Grande parte dos fundos imobiliários no Brasil é composta por imóveis físicos (tijolo) ou papéis atrelados ao IPCA, além de alguns ligados ao CDI.
Esses fundos tendem a se beneficiar de juros mais baixos, pois o mercado imobiliário como um todo se aquece nessas condições.
Apesar da inflação ainda elevada, a perspectiva é de queda da Selic, já que a economia vem desacelerando e o juro futuro para 2030 caiu de quase 16% no final do ano para cerca de 13% atualmente.
Essa expectativa favorece tanto as cotações dos fundos quanto o próprio setor imobiliário.
CONSOLIDAÇÃO DO MERCADO DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS
O mercado de fundos imobiliários no Brasil ainda é fragmentado, com muitas gestoras pequenas e de qualidade duvidosa.
A tendência é de fusões entre fundos e gestoras, criando estruturas maiores, com menores custos e maior poder de barganha.
Esse movimento pode aproximar o mercado brasileiro do modelo de REITs nos EUA, com menos participantes, mas mais robustos.
SETOR DE SHOPPING CENTERS
Os shoppings de alto padrão, bem localizados e voltados para o público A/B, já recuperaram os níveis pré-pandemia, operando com baixa vacância e inadimplência.
O setor de shoppings no Brasil não é apenas de consumo, mas também de serviços e alimentação, o que garante maior resiliência.
Os imóveis ainda apresentam potencial de valorização, já que os preços subiram pouco nos últimos anos.
INFRAESTRUTURA E FINFRA
O Finfra, embora não seja exatamente um fundo imobiliário, tem sido incluído em carteiras de FIIs pela previsibilidade dos dividendos.
A carteira de debêntures costuma ter melhor estruturação do que CRIs e CRAs, com isenção de IR sobre a venda das cotas.
Nos últimos cinco anos, a rentabilidade mensal variou de 0,9% a 1,3% ao mês, líquidos de imposto, com baixa volatilidade nos pagamentos.
CAUTELA COM O AGRONEGÓCIO
O mercado de CRAs ligados ao agronegócio ainda apresenta riscos elevados, refletidos nos resultados de empresas e em pedidos de recuperação judicial recentes.
No momento, a recomendação é evitar fundos muito expostos a esse segmento.
SETOR DE LOGÍSTICA
A região da Grande São Paulo lidera o mercado logístico, impulsionada pelo crescimento do comércio eletrônico.
Nos primeiros seis meses de 2025, quase metade das transações veio de grandes empresas como Shopee e Mercado Livre.
A vacância no setor vem caindo desde 2014, enquanto os preços médios de locação seguem em alta.
SETOR DE ESCRITÓRIOS
O mercado de escritórios em São Paulo apresenta a menor vacância desde antes da pandemia.
Regiões como Nova Faria Lima (6%), Paulista (7%) e Jardins (10%) registram índices bem abaixo da média, com aluguéis comerciais subindo fortemente no último ano.
Imóveis em localizações premium seguem com alta demanda e baixa disponibilidade.
O cenário atual combina fatores favoráveis, como expectativa de queda de juros e recuperação de segmentos-chave (shoppings, logística e escritórios), com oportunidades em ativos de renda previsível, como o Finfra.
Ao mesmo tempo, exige cautela com setores mais vulneráveis, como o agronegócio.
A diversificação e a análise criteriosa de cada segmento permanecem fundamentais para capturar o potencial do mercado de fundos imobiliários.
DESEMPENHO DA CARTEIRA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Abaixo, segue o desempenho da Carteira Capitalizo de FIIs e REITs desde outubro de 2017 até hoje. Perceba que, nesse período, o nosso retorno foi muito superior ao apresentado pelo IFIX:
COMO TER ACESSO À CARTEIRA
Essa carteira, disponível no plano Capitalizo Invest, é diversificada e tem dividend yield acima da média do mercado. É ideal para quem busca renda extra mensal e investe pensando na aposentadoria.
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