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Análise do Mercado de Fundos Imobiliários

Hoje tratemos uma breve análise do Mercado de Fundos Imobiliários no Brasil.

Vale a pena investir em Fundos Imobiliários?

Consideramos o investimento em Fundos Imobiliários uma das formas mais inteligentes de se investir em imóveis. Mas afinal, vale a pena investir em Fundos Imobiliários ?

Se compararmos com o investimento da compra de imóveis diretos, podemos citar uma série de vantagens, tais como:

Simplicidade

Por meio do seu home broker, o investidor negocia as suas cotas. Além disso,  ele não precisa se preocupar com burocracia e dos cuidados com o imóvel.

Liquidez

As cotas podem ser negociadas em Bolsa. Dessa forma, reduzimos o risco de não conseguir vender o ativo.

Fracionamento do Investimento

O investimento em fundos imobiliários, por ser fracionado em cotas, permite ao investidor comprar/vender cotas de acordo com a sua necessidade. Em um imóvel ''físico'' não conseguimos vender ''partes'' de um imóvel.

Vantagem Fiscal

Para pessoas físicas, não há incidência de Imposto de Renda sobre o rendimento distribuído.

Risco

Um Fundo Imobiliário investe, normalmente, em grandes empreendimentos.  Com isso, temos diversificação de inquilinos e minimizamos o risco de perdas.

Gestão

A gestão ativa e profissional permite que o administrador venda empreendimentos que considera menos valorizados.

Contexto do mercado nos últimos anos

Como vimos, investir em imóveis através de Fundos Imobiliários pode ser muito vantajoso e seguro no longo prazo. Apesar disso, é inegável que o mercado imobiliário passou por um momento muito delicado nos últimos anos. No final de 2012, por exemplo, tínhamos um cenário de taxas de juros baixas, crédito abundante, vacância baixa e aluguéis em alta. Os preços dos imóveis eram muito altos e, por consequência, vimos uma forte valorização dos Fundos.

Posteriormente, com a perspectiva de piora na economia, juros em alta, crédito em queda, a vacância aumentou e os preços dos imóveis caíram. Para piorar, a oferta de imóveis era muito grande, o que pressionou ainda mais o preço dos imóveis. Em função disso,  os Fundos Imobiliários sofreram duras quedas.

E o momento atual. Pode ser considerando parecido com o de 2012 ou ainda é um bom momento para investir?

Acreditamos que o momento atual nada tem a ver com aquele cenário de 2012. A inflação controlada, juros em baixa e os preços dos imóveis mais baixos, deixam o momento atual muito atrativo para quem quer investir em imóveis.

Vale ressaltar também que teremos menos lançamentos nos próximos anos e crédito ainda restrito, o que afasta, nesse momento, risco de ''bolhas''. Dessa forma, conseguimos comprar bons imóveis, por bons preços. E isso é muito importante para quem já está ou ainda vai entrar nesse mercado.

Crédito Imobiliário

O indicador de custo de crédito para pessoas físicas, considerando o segmento de financiamento imobiliário com taxas de mercado, chegou a 13,15% ao ano em agosto de 2019. Este é o menor patamar dos últimos sete anos, representando um corte de 0,50 ponto percentual frente ao mesmo período de 2018. Fazendo uma média com recursos direcionados com taxas reguladas, o percentual cobrado seria de 8,91%, 0,24 ponto percentual abaixo de agosto do ano anterior.

Seguindo a tendência de cortes na taxa Selic, os bancos privados continuam reduzindo suas taxas mínimas, sendo que no final de setembro o Itaú anunciou que o patamar mais baixo de suas operações passou de 8,30% ao ano, acrescido da taxa referencial, para 7,30%. Na sequência, o Bradesco diminuiu sua taxa mínima cobrada no mercado imobiliário de 8,10% para 7,10%. Como outras instituições de grande porte já haviam feito movimento semelhante, a média chegou a 7,91% no início de outubro.

