Informativo Semanal de Fundos Imobiliários e REITs

Fundos Imobiliários em destaque

Panorama do Mercado de FIIs

Com a elevação de juros e o cenário macroeconômico conturbado para os próximos trimestres, o mercado de FIIs ainda apresenta dificuldade em ganhar tração e alcançar patamares mais elevados, sendo que no ano de 2022, o IFIX apresenta variação positiva de de +2,7% (ressaltando que na última semana o IBOV teve variação de +4,03%), sendo que no ano de 2022, o IFIX apresenta variação positiva de 4,05%.

Contudo a situação atual fornece ótimas oportunidades, e podemos encontrar excelentes FIIs com preços muito abaixo de seus valores justos/patrimoniais, em especial no tipo tijolo/lajes corporativas e shoppings.

Dentre as principais notícias do mercado imobiliário e de FIIs, destacamos:

▶BTG PACTUAL LOGÍSTICA FII – BTLG11, o fundo informou que assinou novo contrato de locação com a locatária BRASKEM S.A., em uma área de 45.657,77 m2, nos módulos 03 e 09 da nave A do Parque Logístico BTLG Mauá, na cidade de Mauá/SP. Essa locação corresponde a 56% da ABL (Área Bruta Locável) do ativo e 8% da ABL do Fundo. Com essa locação, o ativo fica com 100% de ocupação pelos próximos 10 meses após a emissão do Habite-se e antes do término da RMG (Renda Mínima Garantida).

O prazo para nova locação é de 5 anos, a partir de 01/08/2022, com o valor do aluguel alinhado com a RMG do ativo, assim a gestora destaca que tem o compromisso em gerar valor para o Fundo e seus cotistas.

Fatos Relevantes e Notícias | FIIs

IRIDIUM RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII – IRDM11, em fato relevante o fundo anunciou que durante o prazo para o exercício do Direito de Preferência, iniciado no dia 01/08/2022 e encerrado em 12/08/2022, os cotistas puderam exercer o Direito de Preferência na subscrição em R$ 99,42. Os cotistas poderão manifestar o exercício de seu Direito de Subscrição das Sobras e Montante Adicional, que será iniciada em 16/08/2022 e será encerrada em 19/08/2022.

Cada cotista que exerceu seu Direito de Prefêrencia com reserva de sobras poderá subscrever Novas cotas durante o Período de Subscrição das Sobras e do Montante Adicional, com a proporção para subscrição de Novas Cotas de 2,3365. A divulgação do Fato Relevante de Subscrição do Montante Adicional será 24/08/2022.

▶RIO BRAVO FUNDO DE FUNDOS FII – RBFF11, no mês de julho, o IFIX teve alta de 0,66% , com alta de 0,33% no ano. Um dos parâmetros que o gestor de fundos imobiliários utiliza é observar para entender se o mercado e FIIs está sendo negociado a preços atrativos é o spread histórico, entre o dividend yield do IFIX e o cupom dos títulos pós-fixados longos do tesouro (Tesouro IPCA+), isso demonstra o quanto os investidores estão pedindo de prêmio para investir em ativos de risco.

No último mês tivemos o encerramento com o spread entre o DY do IFIX e do tesouro IPCA+2035 em 5,5%, 201 bps acima da média histórica desde 2016, para os fundos de tijolo, esse mesmo valor vai pra 3,03%, Assim, isso reflete o excelente momento para os investidores comparam bons portfólios imobiliários, com ativos reais, via FIIs. . O RBFF apresenta um P/VP de 0,88, com 36 fundos investidos, e um DY anual de 10,7%, a distribuição do último mês será de R$ 0,50/cota, uma alta de 3,09% do rendimento médio distribuído no 1T22.

▶QUASAR AGRO FII, QAGR11, no último mês o fundo distribuiu o rendimento de R$ 0,40/cota, sendo o pagamento já realizado no dia 08/08. Esse resultado representa um dividend yield de 0,88% a.m. ou o equivalente á 11,04% a.a., com o valor da cota a mercado de R$ 45,62, em 29/07. No mês de agosto os contratos ativos de MG/GO locados à BRF tiveram um reajuste de 11,89% em seu ano de aniversário, devido ao IPCA acumulado dos últimos 12 meses.

O QAGR destaca que os novos aluguéis devem compor o resultado do mês de setembro, devido o reajuste não estar contemplado na curva guidance.

▶HOTEL MAXINVEST FII – HTMX11, o fundo apresentou em julho uma taxa de ocupação de 67%, uma queda de 2 p.p. com relação ao mês de maio de 2022. O setor de hotelaria paulistana apresentou no mês de junho um desempenho inferior a maio. Devido ao mês de junho ter apresentado feriado que impactou negativamente a demanda corporativa, só que tiveram feiras e eventos que impulsionaram dos outros dias, o que deixou os hotéis manter uma tarifa próxima ao mês anterior. Todos os hotéis que compõem a carteira do FII Maxinvest realizaram o pagamento de aluguel no mês analisado ou devolução do aporte, que foi solicitado ao longo da pandemia. Para o mês de junho não tivemos a venda de nenhuma unidade, desde que foi iniciado o ciclo de desinvestimento, foram vendidas 447 unidades hoteleiras, totalizando o valor de R$ 46,13/cota amortizada.

A carteira do fundo começou o mês de agosto de 2022 operando 448 unidades hoteleiras em 23 hotéis. Devido a pandemia do COVID-19 o fundo teve que honrar aportes pontuais em alguns empreendimentos, como por exemplo o pagamento de IPTU e taxa de condomínio, depois de passada a crise atual, o fundo não medirá esforços para que esses valores aportados sejam ressarcidos, Para esclarecimento aos investidores que a distribuição de rendimentos será retomada assim que o fundo apresentar resultado líquido positivo, depois da compensação do prejuízo acumulado nos anos de 2020 e 2021.

Agenda de Dividendos

Confira a agenda de proventos dos principais FIIs da B3:

Mercado de REITs

O ETF americano Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE), que compreende os REITs incluídos no índice S&P500, encerrou a última semana, no dia 15/08/2022, com alta de +3,04%, e em 2022 apresenta uma variação de -10,89%, no acumulado dos últimos 12 meses de -2,24%.

Assim como o mercado de FIIs no Brasil, o mercado de REITs apresenta ótimas oportunidades, com excelentes ativos a preços descontados, já que muitos dos FIIs/REITs apresentam seu valor de mercado, abaixo do valor patrimonial.

Fatos Relevantes e Notícias | REITs

▶Brookfield Asset Management inc (BAM) a empresa registrou entradas recordes no 2T22 e enxerga fortes perspectivas de captação de recursos. Os ganhos no trimestre aumentaram para US$ 1,19 bilhão, de US$ 1,18 bilhão no 1T22, e de US$ 1,23 bilhão no 2T21. Os dividendos distribuídos no trimestre foram de US$ 0,84/ação, a empresa também afirmou que está a caminho de distribuir aos acionistas a listar 25% de seus negócios de gestão de ativos até o final do ano.

A Brookfield teve entradas recordes de US$ 56 bilhões desde o final do último trimestre, dos quais US$ 41 bilhões foram arrecadados durante o trimestre. A empresa investiu US$ 36 bilhões em capital para novos investimentos.

▶Welltower (W1EL34, WELL) nas negociações do after-hours na última terça-feira (09/08) as ações caíram 1,4% , depois que o REIT de saúde emitiu orientação do terceiro trimestre que não seguiu o consenso de Wall Street. A empresa esperava um fluxo de caixa operacional (FDO) normalizado de US$ 0,82 – 0,87/ação no 3T22, contra o consenso de US$ 0,89.

O crescimento de receita das mesmas lojas de operação de habitação para idosos (“SHO”) aumentaram 11,5% com relação ao 2T21, impulsionado pelo aumento de 500 pontos base na ocupação e pelo crescimento de 4,5% do REVPOR (receita média por quarto ocupado) nas mesmas lojas. As despesas operacionais de propriedades foram de US$ 854,1 milhões, aumentaram de US$ 853,7 milhões no 1T22 e de US$ 642,7 milhões no 2T21.

▶Agree Realty Corporation (ADC), divulgou nesta segunda-feira (15/08) que sua parceria operacional Agree Ltd Partnership precificou uma oferta pública de US$ 300 milhões em notas sênior sem garantia de 4,8% com vencimento no ano de 2032. O preço da oferta foi de 99,171% do valor principal para um rendimento efetivo até o vencimento de 4,904%.

A empresa espera usar os recursos líquidos para fins corporativos gerais, incluindo à redução de valores pendentes sob sua linha de crédito rotativo não garantido e financiamento de aquisição de propriedades e atividades de desenvolvimento. As notas têm uma taxa de juros efetiva total de 3,76% e estendem nosso vencimento médio ponderado da dívida para 8 anos, excluindo a linha de crédito rotativo.

