Você sabe o que são os REITs? Ora, investir em fundos imobiliários é, sem dúvida, uma das melhores maneiras de nos expormos ao mercado imobiliário. Agora, já pensou em investir em imóveis espalhados pelo mundo todo?
Por que o investimentos nos chamados REITs (abreviação em inglês de “Real Estate Investment Trust”) nos permite estar expostos ao mercado imobiliário global. Até por isso, costumamos os chamar de “primos” de nossos fundos imobiliários.
Ao longo desse artigo você conhecerá o que realmente são e o que fazem esses “REITs”, bem como as vantagens de se investir neles. Confira!
Afinal, o que são os REITs?
A referência dos REITs como “primos” de nossos FIIs é totalmente justa. Isso porque, existem semelhanças, mas também há muitas diferenças entre eles.
A principal diferença está no fato dos REITs serem empresas, e não fundos. Portanto, trata-se de companhias que possuem seus negócios majoritariamente voltados para o mercado imobiliário, seja vendendo imóveis, seja locando.
As empresas que se enquadram nessa categoria são, portanto, classificadas como REITs, justamente para receber certos benefícios, especialmente em âmbito fiscal.
Uma vez que são companhias, eles podem possuir suas ações negociadas nas bolsas americanas, assim como qualquer outra empresa com capital aberto. Portanto, também podemos encontrar muitos REITs com BDRs negociados na B3, novamente da mesma forma que muitas companhias dos mercados.
Quanto as semelhanças aos nossos FIIs, além do fato de serem voltados ao mercado imobiliário, podemos citar a obrigatoriedade de terem que distribuir quase 100% de seus lucros sob a forma de dividendos.
No caso dos fundos imobiliários, sabemos que eles são obrigados a distribuírem, no mínimo, 95% de seus lucros aos seus investidores. Para os REITs, esse percentual é de 90%.
Em relação aos dividendos, porém, costuma haver uma ligeira diferença. Praticamente todos os FIIs distribuem proventos de forma de mensal. Já os REITs, é mais comum vermos uma distribuição de forma trimestral, ainda que alguns também possam manter outra periodicidade, inclusive mensal.
Existe classificação por setores nos REITs?
Da mesma forma que classificamos nossos FIIs por setores, também podemos classificar os REITs de acordo com suas atuações. Inclusive, existem vários setores idênticos aos encontrados por aqui. Segue abaixo algumas classificações de REITs:
- LOGÍSTICOS: Investem em galpões industriais e centros de distribuições, como os nossos aqui.
- DE ESCRITÓRIOS: Igual aos nossos FIIs de lajes corporativas.
- DE HIPOTECA: Seria algo semelhante aos nossos FIIs de papéis, fornecendo financiamento e auferindo receita com os juros desses investimentos lastreados em títulos.
- DE HOSPEDAGEM E RESORTS: Semelhante aos nossos fundos de hotéis, porém com a possibilidade de se investir em resorts de férias, não tão comum ainda por aqui.
- DE CUIDADOS DE SAÚDE: Por mais que tenhamos alguns poucos exemplos de FIIs de hospitais, os REITs desta categoria são muito mais abrangentes, incluindo instalações para idosos, consultórios médicos e clínicas especializadas.
- RESIDENCIAIS: Não tão comuns por aqui, esses REITs podem desenvolver imóveis residenciais para venda e, também, para locação, sendo moradias estudantis, apartamentos, casas pré-fabricadas e mais.
- DE VAREJO: Seria algo semelhante aos nossos FIIs de Shopping. Porém, além de incluir shoppings em seu portfólio, esses REITs incluem supermercados e quaisquer outros empreendimentos voltados para entretenimento.
- DE ARMAZENAMENTO: A partir daqui, começam os setores mais “diferentes” aos de nossos FIIs. A começar pelo de armazenamento, muito comum e muito utilizado em vários países. Esses REITs possuem galpões enormes, com espaços para guardar móveis e qualquer utensílio por um determinado tempo. Esses espaços são alugados para pessoas e empresas.
- DE INFRAESTRUTURA: Neste caso, os REITs gerenciam propriedades que abrigam torres de telecomunicações, redes de fibra, dutos de energia, infraestrutura sem fio, dentre outras.
- DE DATA CENTERS: Esses REITs possuem imóveis gigantescos equipados equipamentos eletrônicos para oferecer soluções de armazenagem de dados com segurança, fornecimento de energia ininterrupta, servidores, dentre outras soluções.