Em contrapartida, o saldo das operações de crédito para a indústria de construção é o menor dos últimos sete anos. Após atingir o total de R$ 119,479 bilhões, em fevereiro de 2015, continuou caindo gradualmente até atingir R$ 66,531 bilhões na última divulgação. Já o financiamento com recursos da poupança para construção e aquisição de imóveis nos primeiros oito meses do ano atingiu R$ 47,1 bilhões, representando um crescimento de 31,4% em relação ao mesmo período do ano anterior.

A poupança apresentou retirada líquida de R$ 13,0 bilhões nos primeiros oito meses de 2019, considerando apenas o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE). Essa é uma inversão de tendência em relação ao ano anterior, uma vez que em 2018 houve captação líquida positiva de R$ 27,8 bilhões. Mesmo com esse movimento, o saldo da poupança está bem acima dos anos anteriores, chegando a R$ 624,6 bilhões, contra R$ 590,4 bilhões do mesmo período do ano anterior.

No acumulado até agosto, o volume emitido de certificados de recebíveis imobiliários (CRI) subiu 40,9% na comparação com o ano anterior. A tendência de aumento nas operações com o título se confirmou, impulsionadas por nova legislação que regulamenta a multipropriedade. Vale ressaltar que a nova norma traz maior confiança aos investidores, e boa parte dos recursos utilizados no desenvolvimento dos projetos são obtidos no mercado de capitais.

A distribuição de ofertas de CRIs nos primeiros oito meses demonstram forte crescimento da proporção de investidores institucionais como detentores dos títulos, passando de 42,1% para 62,0% do total. As pessoas físicas regrediram sua participação de 45,3% para 25,4%, muito em função da evolução da indústria de fundos de investimento.

Segmento de Locação

Nos últimos doze meses, com fechamento em agosto, o Índice FipeZap de locação residencial apresentou alta de 3,87%, contra uma inflação de 3,43% (IPCA). De acordo com a fonte, Niterói e Rio de Janeiro registraram retração no período, chegando a -0,55% e -1,00%, respectivamente. O preço médio de locação residencial foi de R$ 29,00/m² entre as cidades monitoradas pelo estudo, sendo que São Paulo registrou R$ 39,00/m², Rio de Janeiro, R$ 30,30/m² e Brasília, R$ 28,70/m². A rentabilidade média do aluguel residencial é de 0,38% ao mês.

Nos últimos doze meses, o Índice FipeZap de locação comercial demonstrou evolução de 0,41% até o fechamento de agosto, sendo a primeira taxa positiva desde junho de 2014 e com grande contribuição de São Paulo (+1,29%), Campinas (+3,80%), Salvador (+6,26%) e Curitiba (+5,05%). Em contrapartida, Rio de Janeiro (-2,07%), Brasília (-2,32%) e Belo Horizonte (-1,60%) ainda estão em campo negativo. A cidade de São Paulo apresenta o maior valor por metro quadrado, com R$ 45,0, seguido do Rio de Janeiro, com R$ 38,60. A rentabilidade média ficou em 0,44% ao mês.

Como é possível observar no gráfico abaixo, os valores praticados na venda de imóveis comerciais apresentam retração no acumulado de doze meses desde julho de 2015, sendo que o período mais crítico foi no início do segundo trimestre de 2016.

No segundo trimestre de 2019, a absorção líquida de escritórios de alta padrão na cidade de São Paulo cresceu 27,8% frente ao período imediatamente anterior, fazendo a vacância cair de 18% para 17% nesse segmento. O movimento é explicado pelo baixo volume de ofertas e aumento da demanda de empresas do setor financeiro. De acordo com a Newmark Grubb, as menores vacâncias são observadas nas regiões do Itaim Bibi e Juscelino Kubischeck. Já no Rio de Janeiro a realidade é outra, uma vez que a vacância física subiu de 36,5% para 37,8% entre o primeiro e o segundo trimestre de 2019.

A absorção líquida de galpões logísticos e centros industriais de alto padrão aumentou 72,1%, no segundo trimestre de 2019, no estado de São Paulo. O total da diferença entre as áreas contratadas e devolvidas chegou a 210 mil metros quadrados, fazendo a taxa de vacância média cair de 20% para 18%. Os principais motivos para este desenvolvimento continuam sendo a maior participação do e-commerce e a necessidade de maior espaço para armazenagem do segmento comercial.