▶WeWork Inc (WE), Andreessen Horowitz, a empresa de capital de risco do Vale do Silício, está investindo US$ 350 milhões em um novo negócio iniciado pelo fundador da WeWork, Adam Neumann, conforme informou o New York nesta segunda-feira (15/08). O empreendimento de Neumann está se concentrando em aluguéis residenciais, relacionado a uma mudança de modelo de espaço de escritório flexível que ele foi pioneiro.

Lembrando que em setembro de 2019, a WE retirou seu pedido de IPO, depois que as divulgações do mesmo levantaram dúvidas sobre seu valor. A empresa de espaço para escritório flexível, foi avaliada em US$ 47 bilhões. Em maio de 2020, o negócio foi avaliado em US$ 2,9 bilhões.

Por que investir em Fundos Imobiliários?

O investimento em Fundos Imobiliários é uma das formas mais inteligentes de investir em imóveis. Além dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível investir nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário, do Brasil e do mundo, através do REITs americanos.

Desempenho da Carteira Capitalizo de FIIs e REITs

Abaixo, segue o desempenho Carteira Capitalizo de FIIs e REITs desde Outubro de 2017 até hoje. Perceba que, nesse período, o nosso retorno é muito superior ao apresentado pelo IFIX:

Meu Fundo Imobiliário vai desaparecer. E agora?

Fundos Imobiliários em destaque

O mercado de Fundos Imobiliários vem passando por um movimento de consolidação já há algum tempo. Entretanto, após o período mais agudo da pandemia, esse movimento tem se intensificado cada vez mais.

Estamos falando sobre os vários anúncios de incorporação de um FII por outro, ou de compra e venda de imóveis entre fundos – algo que já esperávamos que, em algum momento, fosse ocorrer. Porém, os efeitos da pandemia acabaram acelerando o processo.

Neste artigo, você irá entender melhor as razões e como vem ocorrendo esse movimento de consolidação no mercado. Além disso, você também saberá o que fazer caso algum de seus FIIs seja “engolido” por outro maior. Então, confira!

Crescimento da Indústria de FIIs

O mercado de FIIs vem apresentando um ritmo fantástico de crescimento nos últimos anos. Com o passar da crise de 2015, e com os juros caindo drasticamente no Brasil nos anos seguintes, os fundos entraram em uma tendência de expansão que só foi interrompida com a pandemia.

E essa expansão ocorreu não somente na quantidade de novas emissões realizadas pelos FIIs já existentes, mas também no surgimento de novos fundos, como a imagem abaixo detalha:

 

E, aí, veio a pandemia…

Por mais que ainda haja um movimento de continuidade de crescimento do mercado de FIIs, a pandemia deu uma boa arrefecida em todo esse processo.

Com ela, vieram impactos diretos em diversos setores (shoppings, hotéis e lajes corporativas, …) em um primeiro momento, e, agora, respingam fortes efeitos de segunda ordem, com um cenário econômico adverso, recheado em inflação e juros novamente nas alturas.

E, falando em juros, esses têm sido os grandes vilões nos preços das cotas. Com exceção dos FIIs de recebíveis imobiliários, quase todo o restante vem acumulando grandes quedas em seus papéis.

Se excluirmos os fundos de papel da jogada, por exemplo, o ano de 2021 foi de queda no restante dos FIIs. O ETF IFIE11, que reúne os principais fundos de tijolo, fechou o ano passado com queda de 24,3%, como mostrado no gráfico abaixo:

Em meio ao caos, muitos aproveitam…

Com vários imóveis e fundos descontados, alguns FIIs com maiores patrimônios e caixa vêm buscando se aproveitar da situação. Têm sido bastante comuns as notícias de propostas de aquisições.

E, geralmente, o foco tem se voltado para aqueles fundos monoativos (que detém somente uma propriedade) ou FIIs mais antigos e que ainda contam com gestão passiva (muito comuns antigamente, mas que vêm caindo em desuso).

As propostas para incorporações, algumas vezes, partem de cotistas do próprio fundo a ser incorporado, justamente, buscando por melhores ganhos de capital, já que o FII pode se encontrar muito descontado no mercado.

