Com o mercado em alta, é comum que novos investidores tenham o desejo de colocar o pé na renda variável através dos Fundos Imobiliários, visto que, quando falamos de volatilidade, eles compõem uma classe de ativos bem mais tranquilas que as ações.
Então, para lhe ajudar, nesse post trazemos 8 variáveis – ou indicadores – para o você ficar de olho quando for analisar algum Fundo Imobiliário.
Lembramos sempre de que não se deve olhar apenas para uma variável isoladamente. Por isso, não leve nenhum indicador como verdade absoluta e procure sempre analisar o conjunto de todas elas para tomar uma decisão. Sabendo disso, vamos a elas:
Taxa de Vacância
Sendo quase que a informação mais importante de um Fundo Imobiliário, a vacância diz respeito à porcentagem de área não alugada dos imóveis sob gestão. Essa informação está diretamente ligada à resiliência do fundo ao longo do tempo, por isso é importante analisar a vacância atual e também a histórica
Fazendo essa análise mais completa, o investidor terá mais certeza se determinado fundo é resiliente perante crises como, por exemplo, a do Covid-19, já que em tempos favoráveis o mercado como um todo é naturalmente altista.
- Você pode encontrar esse dado nos relatórios mensais de cada Fundo Imobiliário e, por padrão, quanto menor, constante e descendente, melhor.
Dividend Yield
Essa métrica representa o quanto um fundo distribuiu de dividendos ao longo dos últimos 12 meses em relação ao valor atual da sua cota. Para encontrar esse indicador, soma-se os últimos 12 pagamentos, divide-se o resultado pelo valor do fundo e, por fim, se multiplica por 100 para definir a porcentagem.
Por exemplo, digamos que um fundo pagou nos últimos 12 meses em média R$ 1,00 ao mês. Sendo assim, são R$ 12,00 ao ano (1,00 x 12) que, se dividido pelo valor de uma cota de R$ 200, chegaremos a um valor de 0,06. Ou seja, esse fundo teve um dividend yield de 6,00% nos últimos 12 meses.
- Entendido como a taxa do indicador é encontrada, fica fácil de perceber que quanto maior for a taxa de DY, melhor, pois assim teremos fundos que pagam, consistentemente, bons dividendos
É óbvio que esse indicador não deve ser estudado isoladamente, pois de nada adianta um fundo ter um DY alto, porém sem consistência de pagamentos. Então, é de suma importância que o investidor avalie vários indicadores além do dividend yield para tomar uma decisão mais sólida.
Atipicidade dos Contratos
Quando falamos em contratos de imóveis comerciais para locação, existem 2 tipos, são eles os típicos e os atípicos. Os típicos são aqueles que geralmente duram 5 anos e possuem revisão de contrato ao final do 3º ano, onde proprietário e inquilino reavaliam o contrato de acordo com o mercado atual.
Sendo assim, temos também os atípicos, contratos esses que costumam durar 10 anos e não possuem revisional durante o contrato, sendo composto apenas de reajustes anuais. Esse tipo de contrato é mais utilizado em galpões logísticos ou com um objetivo específico, sendo mais aceito em operações de BTS (built-to-suit) e SLB (sale-lease-back).
- Portanto, é importante variar os tipos de contratos em sua carteira. Porém, contratos atípicos em peso tornam o portfólio de FIIs um pouco mais defensivos, visto que os contratos são mais longos e permitem uma previsibilidade maior dos rendimentos futuros, logo, são ótimos em períodos de turbulência econômica como a atual.
Prazo dos Contratos
O prazo dos contratos acaba servindo de filtro quando se analisa a atipicidade dos mesmos, pois um fundo pode ter contratos atípicos em maioria, mas com seus vencimentos chegando.
- De maneira resumida, quanto maior os prazos de vencimento dos contratos, melhor, visto que aumenta bastante a previsibilidade de rendimentos futuros.
Logo, esse indicador ajuda a ter uma leve previsibilidade à médio prazo e por isso é de grande valia para sua análise.
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Volatilidade dos Fundos Imobiliários
A volatilidade dos FII’s em geral é, naturalmente, mais baixa que a média do mercado. Mas, fundos com baixa volatilidade histórica tendem a performar melhor durante crises, onde a previsibilidade à curto prazo acaba comprometida.
- Ou seja, os fundos que possuem baixa volatilidade nos últimos 12 meses estão mais propensos a passar por crises sem sofrer muitos danos.
Liquidez dos Fundos Imobiliários
A liquidez é a característica de um ativo em se transformar em dinheiro novamente. Quanto mais rápido e sem grandes oscilações de preço, melhor a liquidez de um fundo ou de uma ação.
- Geralmente medida pelas negociações diárias, um fundo possui uma liquidez saudável quando negocia acima de R$ 500 mil por dia, garantindo, assim, uma maior segurança na hora de entrar ou sair de uma posição.
Valor de Mercado/ Valor Patrimonial (P/ VP)
Esse é um indicador de interpretação bem simples, porém se utilizado de forma isolada, ele pode se tornar bem perigoso.
- Por exemplo, quando o P/ VP está acima de 1,00 o fundo negocia acima de seu valor patrimonial, ou seja, ele está mais caro no mercado do que comprando os imóveis físicos. Já quando está abaixo de 1,00, o fundo está negociando abaixo de seu valor patrimonial, significando que as cotas no mercado estão mais baratas do que a mesma fração dos imóveis físicos.
Porém, é importante lembrar que no mercado os ativos são precificados milhares de vezes por minuto, já um imóvel físico só é avaliado uma ou duas vezes por ano. Por isso, esse indicador deve ser utilizado com bom senso e em conjunto com outros indicadores, visto que ele pode estar relativamente atrasado.
Caixa/ PL
Essa porcentagem reflete diretamente no quanto de caixa o fundo possui no momento. Ou seja, é a parcela do patrimônio líquido do fundo que não está alocada em nenhum ativo-alvo (lajes corporativas, galpões logísticos ou shoppings por exemplo).
- Aqui não existe certo ou errado, o importante é avaliar se essa porcentagem no fundo que você está analisando faz sentido no case. Por exemplo, não faz sentido um fundo manter o caixa alto em períodos em que os juros básicos estejam em baixa, visto que, na maioria das vezes, os fundos alocam esse caixa em títulos de renda fixa com alta liquidez.
Portanto, aqui entra muito do bom senso, uma vez que se a gestora demorar muito tempo para alocar os recursos do fundo ela, infelizmente, pode pressionar a rentabilidade do fundo e a distribuição de dividendos aos cotistas.
Desempenho da Carteira Capitalizo de FIIs e REITs
Abaixo, segue o desempenho da Carteira Capitalizo de FIIs e REITs em relação ao IFIX (o índice de fundos imobiliários). Lembrando que essa Carteira faz parte da nossa assinatura Carteiras Capitalizo:
No comparativo de desempenho, em um prazo mais longo, a nossa Carteira segue bem acima do IFIX. Abaixo, seguem os desempenhos comparativos, desde Outubro de 2017:
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Analistas Responsáveis
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▶ Roberto Martins de Castro Neto, CNPI EM-2423
▶ Gabriel Zaiden de Moraes – CNPI EM-3014
▶ Murilo Augusto Gonçalves de Lima CNPI-T EM-3015
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