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Análise do Mercado de Fundos Imobiliários

Hoje tratemos uma breve análise do Mercado de Fundos Imobiliários no Brasil.

Vale a pena investir em Fundos Imobiliários?

Consideramos o investimento em Fundos Imobiliários uma das formas mais inteligentes de se investir em imóveis. Mas afinal, vale a pena investir em Fundos Imobiliários ?

Se compararmos com o investimento da compra de imóveis diretos, podemos citar uma série de vantagens, tais como:

Simplicidade

Por meio do seu home broker, o investidor negocia as suas cotas. Além disso,  ele não precisa se preocupar com burocracia e dos cuidados com o imóvel.

Liquidez

As cotas podem ser negociadas em Bolsa. Dessa forma, reduzimos o risco de não conseguir vender o ativo.

Fracionamento do Investimento

O investimento em fundos imobiliários, por ser fracionado em cotas, permite ao investidor comprar/vender cotas de acordo com a sua necessidade. Em um imóvel ''físico'' não conseguimos vender ''partes'' de um imóvel.

Vantagem Fiscal

Para pessoas físicas, não há incidência de Imposto de Renda sobre o rendimento distribuído.

Risco

Um Fundo Imobiliário investe, normalmente, em grandes empreendimentos.  Com isso, temos diversificação de inquilinos e minimizamos o risco de perdas.

Gestão

A gestão ativa e profissional permite que o administrador venda empreendimentos que considera menos valorizados.

Contexto do mercado nos últimos anos

Como vimos, investir em imóveis através de Fundos Imobiliários pode ser muito vantajoso e seguro no longo prazo. Apesar disso, é inegável que o mercado imobiliário passou por um momento muito delicado nos últimos anos. No final de 2012, por exemplo, tínhamos um cenário de taxas de juros baixas, crédito abundante, vacância baixa e aluguéis em alta. Os preços dos imóveis eram muito altos e, por consequência, vimos uma forte valorização dos Fundos.

Posteriormente, com a perspectiva de piora na economia, juros em alta, crédito em queda, a vacância aumentou e os preços dos imóveis caíram. Para piorar, a oferta de imóveis era muito grande, o que pressionou ainda mais o preço dos imóveis. Em função disso,  os Fundos Imobiliários sofreram duras quedas.

E o momento atual. Pode ser considerando parecido com o de 2012 ou ainda é um bom momento para investir?

Acreditamos que o momento atual nada tem a ver com aquele cenário de 2012. A inflação controlada, juros em baixa e os preços dos imóveis mais baixos, deixam o momento atual muito atrativo para quem quer investir em imóveis.

Vale ressaltar também que teremos menos lançamentos nos próximos anos e crédito ainda restrito, o que afasta, nesse momento, risco de ''bolhas''. Dessa forma, conseguimos comprar bons imóveis, por bons preços. E isso é muito importante para quem já está ou ainda vai entrar nesse mercado.

Crédito Imobiliário

O indicador de custo de crédito para pessoas físicas, considerando o segmento de financiamento imobiliário com taxas de mercado, chegou a 12,92% ao ano em dezembro de 2019. Este é o menor patamar dos últimos sete anos, representando um corte de 0,52 ponto percentual frente ao mesmo período de 2018. Fazendo uma média ponderada com recursos direcionados com taxas reguladas, o percentual cobrado seria de 8,80%, 0,27 ponto percentual abaixo de dezembro do ano anterior.

Seguindo a tendência de cortes na taxa Selic, os bancos continuam reduzindo suas taxas mínimas. A Caixa Econômica Federal está oferecendo taxas a partir de 6,5% ao ano acrescida de TR, tanto no Sistema Financeiro Habitacional como no Sistema de Financiamento Imobiliário. O limite do financiamento é de 80% do valor para imóveis novos e 70% para imóveis usados. Entre os bancos privados, o Bradesco oferece as melhores condições, com taxas anuais começando em 7,30% mais TR, e limite de até 80% para imóveis novos e usados.

