Entenda a correlação entre os Fundos Imobiliários e a Taxa Selic

Fundos Imobiliários e a Taxa Selic

Na última semana, o Copom (Comitê de Política Monetária) do Banco Central decidiu promover mais uma rodada de aumento de 0,75% em nossa taxa básica de juros (Selic), que agora encontra-se em 3,50% a.a. O que esta medida impacta nos Fundos Imobiliários? Confira o artigo e entenda a relação entre Fundos Imobiliários e a Taxa Selic.

Durante os últimos anos, vemos uma forte correlação entre a taxa de juros com os FIIs. E existem algumas explicações para ratificar esta relação, como explicaremos ao longo deste texto.

Esta correlação existente é de ordem inversa. Isto quer dizer que, enquanto a Selic sobe, a rentabilidade dos fundos imobiliários tende e diminuir. E vice-versa. O gráfico abaixo exemplifica um pouco desta relação, no período compreendido entre o final de 2010 até hoje.

Ao invés de mostrar algum fundo específico, mostraremos o índice dos FIIs (IFIX).

Saiba mais assistindo ao vídeo abaixo

Precificação dos ativos

Se tratando de ativos voltados para o longo prazo, esses efeitos da correlação dos preços das cotas de FIIs ficam ainda mais evidentes com as variações dos juros com prazos mais longos. Isso, porque, são estes juros os utilizados nos modelos de precificação dos ativos, seja FIIs, seja ações.

Um desses modelos mais utilizados é o de fluxo de caixa descontado, em que se projeta o fluxo o caixa do fundo imobiliário (ou da empresa), e traz esses fluxos à valor presente. Para se trazer a valor presente, é utilizada uma taxa de desconto. E é aqui que entram os juros longos, como um dos componentes.

Simplificando, quanto maiores os juros, menor o valor presente dos fluxos, o que tende a corrigir os preços dos FIIs para baixo. O inverso também é verdadeiro.

Para finalizar a questão de precificação, por mais que haja esta maior correlação com os juros de longo, não podemos deixar de citar que os juros de curto prazo (entenda, Selic) também influenciam os de longo prazo. Mesmo que estes sejam determinados pelo mercado.

Rendimentos

Da mesma forma, podemos fazer uma breve relação entre os FIIs e a Selic referindo sobre o custo de oportunidade. Sabemos que a imensa maioria dos fundos pagam rendimentos mensais a seus cotistas. Esta renda é proveniente dos aluguéis e demais receitas geradas a partir dos ativos investidos pelo fundo, uma vez que estes são obrigados a distribuir no mínimo 95% de seu lucro.

Quando a Selic é baixa, a maioria dos investidores – antes acostumados com os altos juros pagos pelos ativos de renda fixa – se vêm quase que obrigados a partirem para a renda variável. E, se analisarmos os fundos imobiliários especificamente, somente seus rendimentos distribuídos já conseguem superar com certa facilidade a rentabilidade de aplicações mais conservadoras.

Como exemplo, o gráfico abaixo apresenta a distribuição de rendimentos nos últimos doze meses do fundo imobiliário Hedge Top FOFII 3, de código HFOF11.

A análise do gráfico acima nos permite concluir que o fundo HFOF11 distribuiu aproximadamente R$ 7,59 reais por cota aos seus cotistas, no acumulado dos últimos doze meses. Se consideramos o valor da cota de R$ 99,40, no fechamento do dia 05/05/21, temos um Dividend Yield anualizado de cerca de 7,64%. Ou seja, um retorno realmente superior a muitas aplicações mais conservadoras, sem levar ainda em consideração possíveis valorizações do valor das próprias cotas do fundo.

De forma geral, os investidores preferem assumir risco um pouco maior. Os fundos imobiliários conseguem suprir exatamente esta necessidade. Os rendimentos muitas vezes garantem uma boa previsibilidade, enquanto a variação do preço das cotas pode superar ainda mais as expectativas de retorno.

E estas afirmações se confirmam quando contrastamos o gráfico já mostrado acima com a evolução do número de investidores em fundos imobiliários. A imagem abaixo apresenta, em milhares, a quantidade de CPFs que investem em FIIs. 

Fonte: B3

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Analistas Responsáveis

Danillo Sinigaglia Xavier Fratta, CNPI-T EM-1795
Daniel Karpouzas Barcellos, CNPI EM-1855
Roberto Martins de Castro Neto, CNPI EM-2423

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Como escolher os melhores fundos para investir?

Os fundos de investimentos podem ser alternativas interessantes para muitas carteiras. Entre suas vantagens estão a diversificação de ativos e a possibilidade de contar com gestão profissional especializada na administração do portfólio.

Contudo, é muito comum que os investidores fiquem em dúvida na hora de escolher os melhores fundos para investir. Faz todo o sentido. Afinal, existem muitos tipos e opções diferentes para conhecer e avaliar, certo?

A leitura deste artigo ajudará você a tomar decisões mais acertadas. Continue conosco e saiba quais são os critérios essenciais para avaliar ao investir em fundos e escolher as melhores oportunidades para a sua carteira!

Saber o que é e como funciona um fundo de investimento

O primeiro passo para escolher os melhores fundos de investimento do mercado não poderia ser diferente. É preciso saber o que é e como funciona este veículo de investimento.

Vale a pena, portanto, contextualizar brevemente o que são os fundos de investimentos, para que você possa entender o funcionamento deles e estar mais preparado para analisá-los.

De forma simples, o fundo é uma modalidade coletiva de investimento. É comum que ele seja comparado a um condomínio: formado por diversos investidores (chamados de cotistas), que contam com um gestor para investir e gerir o capital do grupo.

