Panorama do Mercado de FIIs
Com a elevação de juros e o cenário macroeconômico conturbado para os próximos trimestres, o mercado de FIIs ainda apresenta dificuldade em ganhar tração e alcançar patamares mais elevados, sendo que no ano de 2022, o IFIX apresenta variação positiva de 1,15% e, para última semana, de +0,45% (ressaltando que na última semana o IBOV teve variação de +4,68%).
Contudo, a situação atual fornece ótimas oportunidades, e podemos encontrar excelentes FIIs com preços muito abaixo de seus valores justos/patrimoniais, em especial no tipo tijolo/lajes corporativas e shoppings.
Dentre as principais notícias do mercado imobiliário e de FIIs, destacamos:
▶VINCI SHOPPING CENTERS FII – VISC11. Em julho, a distribuição de rendimentos do fundo será de R$ 0,71/cota. Depois da distribuição, o VISC ainda conta com um resultado acumulado não distribuído de R$ 0,43/cota, que poderá ser utilizado no futuro. O portfólio do fundo apresenta indicadores operacionais acima do esperado para os primeiros meses do ano, superando o setor de shoppings de maneira geral. As vendas totais atingiram R$ 1.289/m2, com crescimento de 48,4% em relação ao mesmo mês de 2021.
A cota do VISC fechou o mês de julho cotada na B3 a R$ 100,68, com uma valorização de 0,4% que, quando somado ao rendimento distribuído, representa um crescimento de 1,1% no mês.
Fatos Relevantes e Notícias | FIIs
▶KINEA RENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS FII – KNCR11. O fundo possui 108%,2% em CRI e 5,8% em instrumentos de caixa, em relação ao seu patrimônio líquido, que serão destinados às novas operações. Essa parcela investida corresponde a 106,9% do patrimônio do fundo, com remuneração de um yield médio de CDI + 2,52% a.a. com um prazo médio de 6,1 anos. Os dividendos do mês de julho, serão de R$ 1,15/cota, a serem distribuídos em 11 de agosto, o que representa uma rentabilidade de 107% da taxa DI, isenta de IR para pessoas físicas, considerando o valor da cota em R$ 103,86.
Ocorreu no mês a recompra dos CRIs Best Regards Properties em montante de R$ 240 milhões. Essa recompra foi acompanhada do pagamento de uma penalidade de pré-pagamento na distribuição a aproximadamente R$ 0,40/cota. Todos os recursos recebidos de forma antecipada foram realocados em novos CRIs relacionados ao financiamento à aquisição, pela gestora canadense Brookfield Properties, de um portfólio de edifícios corporativos majoritariamente localizados em SP e RJ. O KNCR fez a aquisição de 5 CRIs, totalizando um montante agregado de R$ 1,09 bilhão.
▶KINEA SECURITIES FII – KNSC11. Os dividendos referente ao mês de julho serão de R$ 0,91/cota, que será distribuído em 11 de agosto. Ao longo do mês de julho, o KNSC realizou três novos investimentos, totalizando um valor de R$ 77 milhões, e 93% deste montante foi investido a uma taxa média de CDI + 2,27% a.a. e os 7% restantes a uma taxa de IPCA + 8,85% a.a.. Durante o mês passado, foram realizadas novas operações compromissadas em um montante de aproximadamente 9,4% do patrimônio líquido do fundo.
Essas operações compromissadas possibilitam maior flexibilidade e velocidade na alocação dos recursos. Assim, esses instrumentos são produtivos para o processo de gestão. A gestora destaca que as operações possuem prazo longo de vencimento e são monitoradas pela equipe de gestão de risco da Kinea, liquidez, os percentuais máximos do fundo e seus custos. No mês de julho, foi transacionado um volume de R$ 84 milhões, o equivalente a uma média diária de R$ 4 milhões, aproximadamente.
▶HSI LOGÍSTICA FII – HSLG11. No mês de julho, foi recebida a segunda parcela da venda do ativo de Santo André no valor de R$ 20,6 milhões e aproximadamente R$ 8,8 milhões (equivalente á R$ 0,69/cota) contabilizado como lucro líquido de comissão de comercialização, e será distribuído de forma linear ao longo do semestre.
O HSLG teve R$11,3 milhões (R$ 0,89/cota) como custo do imóvel, sendo lucro acumulado atual do fundo após o recebimento de R$ 9,6 milhões. Ocorreu a cobrança do 1o aluguel completo de um dos locatários no ativo de Itapevi, que saiu do período de carência no mês anterior. A distribuição de dividendos do mês de julho foi de R$ 0,68/cota e resultado realizado foi de R$ 1,25/cota.
