são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em diversos tipos de negócios de base imobiliária.

Como, por exemplo, no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos, como edifícios comerciais, shopping centers e hospitais.

No patrimônio de um fundo podem estar presentes um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos, entre outros.

Assim, o investimento é feito a fim de conseguir retorno pela exploração de locação, arrendamento, venda do imóvel e demais atividades do setor imobiliário.

VANTAGENS DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Você pode ser sócio de grandes empreendimentos imobiliários

Existem cotas no mercado que valem menos de R$ 100 e que você pode comprar quantas estiverem à venda.

Além disso, existe também a possibilidade de comprar os melhores imóveis do mercado através dos Fundos Imobiliários.

Abaixo, segue imagem do Imóvel Hub Natura Itupeva, situado na Cidade de Itupeva, Estado de São Paulo. Atualmente o imóvel está alugado para Natura, e pertence ao Fundo Imobiliário Bresco Logística (BRCO11).

ISENÇÃO DE IR E IOF

Outra vantagem é a Isenção de Imposto de Renda no recebimento dos rendimentos mensais para pessoas físicas.

Essa isenção é válida para pessoas que tenham menos de 10% da totalidade de cotas do fundo.

Bem como exclusivamente para fundos imobiliários cujas cotas sejam negociadas na Bolsa de Valores e que tenham mais de 50 cotistas.

DIVERSIFICAÇÃO DOS INVESTIMENTOS

Os Fundos Imobiliários são uma excelente opção para quem já tem algum tipo de investimento e deseja diversificar a carteira.

Alguns fundos já trazem em seu portfólio diferentes tipos de imóveis como uma universidade e um shopping, por exemplo.

Assim, é uma excelente forma de minimizar seus riscos e proteger seu patrimônio, já que um setor é diferente do outro (neste caso, educação e comércio).

VENDAS DAS COTAS NA B3

Ao contrário de um imóvel, cuja venda é trabalhosa e exige cuidados, o fundo permite negociar as cotas na Bolsa. E você não precisa vender todas as suas cotas, mas pode negociar apenas parte delas.

E, mesmo que o fundo não tenha liquidez diária, uma semana costuma ser um prazo razoável para a venda das cotas.

Abaixo, você pode ver o book do BC Fund (BRCR11), um dos Fundos Imobiliários mais negociados do mercado. Assim como é possível negociar, por exemplo, ações do seu Home Broker, você também pode negociar cotas de FII’s.

POSSIBILIDADE DE VALORIZAÇÃO E PAGAMENTO DE DIVIDENDOS

Assim como vários imóveis acabam valorizando ao longo do tempo, as cotas dos FIIs também podem valorizar.

Além disso, a grande maioria paga dividendos todos os meses, fazendo dos Fundos Imobiliários uma interessante ferramenta de geração de renda.

Uma Carteira de FIIs pode, por exemplo, ser uma ótima alternativa de geração de renda mensal, juntamente com uma Carteira de Dividendos. Diversos clientes da Capitalizo investem dessa forma.

IMÓVEIS X FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Confira as vantagens da compra de Fundos Imobiliários em relação a compra direta de Imóveis:

▶ Simplicidade

Imóveis: O investidor precisa se preocupar com escrituras, certidões, ITBI, locação, vacância, reforma, cobrança etc.

Fundos Imobiliários: Por meio do Home Broker o investidor negocia as suas cotas, sem se preocupar com burocracia e os cuidados de um imóvel.

▶ Liquidez

Imóveis: A transação depende de diversas variáveis e complicações que tornam difícil a venda rápida de um imóvel.

Fundos Imobiliários: Algumas cotas são negociadas na Bolsa, reduzindo o risco de não se conseguir vender o ativo, além de ser livre das complicações burocráticas.

▶ Fracionamento do Investimento

Imóveis: O imóvel é um bem indivisível. Assim, não é possível vender apenas uma parte dele.

Fundos Imobiliários: O investimento em fundos imobiliários, por ser fracionado em cotas, permite ao investidor comprar/vender cotas de acordo com a sua capacidade financeira.

▶ Vantagem Fiscal

Imóveis: Os aluguéis provenientes dos imóveis de propriedade direta são tributados pelo Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF).

Fundos Imobiliários: Para pessoas físicas, não há incidência de IR sobre o rendimento distribuído pelo fundo, o que aumenta o retorno do investimento.

▶ Risco

Imóveis: O proprietário de um imóvel fica exposto ao risco de vacância (imóvel vazio) e inadimplência.

Fundos Imobiliários: O FII investe, normalmente, em grandes empreendimentos, o que leva à diversificação de inquilinos e minimiza o risco de perda total de rentabilidade.

▶ Gestão

Imóveis: O proprietário de um imóvel, em geral, não tem tempo de encontrar maneiras de melhorar seus rendimentos, em meio a natural deterioração do interior.

Fundos Imobiliários: O investidor não precisa se preocupar com a depreciação. A gestão ativa permite que o administrador venda empreendimentos que considera menos valorizados.

QUAIS SÃO OS TIPOS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

Existem vários tipos de Fundos Imobiliários. Por exemplo, Hospitais, Shoppings, Prédios Empresariais, FIIs que compram CRIs, LCIs etc.