O crédito para financiamento imobiliário com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo é o maior dos últimos cinco anos, impulsionado por novos lançamentos e redução de estoques. Em contrapartida, em 2019 a poupança teve a menor entrada de recursos desde 2016, muito em função da baixa atratividade da aplicação com a queda da taxa Selic. Em 2017 e 2018, a diferença entre captação e saques foi de R$ 17,126 bilhões e R$ 38,260 bilhões, respectivamente. Na última apuração chegou a R$ 13,327 bilhões.

Mesmo com esse movimento, o saldo da poupança está bem acima dos anos anteriores, chegando a R$ 845,5 bilhões, contra R$ 797,3 bilhões do mesmo período do ano anterior.

O volume emitido de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) subiu 93,9% na comparação com o ano anterior. A tendência de aumento nas operações com o título se confirmou, impulsionadas por nova legislação que regulamenta a multipropriedade. Vale ressaltar que a nova norma traz maior confiança aos investidores, e boa parte dos recursos utilizados no desenvolvimento dos projetos são obtidos no mercado de capitais.

A distribuição de ofertas de CRIs demonstram forte crescimento da proporção de investidores institucionais como detentores dos títulos, passando de 42,8% para 60,5% do total. As pessoas físicas regrediram sua participação de 44,8% para 25,8%, muito em função da evolução da indústria de fundos de investimento.

Segmento de locação

Em 2019, o Índice FipeZap de locação residencial apresentou alta de 4,93%, contra uma inflação de 4,31% (IPCA). De acordo com a fonte, Niterói e Salvador registraram retração no período, chegando a -0,46% e -1,96%, respectivamente. O preço médio de locação residencial foi de R$ 30,00/m² entre as cidades monitoradas pelo estudo, sendo que São Paulo registrou R$ 40,10/m², Rio de Janeiro, R$ 30,70/m² e Brasília, R$ 31,0/m². A rentabilidade média do aluguel residencial é de 0,39% ao mês.

No mesmo período, o Índice FipeZap de locação comercial demonstrou evolução de 0,06%. Destaque para São Paulo (+2,12%), Campinas (+4,64%) e Curitiba (+4,67%). Em contrapartida, Rio de Janeiro (-2,82%), Brasília (-6,38%), Porto Alegre (-0,54%) e Belo Horizonte (-0,73%) ainda estão em campo negativo. A cidade de São Paulo apresenta o maior valor por metro quadrado, com R$ 45,40, seguido do Rio de Janeiro, com R$ 39,30. A rentabilidade média ficou em 0,45% ao mês.

Como é possível observar no gráfico abaixo, os valores praticados na venda de imóveis comerciais apresentam retração no acumulado de doze meses desde julho de 2015, sendo que o período mais crítico foi no início do segundo trimestre de 2016.

No quarto trimestre de 2019, a absorção líquida de escritórios de alta padrão na cidade de São Paulo desacelerou drasticamente frente ao período imediatamente anterior, passando de 184,4 mil m² para 53,1 mil m², representando uma diminuição de 71,2%. Vale ressaltar que esse é um movimento considerável, mas a queda é comum no final do ano. A vacância caiu de 16,8% para 16,1% nesse segmento, muito em função das ocupações nos empreendimentos WTorre Morumbi e Parque da Cidade.

De acordo com a Newmark Grubb, a menores vacâncias são observadas nas regiões do Itaim Bibi e Juscelino Kubischeck. Já no Rio de Janeiro a realidade é outra, uma vez que a vacância física continua bem acima dos 30%.

O segmento de galpões logísticos teve o melhor desemperno dos últimos quatro anos, puxado pela maior participação do e-commerce e necessidade de espaço para armazenagem do segmento comercial. A taxa de vacância chegou a 17,1%, segundo a consultoria Cushman & Wakefield, com grande impulso da ocupação de áreas que estavam vagas em dezembro. De acordo com a fonte, o preço médio mensal por metro quadrado fechou o ano em R$ 18,79.

