Investir em fundos imobiliários para ganhar renda mensal é uma estratégia que vem crescendo e caindo nas graças do investidor brasileiro. Afinal, mesmo diante de um cenário bastante desafiador nos últimos 3 anos, o número de investidores mais do que dobrou (atingindo 2,2 milhões).
Se ter uma renda extra todo mês já é sensacional, imagine se você pudesse ganhar em dólar? Isso é possível e você consegue fazer isso investindo nos REITs.
Os REITs ( Real Estate Investment Trusts) permitem aos investidores se exporem ao mercado imobiliário americano e, também, ao mercado imobiliário global. Eles possuem grandes semelhanças com os Fundos Imobiliários e, por isso, costumam ser chamados de “primos” dos FIIs.
Neste artigo você conhecerá tudo sobre os REITs e as principais vantagens de se investir neles. Confira!
O QUE SÃO OS REITS?
Os REITs são empresas de investimento que operam no mercado imobiliário, principalmente, nos Estados Unidos. Apesar de serem comparados com os fundos imobiliários em virtude de receberem aluguéis dos imóveis e distribuírem rendimentos aos acionistas, existem muitas diferenças.
A principal diferença está no fato dos REITs serem empresas, e não fundos. Possuem uma diretoria e um conselho de administração, além de poderem se alavancar financeiramente.
Os REITS são empresas específicas focadas no mercado imobiliário que recebem benefícios fiscais e, por isso, precisam atender alguns requisitos para serem qualificados como REITs. Dentre eles, os principais são:
Investir pelo menos 75% dos seus ativos em imóveis, dinheiro ou títulos do Tesouro dos EUA;
Receber, no mínimo, 75% de sua receita bruta através de alugueis de imóveis, juros sobre hipotecas de financiamento de imóveis ou de vendas imobiliárias;
Pagar o mínimo de 90% de se lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas todos os anos;
Ser uma entidade tributável como corporação;
Ser administrado por um conselho de diretores ou curadores;
Ter no mínimo 100 cotistas;
Não ter mais de 50% de suas ações em posse de cinco ou menos pessoas.
Em relação às semelhanças com os FIIs, o pagamento de dividendos recorrentes é o que mais os aproximam, no entanto há pequenas diferenças. Praticamente, todos os FIIs distribuem rendimentos de forma mensal. Já os REITs, costumam ter distribuição trimestral, ainda que existam alguns também que paguem de forma mensal.
Em relação ao valor, os REITS pagam 90% do lucro tributável, enquanto os FIIs pagam 95%.
Para investir nos REITS você pode abrir uma conta diretamente no exterior e comprar as ações negociadas nas bolsas americanas ou comprar BDRs negociados na bolsa brasileira. Também é possível se expor a esses ativos investindo em ETFs, tanto diretamente nos EUA, como na B3.
SETORES DOS REITS
Uma das grandes diferenças entre os REITs e os FIIs é a quantidade de setores no mercado imobiliário em que é possível investir. Veja os principais:
📌 LOGÍSTICOS: galpões industriais e centros de distribuição.
📌 ESCRITÓRIOS: lajes corporativas e edifícios comerciais.
📌 HIPOTECA (mortgage): financiamento de operações financeiras no mercado imobiliário, semelhante aos FIIs de recebíveis (papéis) no Brasil.
📌 HOSPEDAGEM E RESORTS: hotéis, tanto de lazer, como negócios, e resorts.
📌 CUIDADOS DE SAÚDE (healthcare): instalações para idosos, consultórios médicos e clínicas especializadas.
📌 RESIDENCIAIS: desenvolvimento de imóveis residenciais para venda e locação, podendo ser moradias estudantis, apartamentos, casas pré-fabricadas, dentre outros.
📌 VAREJO: shopping, supermercados e quaisquer outros empreendimentos voltados para entretenimento.
📌 ARMAZENAMENTO (self storage): imóveis utilizados para guardar todos os tipos de objetos e itens. São alugados tanto para pessoas, como para empresas.
📌 INFRAESTRUTURA: propriedades que abrigam torres de telecomunicações, redes de fibra, dutos de energia, infraestrutura sem fio, dentre outras.
📌 DATA CENTERS: imóveis que possuem infraestrutura para oferecer soluções de armazenagem de dados com segurança, fornecimento de energia ininterrupta, servidores, dentre outras.
📌 TIMBERLANDS: propriedades florestais, muitas vezes utilizados para fornecimento legal de madeira.
Além dos exemplos acima, também há os chamados “REITs Especiais”, que não se enquadram nos demais setores e investem em propriedades como cinemas, cassinos e terras agrícolas, por exemplo, e os REITs diversificados, investindo em vários setores diferentes.
VANTAGENS DE INVESTIR EM REITS
A primeira vantagem e uma das que mais se destacam é poder estar exposto aos maiores mercados imobiliários do mundo, especialmente, os EUA.
Uma outra vantagem muito importante é a diversificação do patrimônio em outra geografia. Apesar do Brasil ter muito potencial para crescer no futuro, a interferência política, inflação e juros estão sempre de “plantão” para assombrar os brasileiros. Assim, estar exposto a uma moeda forte como o dólar é importante para ter paz e segurança na jornada de investimentos.
Quando olhamos para a diversificação do portfólio, existem REITs que possuem mais de 1.000 propriedades! Isso faz com que cada imóvel represente uma parcela pequena dos lucros dos REITS.
Dessa forma, algum problema em um imóvel específico não impactará os rendimentos pagos de forma significativa.
Por fim, para garantir um bom pagamento de rendimentos é preciso que os inquilinos honrem com suas obrigações. Em se tratando de REITS, os imóveis são alugados para as maiores empresas do mundo, o que reduz consideravelmente o risco de inadimplência por parte das empresas, ou seja, o risco de não pagarem os aluguéis.
CONCLUSÃO
Uma carteira imobiliária vencedora de longo prazo deve conter ativos tanto do Brasil quanto do exterior.
Assim, montar uma carteira de investimentos diversificada entre FIIs e REITs é uma forma muito inteligente de reduzir o risco do portfólio e ter maiores retornos no longo prazo.
Para quem quer construir uma boa renda passiva tanto em reais, como em dólar, e ainda contar com oportunidades de valorizações expressivas da carteira de investimentos, a estratégia de investir em REITs e FIIs é uma excelente opção para o longo prazo.
DESEMPENHO DA CARTEIRA DE FIIS E REITS DA CAPITALIZO
Abaixo, segue o desempenho Carteira Capitalizo de FIIs e REITs desde Outubro de 2017 até hoje. Perceba que, nesse período, o nosso retorno é muito superior ao apresentado pelo IFIX:
