Análise do Dividend Yield em Fundos Imobiliários | Entenda como funciona

Sabemos que uma das mais benéficas características dos FIIs é sua distribuição de rendimentos em periodicidade mensal. E, quando falamos sobre um rendimento recebido mensalmente pelos investidores, o mais desejado é que esta quantia seja a mais alta possível. Antes, porém, devemos analisar de onde se originam esses dividendos.

O investimento em Fundos Imobiliários é uma das formas mais inteligentes de se investir em imóveis. Além dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível que você invista nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário do Brasil.

De forma geral, os FIIs são obrigados a distribuir, no mínimo, 95% de seus lucros sob forma de rendimentos a seus cotistas. Esse montante, então, é dividido pelo número total de cotas do fundo, gerando o rendimento equivalente a cada cota, que será distribuído aos cotistas de acordo com a quantidade de cotas que possuem.

No entanto, avaliar o valor bruto dos dividendos por cota distribuído pode causar algumas distorções, uma vez que FIIs com valores mais altos de cotas tendem a apresentar valores também mais altos de seus rendimentos. A seguir, mostraremos alguns exemplos destas distorções.

Exemplos

A tabela abaixo apresenta os dados de valores das cotas e rendimentos, sendo estes a soma dos dividendos distribuídos nos últimos doze meses:

CÓDIGO FII

COTA HÁ 12 MESES

RENDIMENTOS (12 MESES)

PQDP11

R$ 1.978,51

R$ 169,51

XPLG11

R$ 95,60

R$ 7,78

HFOF11

R$ 69,30

R$ 7,20

NVHO11

R$ 10,60

R$ 0,84

A análise fria dos dados nos induz a pensar que o PQDP11 distribui melhores dividendos. Já na outra ponta, seria o NVHO11 o pior pagador dentre os quatro exemplos. Entretanto, quando avaliamos seus respectivos valores de dividend yield, concluímos o contrário. Entenda o porquê.

Como é Calculado e Utilizado o Dividend Yield?

O dividend yield é uma normalização do valor dos rendimentos distribuídos pelo valor das cotas negociadas no mercado. Basta, portanto, dividir o valor do dividendo pelo valor da cota. Como padrão, utiliza-se, no mercado, a soma dos rendimentos distribuídos nos últimos doze meses, divididos, então, pelo valor da cota. Com isso, obtemos o chamado dividend yield anualizado.

Voltando ao nosso exemplo, a tabela abaixo atualiza os respectivos valores de dividend yield para cada FII.

CÓDIGO FII

COTA HÁ 12 MESES

RENDIMENTOS (12 MESES)

DIVIDEND YIELD

PQDP11

R$ 1.992,01

R$ 127,72

8,57%

XPLG11

R$ 95,60

R$ 7,78

8,14%

HFOF11

R$ 69,30

R$ 7,20

10,39%

NVHO11 R$ 10,60 R$ 0,84

7,97%

A análise da tabela acima deixa claro que a simples visualização dos rendimentos de forma separada não nos dá a verdadeira conclusão de qual FII renderá mais em termos de dividendos.

Um investidor que possua R$ 100 mil para aportar em um destes fundos poderá adquirir: 50 cotas do PQDP11; ou 1.046 cotas do XPLG11; ou 1.443 cotas do HFOF11; ou 9.433 cotas do NVHO11, considerando os valores nestas datas apresentadas, com arredondamento para baixo no cálculo das cotas inteiras.

Neste caso hipotético, este mesmo investidor teria recebido ao longo dos doze meses: R$ 6.386,00 com o PQDP11; ou R$ 8.137,88 com o XPLG11; ou R$ 10.389,60 com o HFOF11; ou R$ 7.923,72 com o NVHO11, seguindo a mesma ordem definida pela coluna de dividend yield mostrada na tabela.

Mesmo com o cenário mais turbulento para os fundos de fundos nos últimos meses, o HFOF11 ainda vem conseguindo manter um nível atrativo de Dividend Yield, como visto.

Variações do Dividend Yield

Como vimos, o dividend yield é calculado de acordo com os rendimentos distribuídos e com o valor das cotas. Em relação aos rendimentos, como eles são funções que dependem dos lucros gerados pelos fundos, eles podem sofrer variações.

Existem FIIs que possuem, de forma geral, baixa mudança de seus rendimentos distribuídos. Os fundos do setor de galpões logísticos, por exemplo, costumam apresentar maior previsibilidade de seus lucros, sem muitas alterações mês a mês.

Por outro lado, há fundos em que seus rendimentos apresentam maiores oscilações, como os do setor de shopping center, devido à característica de seus aluguéis recebidos estarem atreladas a um percentual das receitas dos lojistas.

Como exemplo, o gráfico abaixo demostra essa diferença de oscilações entre um fundo de galpões (XPLG11) e um de shopping centers (PQDP11):

Quando avaliamos as oscilações do dividend yield, além das oscilações mensais que o próprio rendimento pode ter (como visto), também temos que o valor da cota varia dia a dia de acordo com as negociações no mercado. E, por mais que o mercado de FIIs possua uma volatilidade histórica mais amenizada (quando comparada as ações, por exemplo), o valor do dividend yield apresenta variações.

Para amenizar as oscilações de curto prazo sofrida pela variação das cotas a mercado, muitos especialistas costumam utilizar o valor patrimonial da cota para o cálculo do dividend yield. Vale lembrar que o valor patrimonial da cota é o valor do patrimônio líquido do fundo dividido pelo número total de cotas do mesmo.

Conclusão

Por fim, como conclusão, temos que valores mais altos de dividend yield indicam maiores ganhos com a distribuição de rendimentos. No entanto, deve-se tomar cuidado com as variações dos preços das cotas para o seu cálculo, principalmente em momento de maiores volatilidades.

Por que investir em Fundos Imobiliários?

O investimento em Fundos Imobiliários é uma das formas mais inteligentes de investir em imóveis. Além dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível investir nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário, do Brasil e do mundo, através do REITs americanos.

Desempenho da Carteira Capitalizo de FIIs e REITs

Abaixo, segue o desempenho Carteira Capitalizo de FIIs e REITs desde Outubro de 2017 até hoje. Perceba que, nesse período, o nosso retorno é muito superior ao apresentado pelo IFIX: