Informativo Semanal de Fundos Imobiliários e REITs

Fundos Imobiliários em destaque

Panorama do Mercado de FIIs

Com a elevação de juros e o cenário macroeconômico conturbado para os próximos trimestres, o mercado de FIIs ainda apresenta dificuldade em ganhar tração e alcançar patamares mais elevados, sendo que no ano de 2022, o IFIX apresenta variação positiva de 1,15%, e para última semana de +0,45% (ressaltando que na última semana o IBOV teve variação de +4,68%).

Contudo a situação atual fornece ótimas oportunidades, e podemos encontrar excelentes FIIs com preços muito abaixo de seus valores justos/patrimoniais, em especial no tipo tijolo/lajes corporativas e shoppings.

Dentre as principais notícias do mercado imobiliário e de FIIs, destacamos:

▶VINCI SHOPPING CENTERS FII – VISC11, em julho a distribuição de rendimentos do fundo será de R$ 0,71/cota. Depois da distribuição, o VISC ainda conta com um resultado acumulado não distribuído de R$ 0,43/cota, que poderá ser utilizado no futuro. O portfólio do fundo apresenta indicadores operacionais acima do esperado para os primeiros meses do ano, superando o setor de shoppings de maneira geral. As vendas totais atingiram R$ 1.289/m2, com crescimento de 48,4%, em relação ao mesmo mês de 2021.

A cota do VISC fechou o mês de julho cotada na B3 a R$ 100,68, com uma valorização de 0,4%, que quando somado ao rendimento distribuído, representa um crescimento de 1,1%  no mês.

Fatos Relevantes e Notícias | FIIs

▶KINEA RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS FII – KNCR11, o fundo possui 108%,2% em CRI e 5,8% em instrumentos de caixa, em relação ao seu patrimônio líquido, que serão destinados às novas operações. Essa parcela investida corresponde a 106,9% do patrimônio do fundo, com remuneração de um yield médio de CDI + 2,52% a.a. com um prazo médio de 6,1 anos. Os dividendos do mês de julho, serão de R$ 1,15/cota, a serem distribuídos em 11 de agosto, o que representa uma rentabilidade de 107% da taxa DI, isenta de IR para pessoas físicas, considerando o valor da cota em R$ 103,86. Ocorreu no mês a recompra dos CRIs Best Regards Properties em montante de R$ 240 milhões.

Essa recompra foi acompanhada do pagamento de uma penalidade de pré-pagamento na distribuição a aproximadamente R$ 0,40/cota. Todos os recursos recebidos de forma antecipada foram realocados em novos CRIs relacionados ao financiamento à aquisição, pela gestora canadense Brookfield Properties, de um portfólio de edifícios corporativos majoritariamente localizados em SP e RJ. O KNCR fez a aquisição de 5 CRIs, totalizando um montante agregado de R$ 1,09 bilhão.

▶KINEA SECURITIES FII – KNSC11, os dividendos referente ao mês de julho, serão de R$ 0,91/cota, que será distribuído em 11 de agosto. Ao longo do mês de julho, o  KNSC realizou três novos investimentos, totalizando um valor de R$ 77 milhões, e 93% deste montante foi investido a uma taxa média de CDI + 2,27% a.a. e os 7% restantes a uma taxa de IPCA + 8,85% a.a.. Durante o mês passado, foram realizadas novas operações compromissadas em um montante de aproximadamente 9,4% do patrimônio líquido do fundo.

Essas operações compromissadas possibilitam maior flexibilidade e velocidade na alocação dos recursos, assim esses instrumentos são produtivos para o processo de gestão. A gestora destaca que as operações possuem prazo longo de vencimento e são monitoradas pela equipe de gestão de risco da Kinea, liquidez, os percentuais máximos do fundo e seus custos. No mês de julho, foi transacionado um volume de R$ 84 milhões, o equivalente a uma média diária de R$ 4 milhões, aproximadamente.

▶HSI LOGÍSTICA FII – HSLG11, no mês de julho foi recebido à segunda parcela da venda do ativo de Santo André no valor de R$ 20,6 milhões, e aproximadamente R$ 8,8 milhões (equivalente á R$ 0,69/cota) contabilizado como lucro líquido de comissão de comercialização, e será distribuído de forma linear ao longo do semestre.

O HSLG teve R$11,3 milhões (R$ 0,89/cota) como custo do imóvel, sendo lucro acumulado atual do fundo após o recebimento de R$ 9,6 milhões. Ocorreu a cobrança do 1o aluguel completo de um dos locatários no ativo de Itapevi, cujo saiu do período de carência no mês anterior, que foi recebido de maneira pro rata.   A distribuição de dividendos do mês de julho foi de R$ 0,68/cota e resultado realizado foi de R$ 1,25/cota.