O interessante é que o investidor escolha os que se adequem melhor ao seu perfil, seja para tentar ganhar com a valorização da cota ou para ganhar o rendimento mensal de aluguéis, por exemplo.

QUAL O PERFIL DE QUEM INVESTE EM FIIS?

•  Investidor de longo prazo;
• Investidor que busca ganho de capital;
• Investidor que quer gerar renda;
• Investidor que tem interesse em investir em imóveis.

Nesse sentido, o investimento em Fundos Imobiliários é uma das formas mais inteligentes de se investir em imóveis.

Além dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível que você invista nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário, do Brasil e do Mundo.

DESEMPENHO DA CARTEIRA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Abaixo, segue o desempenho Carteira Capitalizo de FIIs e REITs desde Outubro de 2017 até hoje. Perceba que, nesse período, o nosso retorno é muito superior ao apresentado pelo IFIX:

CARTEIRA DE FIIs E REITs DA CAPITALIZO

A Carteira de FIIs e REITs está disponível para os assinantes da Capitalizo Invest.

Ela foi pensada para quem deseja renda mensal previsível, diversificação e proteção de patrimônio.

E o melhor: com apenas 10 minutos por mês, você mantém sua carteira 100% atualizada, sem complicações.

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Até então, investir em imóveis de grande porte era privilégio de investidores institucionais e fundos especializados.

Com a criação dessa estrutura, qualquer pessoa passou a ter a possibilidade de participar do setor de forma simplificada, adquirindo cotas negociadas em bolsa e recebendo parte dos lucros gerados pelos ativos.

Um diferencial importante é a exigência legal de distribuir pelo menos 90% do lucro tributável em dividendos, o que garante que os resultados cheguem diretamente ao investidor.

Por isso, os REITs se tornaram uma alternativa atrativa para quem busca renda recorrente e diversificação global.

TIPOS DE REITs

Assim como ocorre no Brasil com os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), os REITs podem assumir diferentes formatos.

• Equity REITs: concentram suas operações na compra e gestão de imóveis físicos, como escritórios, shoppings, data centers e hospitais, obtendo receita principalmente por meio de aluguéis.

• Mortgage REITs: atuam no financiamento imobiliário, adquirindo ou originando hipotecas e títulos lastreados em imóveis, mais sensíveis às oscilações de juros.

• Hybrid REITs: combinam características dos dois modelos, embora sejam menos comuns.

Além disso, podem ser listados em bolsa (com alta liquidez), públicos não listados ou privados, acessíveis apenas a investidores qualificados.

REITs X FIIs: AS PRINCIPAIS DIFERENÇAS

A comparação imediata para o investidor brasileiro é com os FIIs. Ambos têm como objetivo democratizar o acesso a investimentos imobiliários, mas possuem diferenças relevantes:

• Estrutura: os REITs funcionam como corporações ou trusts tributáveis, enquanto os FIIs são condomínios regulados pela CVM.

• Tributação: dividendos dos REITs são tributados nos EUA; já os rendimentos de FIIs podem ser isentos de IR para pessoas físicas no Brasil.

• Diversificação: os REITs oferecem maior exposição a setores ligados à nova economia, como tecnologia, telecomunicações e saúde.

Essa diversidade torna os REITs instrumentos valiosos para compor uma carteira global, ampliando a resiliência e a atratividade de longo prazo.

VANTAGENS E OPORTUNIDADES

Os REITs combinam renda recorrente com valorização de capital, além de oferecer liquidez superior ao mercado imobiliário tradicional.

Outro atrativo está na baixa correlação com ações de outros setores, o que reduz a volatilidade e melhora a relação risco-retorno do portfólio.

No entanto, é importante lembrar que o setor é altamente sensível a ciclos econômicos e às taxas de juros.

Por isso, métricas como FFO (Funds From Operations), AFFO (Adjusted FFO), NOI (lucro operacional líquido) e taxa de ocupação precisam ser acompanhadas de perto para avaliar sustentabilidade de dividendos e eficiência operacional.

CARTEIRA DE FIIs E REITs DA CAPITALIZO

Todo esse potencial dos REITs também pode ser acessado de forma prática através da Carteira de FIIs e REITs da Capitalizo.

Essa carteira foi desenvolvida especialmente para investidores que buscam renda recorrente — seja para complementar o orçamento ou para construir aposentadoria com fluxo de dividendos.

Com dividend yield acima da média de mercado, ela combina ativos sólidos do Brasil e do exterior, garantindo diversificação entre diferentes segmentos do mercado imobiliário.

Além disso, é uma carteira de baixo giro, exigindo apenas 10 minutos por mês para acompanhar nossas recomendações e manter o portfólio atualizado.

VEJA O DESEMPENHO

Abaixo, você confere o desempenho da nossa Carteira de FIIs e REITs, que mostra na prática como a diversificação imobiliária pode gerar renda mensal consistente e valorização de longo prazo:

COMO TER ACESSO A CARTEIRA

A Carteira de FIIs e REITs faz parte da assinatura Capitalizo Invest, que reúne todas as nossas Carteiras Recomendadas de Ações, FIIs, REITs e muito mais.

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