O P/VP é um dos indicadores mais utilizados na análise do preço de um determinado ativo, seja ele uma ação ou uma cota de fundo imobiliário.
O fato de as cotas de dois FIIs diferentes estarem custando R$ 1,00 e R$ 1.000,00 não significa que o primeiro esteja mais “barato” do que o segundo, quando analisamos apenas os valores nominais.
É justamente nesse ponto que o P/VP se torna um instrumento relevante na busca por oportunidades.
Ainda assim, como todo indicador, ele não deve ser utilizado de forma isolada para conclusões definitivas.
O QUE É O P/VP E COMO CALCULÁ-LO
O P/VP nada mais é do que o preço da cota de um FII dividido pelo seu valor patrimonial.
O valor patrimonial da cota representa quanto vale cada cota do fundo com base no seu patrimônio real. Para calculá-lo, basta dividir o patrimônio líquido do FII pelo número total de cotas existentes.
Dessa forma, o indicador P/VP reflete o quão distante está o preço negociado em mercado do valor patrimonial do fundo.
Quando o P/VP é maior que 1, isso indica que o valor de mercado do fundo está acima do seu valor patrimonial, ou seja, as cotas estão sendo negociadas com ágio.
Quando o P/VP é menor que 1, as cotas estão sendo negociadas abaixo do valor patrimonial, indicando que o mercado atribui um valor inferior ao patrimônio do fundo.
Vale lembrar que o valor de mercado é calculado multiplicando o número total de cotas pelo preço de negociação da cota.
COMO IDENTIFICAR UM FII BARATO
Quando o preço da cota está sendo negociado abaixo do valor patrimonial, ou seja, com P/VP menor que 1, isso pode indicar que o fundo está “barato”.
Ainda assim, reforçamos que esse indicador não deve ser analisado sozinho.
É como se fosse possível comprar uma nota de R$ 1,00 pagando R$ 0,50.
Para ilustrar, suponha que o fundo XYWZ11 possua 10.000 cotas, patrimônio líquido de R$ 100 mil e cotas negociadas a R$ 8,00.
Nesse caso, o valor patrimonial por cota seria de R$ 10,00 e o P/VP, de 0,80.
Já o fundo ABCD11, com 100.000 cotas, patrimônio líquido de R$ 20 milhões e cotas negociadas a R$ 240,00, teria valor patrimonial de R$ 200,00 por cota e P/VP de 1,20.
Analisando apenas o P/VP, o fundo XYWZ11 estaria mais “barato” que o ABCD11.
Em períodos de maior estresse no mercado, é comum observar distorções relevantes nesse indicador.
Em momentos de baixa, por exemplo, FIIs negociados abaixo do valor patrimonial tornam-se mais frequentes.
RANKING DE P/VP
Realizamos um estudo com os FIIs listados na B3 e integrantes do IFIX, o índice de fundos imobiliários, para identificar aqueles que apresentam os menores P/VPs.
Novamente, é importante destacar que esse ranking não representa recomendação de investimento e que o indicador deve ser analisado em conjunto com outros fatores.
Abaixo, alguns FIIs do IFIX que apresentam os menores P/VPs atualmente:
| FUNDO IMOBILIÁRIO | TICKER | P/VP |
| BRPR Corporate Offices | BROF11 | 0,50 |
| Vinci Offices | VINO11 | 0,50 |
| Gazit Malls | GZIT11 | 0,51 |
| BTG Pactual Corporate Office Fund | BRCR11 | 0,53 |
| JS Real Estate Multigestão | JSRE11 | 0,63 |
| Arch Edíficios Corporativos | AIEC11 | 0,65 |
| Pátria Logística | PATL11 | 0,66 |
| Rio Bravo Renda Corporativa | RCRB11 | 0,66 |
| RBR Top Offices | TOPP11 | 0,66 |
| Kinea RBR Top Offices | KORE11 | 0,87 |
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Nesse período, o retorno acumulado foi amplamente superior ao apresentado pelo IFIX.
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