Fundos Imobiliários: Vale a pena investir?

fundos imobiliarios

O QUE SÃO FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

Os Fundos Imobiliários são formados por grupos de investidores com o objetivo de aplicar recursos em todo o tipo de negócio de base imobiliária.

Como, por exemplo, no desenvolvimento de empreendimentos imobiliários ou em imóveis prontos, como edifícios comerciais, shopping centers e hospitais.

Do patrimônio de um fundo podem participar um ou mais imóveis, parte de imóveis, direitos a eles relativos, entre outros.

Assim, o investimento é feito a fim de conseguir retorno pela exploração de locação, arrendamento, venda do imóvel e demais atividades do setor imobiliário.

VANTAGENS DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Você pode ser sócio de grandes empreendimentos imobiliários

Existem cotas no mercado que valem menos de R$ 100 e que  você pode comprar quantas estiverem à venda.

Além disso, existe também a possibilidade de comprar os melhores imóveis do mercado através dos Fundos Imobiliários.

Abaixo, segue imagem do Imóvel Hub Natura Itupeva, situado na Cidade de Itupeva, Estado de São Paulo. Atualmente o imóvel está alugado para Natura, e pertence ao Fundo Imobiliário Bresco Logística (BRCO11).

ISENÇÃO DE IR E IOF

Outra vantagem é a Isenção de Imposto de Renda no recebimento dos rendimentos mensais para pessoas físicas.

Essa isenção é válida para pessoas que tenham menos de 10% da totalidade de cotas do fundo.

Bem como exclusivamente para fundos imobiliários cujas cotas sejam negociadas na Bolsa de Valores, e que tenham mais de 50 cotistas.

DIVERSIFICAÇÃO DOS INVESTIMENTOS

Os Fundos Imobiliários são uma excelente opção para quem já tem algum tipo de investimento e deseja diversificar a carteira.

Alguns fundos já trazem em seu portfólio diferentes tipos de imóveis, como uma universidade e um shopping, por exemplo.

Assim, é uma excelente forma de minimizar seus riscos e proteger seu patrimônio, já que um setor é diferente do outro (neste caso, educação e comércio).

VENDAS DAS COTAS NA B3

Ao contrário de um imóvel, cuja venda é trabalhosa e exige cuidados, o fundo permite negociar as cotas na Bolsa. E você não precisa vender todas as suas cotas, mas pode negociar apenas parte delas.

E mesmo que o fundo não tenha liquidez diária, uma semana costuma ser um prazo razoável para a venda das cotas.

Abaixo, você pode ver o book do BC Fund (BRCR11), um dos Fundos Imobiliários mais negociados do mercado. Assim como é possível negociar, por exemplo, ações do seu Home Broker, você também pode negociar cotas de FII’s.

 

POSSIBILIDADE DE VALORIZAÇÃO E PAGAMENTO DE DIVIDENDOS

Assim como vários imóveis acabam valorizando ao longo do tempo, as cotas dos FIIs também podem valorizar.

Além disso, a grande maioria paga dividendos todos os meses, fazendo dos Fundos Imobiliários uma interessante ferramenta de Geração de renda.

Uma Carteira de FIIs pode, por exemplo, ser uma ótima alternativa de geração de renda mensal, juntamente com uma Carteira de Dividendos. Diversos clientes da Capitalizo investem dessa forma.

IMÓVEIS X FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Confira as vantagens da compra de Fundos Imobiliários em relação a compra direta de Imóveis:

📌Simplicidade

Imóveis: O investidor precisa se preocupar com escrituras, certidões, ITBI, locação, vacância, reforma, cobrança etc.

Fundos Imobiliários: Por meio do Home Broker o investidor negocia as suas cotas, sem se preocupar com burocracia e os cuidados de um imóvel.

📌Liquidez

Imóveis: A transação depende de diversas variáveis e complicações que tornam difícil a venda rápida de um imóvel.

Fundos Imobiliários: Algumas cotas são negociadas na Bolsa, reduzindo o risco de não se conseguir vender o ativo, além de ser livre das complicações burocráticas.

📌Fracionamento do Investimento

Imóveis: O imóvel é um bem indivisível. Assim, não é possível vender apenas uma parte dele.

Fundos Imobiliários: O investimento em fundos imobiliários, por ser fracionado em cotas, permite ao investidor comprar/vender cotas de acordo com a sua capacidade financeira.

📌Vantagem Fiscal

Imóveis: Os aluguéis provenientes dos imóveis de propriedade direta são tributados pelo Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF).