O mercado de shopping centers voltou a apresentar variação positiva na área bruta locável adicionada após quatro anos consecutivos de retração. Outro ponto importante a ser ressaltado é a abertura líquida de novas lojas, uma vez que entre 2015 e 2017 houve uma perda de mais de 200 mil estabelecimentos. A projeção é de mais de 23 mil novas lojas para 2019 no Brasil, acelerando em relação às 8,1 mil de 2018 e compensando a perda de 19,3 mil de 2017.

Fundos Imobiliários

A demanda por FIIs continua em crescimento constante. As ofertas públicas registradas totalizaram R$ 16,3 bilhões nos primeiros oito meses de 2019, representado uma alta de 56,0% sobre o mesmo período do ano anterior. O volume de negociação dos papéis continua em crescimento desde 2014, sendo que a média diária passou de R$ 21 milhões para R$ 91 milhões em seis anos. Outro dado interessante é a alta participação de investidores pessoa física no volume depositado, chegando a 81,4%, um pouco acima dos 78,8% de agosto de 2018. Já o número de investidores mais do que dobrou nos últimos dois anos, atingindo 431,3 milhões.

A recuperação do mercado e a queda da taxa Selic têm feito crescer o número de produtos no segmento. A quantidade de fundos imobiliários registrados na CVM, até agosto de 2019, representou um crescimento de 17,1% em relação ao mesmo período do ano anterior, chegando a 452 produtos diferentes.

O patrimônio líquido consolidado dos ativos negociados em bolsa passou de R$ 43,6 bilhões para R$ 66,2 bilhões na mesma base de comparação. Importante observar que atualmente o mercado está pagando R$ 1,09 para cada unidade do patrimônio consolidado dos fundos, contra R$ 0,96 agosto de 2018.

A aplicação na classe deve permanecer entre as prioridades para os próximos anos, reflexo da queda na taxa de juros e do ciclo de expansão da economia. Importante observar que o setor imobiliário possui característica cíclica, se favorecendo em momentos de inflexão entre retração e retomada da atividade doméstica.

Nos dados divulgados recentemente, destaque para a recuperação do mercado de lajes corporativas em São Paulo, onde é possível observar queda na vacância dos empreendimentos de alto padrão, uma vez que o valor dos aluguéis vem se enquadrando a realidade de empresas que procuram aumentar a qualidade de seus escritórios. Além disso, o setor de shopping centers deve se favorecer com retomada da economia, sendo que o aumento no consumo ajuda a diminuir a inadimplência de locatários e os espaços vagos.

A perspectiva com o mercado é de crescimento no número de fundos diversificados, procurando evitar o risco de investir apenas em um ativo. O momento é oportuno para novas aquisições e o crescimento de negócios no estado de São Paulo demonstra que os gestores estão atentos a oportunidades com preços descontados.

Consideramos pontos positivos: a maior disponibilidade de crédito imobiliário, a baixa taxa de juros, o aumento do fluxo de aluguéis e o crescimento da demanda por galpões logísticos.

Consideramos pontos negativos: os efeitos da desconfiança de empresários e consumidores, a alta taxa de vacância (embora esteja em queda) e o desemprego elevado.

Fontes: Banco Central, Newmark Grubb, FipeZAP, Anbima, B3, Abrasce e Bank of America Merrill Lynch.

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O investimento em Fundos Imobiliários é uma das formas mais inteligentes de se investir em imóveis. Além dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível que você invista nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário, do Brasil.

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Analistas Responsáveis

Danillo Sinigaglia Xavier Fratta, CNPI-T EM-1795

Daniel Karpouzas Barcellos, CNPI EM-1855

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Fonte: Valor, InfoMoney, Quantum, Estadão, Broadcast, Folha, Exame. B3, MoneyTimes.

Importante: leia nosso Disclosure antes de investir.

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