▶VINCI LOGÍSTICA FII – VILG11, o Castelo 57 Business Park é um projeto greenfield que foi adquirido em dezembro de 2020, após a conclusão das obras, o condomínio logístico terá 60.589 m2 de ABL, sendo a participação do fundo de 80%. Esse empreendimento está localizado na região de São Roque/SP, a cerca de 60 km da cidade de São Paulo e às margens da Rodovia Castelo Branco. O Fundo, em conjunto com o gestor condominial do Caxias Park, a Fulwood, está buscando prospecção de novos ocupantes para a área. O fundo encerrou o mês com distribuição de R$ 0,72/cota.

O portfólio do VILG no final do mês passado está composto por participações em 16 imóveis, com distribuição em 7 estados do Brasil, o que totaliza mais de 600 mil m2 de ABL (Área Bruta Locável), com total de 64 locatários diversos.

▶HEDGE BRASIL SHOPPING FII – HGBS11, o fundo apresenta operação com no mínimo 15.000 m2 de ABL, localizados em regiões com área de influência de pelo menos 500 mil habitantes e que são administrados por empresas especializadas. O portfólio do fundo apresentou vendas/m2 de R$ 1.071 no mês passado, o que representa um crescimento de 3,7% com relação a julho de 2019. A vacância do fundo fechou o semestre em 6,7% da ABL vaga vs. 6,9% em maio, correspondendo a uma redução de 340 m2.

O HGBS apresentou vendas de R$ 3.393/m2 no 2T22, com crescimento de 66% em relação ao mesmo trimestre do ano anterior, e 10% com o 2T19. O Fundo irá distribuir R$ 1,30/cota como rendimento referente ao mês de julho, que será realizado em 12 de agosto.

▶XP LOG FII – XPLG11, o fundo irá distribuir R$ 0,72/cota a serem pagos em 12 de agosto. As obras do Especulativo Extrema/MG, com área total de 77.351 m2, estão em andamento. A finalização das obras tem previsão para o quarto trimestre de 2022. Ocorreram 818.960 negociações no último mês, com movimento de R$ 91,9 milhões, a liquidez média diária na bolsa foi de R$ 3,9 milhões e a cotação no mercado secundário fechou o mês a R$ 97,83/cota.

▶REC RENDA IMOBILIÁRIA FII – RECT11, no acumulado dos últimos 12 meses, a distribuição de rendimentos corresponde a 6,14%, ou 68% do CDI. O fundo publicou em 03 de agosto o contrato de locação de uma sala do 8o pavimento no Central Empresarial Parque Cidade, com o Instituto de Tecnologia e Inovação para a Transição Energética, associado com a Enel Brasil S.A., com o prazo total de 5 anos. Essa área alugada corresponde a 465,28 m2, com 100% de ocupação nos andares de locação do fundo.

Agenda de Dividendos

Confira a agenda de proventos dos principais FIIs da B3:

Mercado de REITs

O ETF americano Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE), que compreende os REITs incluídos no índice S&P500, encerrou a última semana, no dia 08/08/2022, com alta de +1,60%, e em 2022 apresenta uma variação de -14,20%, no acumulado dos últimos 12 meses de -5,33%.

Assim como o mercado de FIIs no Brasil, o mercado de REITs apresenta ótimas oportunidades, com excelentes ativos a preços descontados, já que muitos dos FIIs/REITs apresentam seu valor de mercado, abaixo do valor patrimonial.

Fatos Relevantes e Notícias | REITs

▶Ventas (VTR, V1TA34) na última quinta-feira dia 04/08, a empresa obteve o fluxo de caixa operacional (FCO) mais alto, em relação ao trimestre anterior, isso se deve a forte demanda e poder de preço em expansão, compensando o crescimento de despesas antecipado causado por amplas pressões inflacionárias. O Ventas espera que no terceiro trimestre o FCO esteja entre US$ 0,73-0,78/ação. No final do mês de maio, o Ventas declarou um dividendo trimestral de US$ 0,45/ação.

▶Federal Realty Investment Trust (FRT),  assinou contrato com 137 arrendamentos, o que compreende 53.634 m2 de espaço de varejo. Com relação a uma base de espaço comparável, alugou 52.220 m2, o que equivale um aluguel médio de US$ 3,33/m2 para esse ano, representando um crescimento de rolagem de caixa nesses espaços comparáveis de 5%, 13% em linha de reta base. Durante o 2T22 a empresa adquiriu três ativos totalizando 92.900 m2 com 93 acres de terra por um preço total de compra de US$ 434 milhões. A vacância em junho foi de 8%, seu portfólio estava 94,1% locado no final do 2T22.