Fundos Imobiliários: Para pessoas físicas, não há incidência de IR sobre o rendimento distribuído pelo fundo, o que aumenta o retorno do investimento.

📌Risco

Imóveis: O proprietário de um imóvel fica exposto ao risco de vacância (imóvel vazio) e inadimplência.

Fundos Imobiliários: O FII investe, normalmente, em grandes empreendimentos, o que leva à diversificação de inquilinos e minimiza o risco de perda total de rentabilidade.

📌Gestão

Imóveis: O proprietário de um imóvel, em geral, não tem tempo de encontrar maneiras de melhorar seus rendimentos, em meio a natural deterioração do interior.

Fundos Imobiliários: O investidor não precisa se preocupar com a depreciação. A gestão ativa permite que o administrador venda empreendimentos que considera menos valorizados.

QUAIS SÃO OS TIPOS DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS?

Existem vários tipos de Fundos Imobiliários. Por exemplo, Hospitais, Shoppings, Prédios Empresariais, FIIs que compram CRIs, LCIs etc.

O interessante é que o investidor escolha os que se adequem melhor o seu perfil, seja para tentar ganhar com a valorização da cota ou para ganhar o rendimento mensal de aluguéis, por exemplo.

QUAL O PERFIL DE QUEM INVESTE EM FIIS?

  • Investidor de longo prazo;
  • Investidor que busca ganho de capital;
  • Investidor que quer gerar renda;
  • Investidor que tem interesse em investir em imóveis.

Nesse sentido, o investimento em Fundos Imobiliários é uma das formas mais inteligentes de se investir em imóveis.

Além dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível que você invista nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário, do Brasil e do Mundo.

DESEMPENHO DA CARTEIRA DE FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Abaixo, segue o desempenho Carteira Capitalizo de FIIs e REITs desde Outubro de 2017 até hoje. Perceba que, nesse período, o nosso retorno é muito superior ao apresentado pelo IFIX:

Quer receber renda em dólar? Conheça os REITs!

Capas Blog 21

Investir em fundos imobiliários para ganhar renda mensal é uma estratégia que vem crescendo e caindo nas graças do investidor brasileiro. Afinal, mesmo diante de um cenário bastante desafiador nos últimos 3 anos, o número de investidores mais do que dobrou (2,2 milhões).

Se ter uma renda extra todo mês já é sensacional, já imaginou se você pudesse ganhar em dólar? Isso é possível e você consegue fazer isso investindo nos REITs,

Os REITs ( Real Estate Investment Trust) permitem os investidores se exporem ao mercado imobiliário americano e, também, ao mercado imobiliário global. Eles possuem grandes semelhanças com os Fundos Imobiliários e, por isso, costumam ser chamados de “primos” dos FII

Nesse artigo você conhecerá tudo sobre os REITs e as principais vantagens de se investir neles. Confira!

O QUE SÃO OS REITS?

Os REITs são empresas de investimento que operam no mercado imobiliário, principalmente, nos Estados Unidos. Apesar de serem comparados com os fundos imobiliários em virtude de recebem aluguéis dos imóveis e distribuírem rendimentos aos acionistas, existem muitas diferenças.

A principal diferença está no fato dos REITs serem empresas, e não fundos. Possuem uma diretoria e um conselho de administração, além de poderem se alavancar financeiramente.

Os REITS são empresas específicas focadas no mercado imobiliário que recebem benefícios fiscais e, por isso, precisam atender alguns requisitos para serem qualificados como REITs. Dentre eles, os principais são:

▶️ Investir pelo menos 75% dos seus ativos em imóveis, dinheiro ou títulos do Tesouro dos EUA;

▶️ Receber, no mínimo, 75% de sua receita bruta através de alugueis de imóveis, juros sobre hipotecas de financiamento de imóveis ou de vendas imobiliárias;

▶️ Pagar o mínimo de 90% de se lucro tributável na forma de dividendos aos acionistas todos os anos;

▶️ Ser uma entidade tributável como corporação;

▶️ Ser administrado por um conselho de diretores ou curadores;

▶️ Ter no mínimo 100 cotistas;

▶️ Não ter mais de 50% de suas ações em posse de cinco ou menos pessoas.

Em relação em relação às semelhanças aos FIIs, o pagamento de dividendos recorrentes é o que mais os aproximam, no entanto há pequenas diferenças. Praticamente, todos os FIIs distribuem rendimentos de forma mensal. Já os REITs, costumam ter distribuição de forma trimestral, ainda que existam alguns também que paguem de forma mensal.