Os fundos diferem de acordo com seu tipo — os quais você conhecerá ainda neste conteúdo — e, ainda, com os métodos e estratégias da gestão. Por causa disso, eles podem apresentar particularidades em relação aos portfólios, à liquidez, aos prazos, aportes mínimos etc.

O funcionamento de cada fundo é explicado em um documento essencial — o regulamento. Ele traz as regras de gestão e as possíveis taxas cobradas, assim como a estratégia de investimentos adotada e os direitos e deveres dos cotistas.

Identificar seu perfil de investidor

Ficou claro para você o que é um fundo de investimentos? Ótimo! O segundo passo para ser capaz de escolher os melhores é identificar o seu perfil de investidor. Isso porque os fundos são muito variados entre si.

Dependendo da forma de gestão e da estratégia adotada, eles podem ser mais conservadores, moderados ou arrojados. Portanto, o investidor precisa avaliar seu próprio perfil antes de fazer suas escolhas.

Afinal, não é indicado que alguém conservador invista em fundos arrojados. Em uma situação assim, o capital aportado no fundo estaria exposto a maiores riscos e as oscilações poderiam causar insatisfação no investidor.

De outro lado, pessoas que tenham como foco a busca por melhores rentabilidades dificilmente terão interesse em aportar em fundos de caráter mais conservador – exceto, talvez, para alocar a reserva emergencial. Logo, comparar o seu perfil com o perfil do investimento é fundamental para fazer boas escolhas.

Guiar-se por objetivos

Além da abertura a correr riscos, outros elementos que estão relacionados ao perfil de investidor são os objetivos. É preciso considerá-los também na hora de avaliar os fundos de investimentos – especialmente em relação a prazos para resgates de cotas.

Alguns fundos apresentam liquidez maior, com possibilidade até mesmo de negociar as cotas diretamente na bolsa de valores (como é o caso dos fundos imobiliários). Em outros, o capital deve ficar investido até uma data de vencimento.

Há, ainda, aqueles que apresentam a possibilidade de resgates, mas que têm um período definido até que o dinheiro seja creditado na sua conta — podendo variar de alguns dias a alguns meses, por exemplo.

Considerando tais especificidades, é importante que o investidor tenha em mente que escolher os melhores fundos de investimentos significa optar por aqueles que se adéquam bem aos objetivos que se tem para o dinheiro investido.

Avaliar cada tipo de fundo

Os fundos de investimentos são organizados em diferentes tipos, segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Então, a tarefa de escolher os melhores para o seu portfólio passa por compreender as especificidades de cada um.

Como você viu até aqui, as características dos fundos variam de acordo com o tipo de fundo. De modo geral, esta classificação ajuda o investidor a identificar em quais ativos o portfólio do fundo mantem um foco maior.

Veja mais informações sobre os principais tipos de fundo de investimentos do mercado:

Fundos de Renda Fixa

Como o nome sugere, os fundos desse tipo têm a maior parte do portfólio alocado em produtos de renda fixa — como títulos do Tesouro, Certificados de Depósito Bancário, Letras de Crédito, Debêntures etc.

Fundos Imobiliários (FIIs)

Os FIIs procuram obter lucro no mercado de imóveis — seja com negociação de terrenos, construção, compra e venda de imóveis, aluguel de prédios comerciais etc. Além do investimento em imóveis físicos, os fundos também podem investir em títulos de renda fixa ligados ao setor e cotas de outros FIIs.

Fundos de Ações

Investir diretamente em ações única opção para quem deseja buscar por melhores resultados financeiros na bolsa de valores. Os fundos de ações compõem o seu portfólio, principalmente, com papéis de empresas de capital aberto no mercado financeiro.

Algo importante a se falar sobre eles é que podem ter estratégias variadas, já que a bolsa é dinâmica. Então, existem fundos com gestão passiva, que buscam manter as ações por mais tempo no portfólio, e aqueles com gestão ativa — que podem utilizar operações diversas para rentabilizar, como o long e short.

Fundos Cambiais

Quem deseja ter investimentos em moedas pode conseguir por meio de fundos cambiais.

Normalmente, o câmbio é uma das alternativas utilizadas com objetivo de proteção. Assim, estes fundos podem ser interessantes para quem busca proteger a carteira das oscilações cambiais – e da desvalorização do real frente a moedas estrangeiras.

Fundos Multimercados

Por fim, outro dos principais tipos de fundos de investimentos não apresenta uma estratégia fixa em relação ao seu portfólio. Os multimercados podem assumir decisões mistas em relação aos outros fundos.

Logo, como o nome indica, não há regras específicas para os multimercados em relação ao percentual mantido em determinados ativos. Ou seja, há maior flexibilidade neste tipo de fundo de investimento para composição da carteira.

Desta forma, é preciso avaliar o regulamento de cada fundo multimercado para entender melhor a estratégia utilizada pela gestão.

Conhecer os fundos disponíveis no mercado

O último passo para escolher os melhores fundos para sua carteira de investimentos é saber quais as opções disponíveis no mercado. Alguns fundos, por exemplo, são de capital aberto e estão constantemente recebendo novos aportes.

Outros são de capital fechado e abrem apenas em momentos específicos para novos aportes. Então, saber quais são os mais indicados para os seus objetivos depende também da etapa de identificar os fundos que estão disponíveis.

Uma maneira de identificar os fundos de investimentos abertos para aportes e avaliar quais as melhores opções para você é contar com suporte e análise profissional.

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Danillo Sinigaglia Xavier Fratta, CNPI-T EM-1795

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