▶Innovative Industrial Properties, Inc (IIPR), as ações subiram 1,7% após a quarta-feira (03/08), devido a receita mais forte do que esperado para o REIT, com destaque a aquisição e locação de novas propriedades. A receita foi de US$ 70,5 milhões no final do mês de junho, superando a estimativa média dos analistas de US$ 69,1 milhões, e saltou de US$ 48,9 milhões com relação ao 2T21. As despesas totais do segundo trimestre totalizaram US$ 26,4 milhões em comparação com US$ 16,9 milhões no 2T21.

O REIT se concentra na indústria regulamentada de cannabis dos EUA, adquiriu quatro propriedades localizadas no Arizona, Maryland, Massachusetts e Texas de 1o de abril a 3 de agosto. Fora isso, a empresa executou cinco emendas de arrendamento para fornecer reembolso por mais melhorias em propriedades localizadas em IIinois, Michigan, Nova York e Pensilvânia.

▶Granite Point Mortgage Trust Inc (GPMT), apresentou bons resultados neste segundo trimestre, com crescimento modesto de carteira e aumento dos rendimentos. As ações do REIT hipotecário subiram 1,2% na segunda-feira (08/08). Após o aumento do portfólio no setor multifamiliar, o GPMT está reforçando o balanço patrimonial aumentando a liquidez de caixa, sendo medidos na adição de novos empréstimos até que ocorra maior estabilidade no mercado, segundo o CEO e presidente Jack Taylor.

As despesas totais foram de US$ 9,5 milhões no final de junho, acima dos US$ 8,7 milhões do 2T21. o dividendo distribuído no trimestre foi e US$ 0,22/ação, o que excedeu a expectativa média dos analistas de US$ 0,16/cota, porém foi inferior em relação ao mesmo trimestre do ano passado, que foi de US$ 0,29/ação.

Por que investir em Fundos Imobiliários?

O investimento em Fundos Imobiliários é uma das formas mais inteligentes de investir em imóveis. Além dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível investir nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário, do Brasil e do mundo, através do REITs americanos.

Desempenho da Carteira Capitalizo de FIIs e REITs

Abaixo, segue o desempenho Carteira Capitalizo de FIIs e REITs desde Outubro de 2017 até hoje. Perceba que, nesse período, o nosso retorno é muito superior ao apresentado pelo IFIX:

Meu Fundo Imobiliário vai desaparecer. E agora?

Fundos Imobiliários em destaque

O mercado de Fundos Imobiliários vem passando por um movimento de consolidação já há algum tempo. Entretanto, após o período mais agudo da pandemia, esse movimento tem se intensificado cada vez mais.

Estamos falando sobre os vários anúncios de incorporação de um FII por outro, ou de compra e venda de imóveis entre fundos – algo que já esperávamos que, em algum momento, fosse ocorrer. Porém, os efeitos da pandemia acabaram acelerando o processo.

Neste artigo, você irá entender melhor as razões e como vem ocorrendo esse movimento de consolidação no mercado. Além disso, você também saberá o que fazer caso algum de seus FIIs seja “engolido” por outro maior. Então, confira!

Crescimento da Indústria de FIIs

O mercado de FIIs vem apresentando um ritmo fantástico de crescimento nos últimos anos. Com o passar da crise de 2015, e com os juros caindo drasticamente no Brasil nos anos seguintes, os fundos entraram em uma tendência de expansão que só foi interrompida com a pandemia.

E essa expansão ocorreu não somente na quantidade de novas emissões realizadas pelos FIIs já existentes, mas também no surgimento de novos fundos, como a imagem abaixo detalha:

 

E, aí, veio a pandemia…

Por mais que ainda haja um movimento de continuidade de crescimento do mercado de FIIs, a pandemia deu uma boa arrefecida em todo esse processo.

Com ela, vieram impactos diretos em diversos setores (shoppings, hotéis e lajes corporativas, …) em um primeiro momento, e, agora, respingam fortes efeitos de segunda ordem, com um cenário econômico adverso, recheado em inflação e juros novamente nas alturas.

E, falando em juros, esses têm sido os grandes vilões nos preços das cotas. Com exceção dos FIIs de recebíveis imobiliários, quase todo o restante vem acumulando grandes quedas em seus papéis.

Se excluirmos os fundos de papel da jogada, por exemplo, o ano de 2021 foi de queda no restante dos FIIs. O ETF IFIE11, que reúne os principais fundos de tijolo, fechou o ano passado com queda de 24,3%, como mostrado no gráfico abaixo:

Em meio ao caos, muitos aproveitam…

Com vários imóveis e fundos descontados, alguns FIIs com maiores patrimônios e caixa vêm buscando se aproveitar da situação. Têm sido bastante comuns as notícias de propostas de aquisições.

E, geralmente, o foco tem se voltado para aqueles fundos monoativos (que detém somente uma propriedade) ou FIIs mais antigos e que ainda contam com gestão passiva (muito comuns antigamente, mas que vêm caindo em desuso).

As propostas para incorporações, algumas vezes, partem de cotistas do próprio fundo a ser incorporado, justamente, buscando por melhores ganhos de capital, já que o FII pode se encontrar muito descontado no mercado.

Vamos a alguns exemplos:

O primeiro deles – e um dos mais emblemáticos – ocorreu ainda em 2020. Em meio a diversas propostas, discussões e desentendimentos, o JS Real Estate Multigestão (JSRE11) acabou adquirindo o único imóvel pertencente ao TB Office FII (TBOF11). Com isso, o TB Office FII deixou de existir.

Recentemente, o Europa 105 FII (ERPA11) vem recebendo diversas ofertas para a venda da única participação de 50% que o fundo mantém em um imóvel localizado na avenida Europa, em São Paulo/SP.

O CSHG Prime Offices (HGPO11), que mantém uma gestão passiva de seus dois imóveis localizados em São Paulo/SP, também afirmou ter recebido diversas propostas para aquisição de toda a sua carteira.

Para não nos alongarmos muito (poderíamos ficar muito tempo aqui citando inúmeros outros exemplos), vamos ao último caso.

Recentemente, o BTG Pactual Logística FII (BTLG11) tomou conhecimento que alguns cotistas dos fundos V2 Properties (VVPR11) e Bluecap Renda Logística (BLCP11) solicitaram assembleias para discutir a incorporação dos fundos citados ao BTG Logística. Ou seja, os próprios cotistas do VVPR11 e BLCP11 estão propondo uma incorporação pelo BTLG11.

Esse movimento já era esperado?

Justamente. Como dissemos anteriormente, esse movimento de consolidação no mercado de fundos imobiliários já era por nós esperado há algum tempo.

Em algum momento, os FIIs de maiores capacidades e com mais, digamos, “bala na agulha” iriam acabar incorporando os demais, geralmente menores e antigos.

A pandemia e suas complicações, no entanto, acabaram antecipando todo um processo que talvez demoraria mais algum tempo para ser observado, já que o mercado muito provavelmente continuaria em franca evolução.

E o que acontece com FIIs incorporados? Como ficam os cotistas?

Um fundo que é incorporado a outro, ou seja, tem todos os seus ativos vendidos a outro FII, muito provavelmente, deixará de existir. O dinheiro arrecadado da venda dos ativos é, então, distribuído proporcionalmente aos cotistas do fundo, sob forma de rendimentos e amortização.

Agora, se isso é benéfico ou não aos cotistas, depende das circunstâncias em que isso ocorre. Deve-se analisar, portanto, caso a caso.

Vamos a um exemplo hipotético. Suponha que um fundo monoativo, cujo único imóvel está avaliado em R$ 100 milhões, recebe uma proposta para aquisição dessa propriedade pelo valor de R$ 150 milhões. Ainda: esse mesmo FII, atualmente, está sendo negociado bem abaixo de seu valor patrimonial.

Nesse caso, a operação geraria um lucro sobre o atual patrimônio do fundo. Um cotista que tenha comprado cotas em um valor igual ou inferior ao valor patrimonial (VP), sairá no lucro. Já, outro que tenha adquirido as cotas a um preço bem maior que o VP, poderá sair até mesmo no prejuízo. Portanto, tudo depende.

Além disso, ao invés da venda ocorrer com o pagamento em dinheiro, pode ser que ocorra com uma relação de troca entre as cotas do FII incorporado, por cotas do fundo incorporador. Novamente, tudo depende.

Fique atento!

Em meio a todo esse processo, o que podemos aconselhar a você, investidor de fundos imobiliários, é seguir atento a essas modificações.

Somente fazendo esse acompanhamento é que você estará a par de todos os detalhes para poder julgar e tomar a sua melhor decisão.

Por que investir em Fundos Imobiliários?

O investimento em Fundos Imobiliários é uma das formas mais inteligentes de investir em imóveis. Além dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível investir nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário, do Brasil e do mundo, através do REITs americanos.

Desempenho da Carteira Capitalizo de FIIs e REITs.

Abaixo, segue o desempenho Carteira Capitalizo de FIIs e REITs desde Outubro de 2017 até hoje. Perceba que, nesse período, o nosso retorno é muito superior ao apresentado pelo IFIX:

A nossa Carteira tem como objetivo, além da valorização das cotas, proporcionar Renda Passiva aos investidores com o recebimento mensal de alugueis. Na tabela abaixo, você pode conferir o desempenho ano a ano, desde 2019. Além disso, você verá o retorno médio ao ano desde 2017:

Confira também o Dividend Yield recebido ao ano (em %), desde 2018 e a média anual:

Importante:  com apenas 10 minutos por mês, você consegue acompanhar e seguir as recomendações da nossa Carteira de FIIs e REITs.

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