Vamos a alguns exemplos:

O primeiro deles – e um dos mais emblemáticos – ocorreu ainda em 2020. Em meio a diversas propostas, discussões e desentendimentos, o JS Real Estate Multigestão (JSRE11) acabou adquirindo o único imóvel pertencente ao TB Office FII (TBOF11). Com isso, o TB Office FII deixou de existir.

Recentemente, o Europa 105 FII (ERPA11) vem recebendo diversas ofertas para a venda da única participação de 50% que o fundo mantém em um imóvel localizado na avenida Europa, em São Paulo/SP.

O CSHG Prime Offices (HGPO11), que mantém uma gestão passiva de seus dois imóveis localizados em São Paulo/SP, também afirmou ter recebido diversas propostas para aquisição de toda a sua carteira.

Para não nos alongarmos muito (poderíamos ficar muito tempo aqui citando inúmeros outros exemplos), vamos ao último caso.

Recentemente, o BTG Pactual Logística FII (BTLG11) tomou conhecimento que alguns cotistas dos fundos V2 Properties (VVPR11) e Bluecap Renda Logística (BLCP11) solicitaram assembleias para discutir a incorporação dos fundos citados ao BTG Logística. Ou seja, os próprios cotistas do VVPR11 e BLCP11 estão propondo uma incorporação pelo BTLG11.

Esse movimento já era esperado?

Justamente. Como dissemos anteriormente, esse movimento de consolidação no mercado de fundos imobiliários já era por nós esperado há algum tempo.

Em algum momento, os FIIs de maiores capacidades e com mais, digamos, “bala na agulha” iriam acabar incorporando os demais, geralmente menores e antigos.

A pandemia e suas complicações, no entanto, acabaram antecipando todo um processo que talvez demoraria mais algum tempo para ser observado, já que o mercado muito provavelmente continuaria em franca evolução.

E o que acontece com FIIs incorporados? Como ficam os cotistas?

Um fundo que é incorporado a outro, ou seja, tem todos os seus ativos vendidos a outro FII, muito provavelmente, deixará de existir. O dinheiro arrecadado da venda dos ativos é, então, distribuído proporcionalmente aos cotistas do fundo, sob forma de rendimentos e amortização.

Agora, se isso é benéfico ou não aos cotistas, depende das circunstâncias em que isso ocorre. Deve-se analisar, portanto, caso a caso.

Vamos a um exemplo hipotético. Suponha que um fundo monoativo, cujo único imóvel está avaliado em R$ 100 milhões, recebe uma proposta para aquisição dessa propriedade pelo valor de R$ 150 milhões. Ainda: esse mesmo FII, atualmente, está sendo negociado bem abaixo de seu valor patrimonial.

Nesse caso, a operação geraria um lucro sobre o atual patrimônio do fundo. Um cotista que tenha comprado cotas em um valor igual ou inferior ao valor patrimonial (VP), sairá no lucro. Já, outro que tenha adquirido as cotas a um preço bem maior que o VP, poderá sair até mesmo no prejuízo. Portanto, tudo depende.

Além disso, ao invés da venda ocorrer com o pagamento em dinheiro, pode ser que ocorra com uma relação de troca entre as cotas do FII incorporado, por cotas do fundo incorporador. Novamente, tudo depende.

Fique atento!

Em meio a todo esse processo, o que podemos aconselhar a você, investidor de fundos imobiliários, é seguir atento a essas modificações.

Somente fazendo esse acompanhamento é que você estará a par de todos os detalhes para poder julgar e tomar a sua melhor decisão.

Por que investir em Fundos Imobiliários?

O investimento em Fundos Imobiliários é uma das formas mais inteligentes de investir em imóveis. Além dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível investir nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário, do Brasil e do mundo, através do REITs americanos.

Desempenho da Carteira Capitalizo de FIIs e REITs.

Abaixo, segue o desempenho Carteira Capitalizo de FIIs e REITs desde Outubro de 2017 até hoje. Perceba que, nesse período, o nosso retorno é muito superior ao apresentado pelo IFIX:

A nossa Carteira tem como objetivo, além da valorização das cotas, proporcionar Renda Passiva aos investidores com o recebimento mensal de alugueis. Na tabela abaixo, você pode conferir o desempenho ano a ano, desde 2019. Além disso, você verá o retorno médio ao ano desde 2017:

Confira também o Dividend Yield recebido ao ano (em %), desde 2018 e a média anual:

Importante:  com apenas 10 minutos por mês, você consegue acompanhar e seguir as recomendações da nossa Carteira de FIIs e REITs.

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