O mercado de shopping centers voltou a apresentar variação positiva na área bruta locável adicionada após quatro anos consecutivos de retração. Outro ponto importante a ser ressaltado é a abertura líquida de novas lojas, uma vez que entre 2015 e 2017 houve uma perda de mais de 200 mil estabelecimentos. A estimativa inicial indica a abertura de 23 mil novas lojas em 2019 no Brasil, acelerando em relação às 8,1 mil de 2018 e compensando a perda de 19,3 mil de 2017.

Para 2020, podemos destacar projetos de expansão no número de lojas de varejistas que abriram capital recentemente, como Vivara e Centauro. Além disso, a Magazine Luiza estuda abrir lojas para a Netshoes e o Carrefour pretende aumentar a exposição no país.

Fundos Imobiliários

A demanda por FIIs continua em crescimento constante. As ofertas públicas registradas no acumulado de 2019 até novembro totalizaram R$ 19,3 bilhões, representado uma alta de 75% sobre o total do ano anterior. O volume de negociação dos papéis continua em crescimento desde 2014, sendo que a média diária passou de R$ 21 milhões para R$ 114 milhões em seis anos. Outro dado interessante é a alta participação de investidores pessoa física no volume depositado, chegando a 81%, um pouco acima dos 78% de 2018. Já o número de investidores mais do que dobrou nos últimos dois anos, atingindo 573,6 milhões.

A recuperação do mercado e a queda da taxa Selic têm feito crescer o número de produtos no segmento. A quantidade de fundos imobiliários registrados na CVM, em 2019, representou um crescimento de 18,6% em relação ao mesmo período do ano anterior, chegando a 485 produtos diferentes.

O patrimônio líquido consolidado dos ativos negociados em bolsa passou de R$ 48,6 bilhões para R$ 80,6 bilhões entre novembro de 2018 e o mesmo período de 2019. Importante observar que atualmente o mercado está pagando R$ 1,11 para cada unidade do patrimônio consolidado dos fundos, contra R$ 0,94 do ano anterior.

A aplicação na classe deve permanecer entre as prioridades para os próximos anos, reflexo da queda na taxa de juros e do ciclo de expansão da economia. Importante observar que o setor imobiliário possui característica cíclica, se favorecendo em momentos de inflexão entre retração e retomada da atividade doméstica.

Nos dados divulgados recentemente, destaque para a recuperação do mercado de lajes corporativas em São Paulo, onde é possível observar queda na vacância dos empreendimentos de alto padrão, uma vez que o valor dos aluguéis vem se enquadrando a realidade de empresas que procuram aumentar a qualidade de seus escritórios. Além disso, o setor de shopping centers deve se favorecer com retomada da economia, sendo que o aumento no consumo ajuda a diminuir a inadimplência de locatários e os espaços vagos.

A perspectiva com o mercado é de crescimento no número de fundos diversificados, procurando evitar o risco de investir apenas em um ativo. O momento é oportuno para novas aquisições e o crescimento de negócios no estado de São Paulo demonstra que os gestores estão atentos a oportunidades com preços descontados. Mesmo com boas expectativas, é importante o investidor tomar decisões com base em suas necessidades, procurando analisar com cuidado o portfólio dos fundos visados.

Consideramos pontos positivos: a maior disponibilidade de crédito imobiliário, a baixa taxa de juros, o aumento do fluxo de aluguéis e o crescimento da demanda por galpões logísticos.

Consideramos pontos negativos: baixa satisfação com as condições correntes da economia, alta taxa de vacância no Rio de Janeiro e desemprego elevado.

Fontes: Banco Central, Newmark Grubb, FipeZAP, Anbima, B3, Abrasce e Bank of America Merrill Lynch.

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O investimento em Fundos Imobiliários é uma das formas mais inteligentes de se investir em imóveis. Além dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível que você invista nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário, do Brasil.

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Analistas Responsáveis

Danillo Sinigaglia Xavier Fratta, CNPI-T EM-1795

Daniel Karpouzas Barcellos, CNPI EM-1855

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Fonte: Valor, InfoMoney, Quantum, Estadão, Broadcast, Folha, Exame. B3, MoneyTimes.

Importante: leia nosso Disclosure antes de investir.

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