Em relação ao valor, os REITS pagam 90% do lucro tributável, enquanto os FIIs pagam 95%.

Para investir nos REITS você pode abrir uma conta diretamente no exterior e comprar as ações negociadas nas bolsas americanas ou comprar BDRs negociados na bolsa brasileira. Também é possível se expor a esses ativos investindo em ETFs, tanto diretamente nos EUA, como na B3.

SETORES DOS REITS

Uma das grandes diferenças entre os REITs e os FIIs é a quantidade de setores no mercado imobiliário em que é possível investir. Veja os principais:

📌 LOGÍSTICOS: galpões industriais e centros de distribuição.

📌 ESCRITÓRIOS: lajes corporativas e edifícios comerciais.

📌 HIPOTECA (mortgage): financiamento de operações financeiras no mercado imobiliário, semelhante aos FIIs de recebíveis (pápeis) no Brasil.

📌 HOSPEDAGEM E RESORTS: hotéis, tanto de lazer, como negócios, e resorts.

📌 CUIDADOS DE SAÚDE (healthcare): instalações para idosos, consultórios médicos e clínicas especializadas.

📌 RESIDENCIAIS: desenvolvimento de imóveis residenciais para venda e locação, podendo ser moradias estudantis, apartamentos, casas pré-fabricadas, dentre outros.

📌 VAREJO: shopping, supermercados e quaisquer outros empreendimentos voltados para entretenimento.

📌 ARMAZENAMENTO (self storage): imóveis utilizados para guardar todos os tipos de objetos e itens. São alugados tanto para pessoas, como para empresas.

📌 INFRAESTRUTURA: propriedades que abrigam torres de telecomunicações, redes de fibra, dutos de energia, infraestrutura sem fio, dentre outras.

📌 DATA CENTERS:  imóveis que possuem infraestrutura para oferecer soluções de armazenagem de dados com segurança, fornecimento de energia ininterrupta, servidores, dentre outras.

📌 TIMBERLANDS: propriedades florestais, muitas vezes utilizados para fornecimento legal de madeira.

Além dos exemplos acima, também há os chamados “REITs Especiais”, que não se enquadram nos demais setores e investem em propriedades como cinemas, cassinos e terras agrícolas, por exemplo, e os REITs diversificados, investindo em vários setores diferentes.

VANTAGENS DE INVESTIR EM REITS

A primeira vantagem e uma das que mais se destacam é poder estar exposto aos maiores mercados imobiliários do mundo, especialmente, os EUA.

Uma outra vantagem muito importante é a diversificação do patrimônio em outra geografia. Apesar do Brasil ter muito potencial para crescer no futuro, a interferência política, inflação e juros estão sempre de “plantão” para assombrar os brasileiros. Assim, estar exposto a uma moeda forte como o dólar é importante para ter paz e segurança na jornada de investimentos.

Quando olhamos para a diversificação do portfólio, existem REITs que possuem mais de 1000 propriedades! Isso faz com que cada imóvel represente uma parcela pequena dos lucros dos REITS.

Dessa forma, algum problema em um imóvel específico não impactará os rendimentos pagos de forma significativa.

Por fim, para garantir um bom pagamento de rendimentos é preciso que os inquilinos honrem com suas obrigações. Em se tratando de REITS, os imóveis são alugados para as maiores empresas do mundo, o que reduz consideravelmente o risco de inadimplência por parte das empresas, ou seja, o risco de não pagarem os aluguéis.

CONCLUSÃO

Uma carteira imobiliária vencedora de longo prazo deve conter ativos tanto do Brasil quanto do exterior.

Assim, montar uma carteira de investimentos diversificada entre FIIs e REITs é uma forma muito inteligente de reduzir o risco do portfólio e ter maiores retornos no longo prazo.

Para quem quer construir uma boa renda passiva tanto em reais, como em dólar, e ainda contar com oportunidades de valorizações expressivas da carteira de investimentos, a estratégia de investir em REITs e FIIs é uma excelente opção para o longo prazo.

DESEMPENHO DA CARTEIRA DE FIIS E REITS DA CAPITALIZO

Abaixo, segue o desempenho Carteira Capitalizo de FIIs e REITs desde Outubro de 2017 até hoje. Perceba que, nesse período, o nosso retorno é muito superior ao apresentado pelo IFIX:

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