- TIMBERLANDS: Talvez os mais diferentes, esses REITs possuem propriedades florestais, muitas vezes utilizados para fornecimento de madeira legais.
Além dos exemplos citados, também há os chamados “REITs Especiais”, que não se enquadram nos demais setores, como cinemas, cassinos e terras agrícolas por exemplo, e os REITs diversificados, investindo em várias categorias diferentes.
Quais as vantagens de se investir nos REITs?
Existem diversas vantagens de se investir em REITs. Primeiramente, e como dito antes, através deles podemos estar expostos ao mercado imobiliário global.
Com isso, diluímos os riscos que podem estar associados a um único país, como o Brasil no caso dos fundos imobiliários. Além disso, também garantiremos exposição à outras moedas, especialmente o Dólar.
Outra vantagem que podemos destacar está na grandeza dos REITs. Um FII muito bem diversificado por aqui costuma possuir cerca de 15 a 20 imóveis, generalizando. Existem REITs que possuem mais de 1000 propriedades! E raramente, inclusive, encontramos REITs com menos de 50 imóveis.
Além disso, muitos REITs possuem empreendimentos não somente nos EUA, e sim espalhados por países da Europa, Ásia, África e Américas (inclusive, muitos possuem imóveis no Brasil).
Por fim, da mesma forma que há essa ótima diversificação em quantidade de propriedades, também temos que considerar o enorme número de locatários, muitos deles sendo as maiores empresas do mundo atualmente. E não serão essas empresas que atrasarão o aluguel, não é mesmo?
Os REITs rendem mais que os FIIs?
Nesta seção vamos tratar, obviamente, de casos passados, já que não temos consciência do que poderá acontecer nos próximos meses, anos ou décadas.
Ao analisarmos historicamente, no entanto, vemos que o REITs foram uma das classes de ativos mais rentáveis do mercado norte-americano.
Podemos escolher o REIT Prologis (PLD) como exemplo. O Prologis é o maior REIT do mundo do setor logístico, possuindo mais de 4,7 mil propriedades, distribuídos em quase 20 países, e detendo mais de 5,5 mil locatários.
Desde o final de 1997, quando suas ações de código “PLD” começaram a ser negociadas nos EUA, elas acumulam uma valorização de mais de 1.860%! O S&P 500, um dos mais importantes índices acionários do mercado norte-americano, valorizou “apenas” cerca de 370% nesse mesmo período, como mostra o gráfico abaixo:
Desde que o IFIX foi criado, praticamente em 2011, o nosso principal índice de fundos imobiliários mantém um ganho considerável de cerca de 180%. Entretanto, nesse mesmo período, o Prologis se valorizou mais de 640%, ainda desconsiderando os efeitos da valorização do Dólar frente ao Real no período.
Portanto, em termos de valorização, os REITs podem apresentar oportunidades de ganhos muito mais expressivos do que muitos FIIs em nosso mercado.
Então, devo investir somente em REITs?
A resposta é: Não! Por mais vantagens que destacamos anteriormente, acreditamos que uma carteira imobiliária vencedora de longo prazo deve conter ativos tanto do Brasil quanto do exterior.
Por isso, torna-se fundamental, na nossa visão, mantermos uma mescla entre FIIs e REITs em nosso portfólio, estando exposto ao mercado imobiliário não somente do Brasil, mas do mundo todo.
Aliás, uma das grandes vantagens de nossos fundos está no bom pagamento de dividendos, com Dividend Yields de 6%, 8%, 10% e até mais sendo bastante comuns encontrarmos por aqui.
Portanto, e concluindo, uma carteira formada por FIIs e REITs pode garantir um bom nível de dividendos mensais, e ainda assim contar com oportunidades de valorizações mais expressivas, além é claro de manter os riscos mais bem diluídos.
Desempenho da Carteira Capitalizo de FIIs e REITs
Abaixo, segue o desempenho da Carteira Capitalizo de FIIs e REITs em relação ao IFIX (o índice de fundos imobiliários). Lembrando que essa Carteira faz parte da nossa assinatura Carteiras Capitalizo:
No comparativo de desempenho, em um prazo mais longo, a nossa Carteira segue bem acima do IFIX. Abaixo, seguem os desempenhos comparativos, desde Outubro de 2017:
Lembrando que a nossa Carteira tem como objetivo, além da valorização das cotas, proporcionar Renda Passiva aos investidores com o recebimento de alugueis.
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