Na última semana, o Copom (Comitê de Política Monetária) do Banco Central decidiu promover mais uma rodada de aumento de 0,75% em nossa taxa básica de juros (Selic), que agora encontra-se em 3,50% a.a. O que esta medida impacta nos Fundos Imobiliários? Confira o artigo e entenda a relação entre Fundos Imobiliários e a Taxa Selic.
Durante os últimos anos, vemos uma forte correlação entre a taxa de juros com os FIIs. E existem algumas explicações para ratificar esta relação, como explicaremos ao longo deste texto.
Esta correlação existente é de ordem inversa. Isto quer dizer que, enquanto a Selic sobe, a rentabilidade dos fundos imobiliários tende e diminuir. E vice-versa. O gráfico abaixo exemplifica um pouco desta relação, no período compreendido entre o final de 2010 até hoje.
Ao invés de mostrar algum fundo específico, mostraremos o índice dos FIIs (IFIX).
Saiba mais assistindo ao vídeo abaixo
Precificação dos ativos
Se tratando de ativos voltados para o longo prazo, esses efeitos da correlação dos preços das cotas de FIIs ficam ainda mais evidentes com as variações dos juros com prazos mais longos. Isso, porque, são estes juros os utilizados nos modelos de precificação dos ativos, seja FIIs, seja ações.
Um desses modelos mais utilizados é o de fluxo de caixa descontado, em que se projeta o fluxo o caixa do fundo imobiliário (ou da empresa), e traz esses fluxos à valor presente. Para se trazer a valor presente, é utilizada uma taxa de desconto. E é aqui que entram os juros longos, como um dos componentes.
Simplificando, quanto maiores os juros, menor o valor presente dos fluxos, o que tende a corrigir os preços dos FIIs para baixo. O inverso também é verdadeiro.
Para finalizar a questão de precificação, por mais que haja esta maior correlação com os juros de longo, não podemos deixar de citar que os juros de curto prazo (entenda, Selic) também influenciam os de longo prazo. Mesmo que estes sejam determinados pelo mercado.
Rendimentos
Da mesma forma, podemos fazer uma breve relação entre os FIIs e a Selic referindo sobre o custo de oportunidade. Sabemos que a imensa maioria dos fundos pagam rendimentos mensais a seus cotistas. Esta renda é proveniente dos aluguéis e demais receitas geradas a partir dos ativos investidos pelo fundo, uma vez que estes são obrigados a distribuir no mínimo 95% de seu lucro.
Quando a Selic é baixa, a maioria dos investidores – antes acostumados com os altos juros pagos pelos ativos de renda fixa – se vêm quase que obrigados a partirem para a renda variável. E, se analisarmos os fundos imobiliários especificamente, somente seus rendimentos distribuídos já conseguem superar com certa facilidade a rentabilidade de aplicações mais conservadoras.
Como exemplo, o gráfico abaixo apresenta a distribuição de rendimentos nos últimos doze meses do fundo imobiliário Hedge Top FOFII 3, de código HFOF11.
A análise do gráfico acima nos permite concluir que o fundo HFOF11 distribuiu aproximadamente R$ 7,59 reais por cota aos seus cotistas, no acumulado dos últimos doze meses. Se consideramos o valor da cota de R$ 99,40, no fechamento do dia 05/05/21, temos um Dividend Yield anualizado de cerca de 7,64%. Ou seja, um retorno realmente superior a muitas aplicações mais conservadoras, sem levar ainda em consideração possíveis valorizações do valor das próprias cotas do fundo.
De forma geral, os investidores preferem assumir risco um pouco maior. Os fundos imobiliários conseguem suprir exatamente esta necessidade. Os rendimentos muitas vezes garantem uma boa previsibilidade, enquanto a variação do preço das cotas pode superar ainda mais as expectativas de retorno.
E estas afirmações se confirmam quando contrastamos o gráfico já mostrado acima com a evolução do número de investidores em fundos imobiliários. A imagem abaixo apresenta, em milhares, a quantidade de CPFs que investem em FIIs.
Fonte: B3
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Analistas Responsáveis
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Daniel Karpouzas Barcellos, CNPI EM-1855
Roberto Martins de Castro Neto, CNPI EM-2423
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