▶VINCI LOGÍSTICA FII – VILG11. O Castelo 57 Business Park é um projeto greenfield que foi adquirido em dezembro de 2020. Após a conclusão das obras, o condomínio logístico terá 60.589 m2 de ABL, sendo a participação do fundo de 80%. Esse empreendimento está localizado na região de São Roque/SP, a cerca de 60 km da cidade de São Paulo e às margens da Rodovia Castelo Branco. O Fundo, em conjunto com o gestor condominial do Caxias Park, a Fulwood, está buscando prospecção de novos ocupantes para a área. O fundo encerrou o mês com distribuição de R$ 0,72/cota.
O portfólio do VILG no final do mês passado está composto por participações em 16 imóveis, com distribuição em 7 estados do Brasil, o que totaliza mais de 600 mil m2 de ABL (Área Bruta Locável), com total de 64 locatários diversos.
▶HEDGE BRASIL SHOPPING FII – HGBS11. O fundo apresenta operação com no mínimo 15.000 m2 de ABL, localizados em regiões com área de influência de pelo menos 500 mil habitantes e que são administrados por empresas especializadas. O portfólio do fundo apresentou vendas/m2 de R$ 1.071 no mês passado, o que representa um crescimento de 3,7% com relação a julho de 2019. A vacância do fundo fechou o semestre em 6,7% da ABL vaga vs. 6,9% em maio, correspondendo a uma redução de 340 m2.
O HGBS apresentou vendas de R$ 3.393/m2 no 2T22, com crescimento de 66% em relação ao mesmo trimestre do ano anterior, e 10% com o 2T19. O Fundo irá distribuir R$ 1,30/cota como rendimento referente ao mês de julho, que será realizado em 12 de agosto.
▶XP LOG FII – XPLG11. O fundo irá distribuir R$ 0,72/cota a serem pagos em 12 de agosto. As obras do Especulativo Extrema/MG, com área total de 77.351 m2, estão em andamento. A finalização das obras tem previsão para o quarto trimestre de 2022. Ocorreram 818.960 negociações no último mês, com movimento de R$ 91,9 milhões. A liquidez média diária na bolsa foi de R$ 3,9 milhões, e a cotação no mercado secundário fechou o mês a R$ 97,83/cota.
▶REC RENDA IMOBILIÁRIA FII – RECT11. No acumulado dos últimos 12 meses, a distribuição de rendimentos corresponde a 6,14%, ou 68% do CDI. O fundo publicou em 03 de agosto o contrato de locação de uma sala do 8o pavimento no Central Empresarial Parque Cidade, com o Instituto de Tecnologia e Inovação para a Transição Energética, associado com a Enel Brasil S.A., com o prazo total de 5 anos. Essa área alugada corresponde a 465,28 m2, com 100% de ocupação nos andares de locação do fundo.
Agenda de Dividendos
Confira a agenda de proventos dos principais FIIs da B3:
Mercado de REITs
O ETF americano Real Estate Select Sector SPDR Fund (XLRE), que compreende os REITs incluídos no índice S&P500, encerrou a última semana, no dia 08/08/2022, com alta de +1,60% e, em 2022, apresenta uma variação de -14,20%, no acumulado dos últimos 12 meses de -5,33%.
Assim como o mercado de FIIs no Brasil, o mercado de REITs apresenta ótimas oportunidades, com excelentes ativos a preços descontados, já que muitos dos FIIs/REITs apresentam seu valor de mercado, abaixo do valor patrimonial.
Fatos Relevantes e Notícias | REITs
▶Ventas (VTR, V1TA34) na última quinta-feira, dia 04/08, a empresa obteve o fluxo de caixa operacional (FCO) mais alto, em relação ao trimestre anterior. Isso se deve à forte demanda e poder de preço em expansão, compensando o crescimento de despesas antecipado causado por amplas pressões inflacionárias. O Ventas espera que no terceiro trimestre o FCO esteja entre US$ 0,73-0,78/ação. No final do mês de maio, o Ventas declarou um dividendo trimestral de US$ 0,45/ação.
▶Federal Realty Investment Trust (FRT) assinou contrato com 137 arrendamentos, o que compreende 53.634 m2 de espaço de varejo. Com relação a uma base de espaço comparável, alugou 52.220 m2, o que equivale um aluguel médio de US$ 3,33/m2 para esse ano, representando um crescimento de rolagem de caixa nesses espaços comparáveis de 5%, 13% em linha de reta base. Durante o 2T22 a empresa adquiriu três ativos totalizando 92.900 m2 com 93 acres de terra por um preço total de compra de US$ 434 milhões. A vacância em junho foi de 8%, seu portfólio estava 94,1% locado no final do 2T22.
▶Innovative Industrial Properties, Inc (IIPR). As ações subiram 1,7% após a quarta-feira (03/08), devido a receita mais forte do que esperado para o REIT, com destaque a aquisição e locação de novas propriedades. A receita foi de US$ 70,5 milhões no final do mês de junho, superando a estimativa média dos analistas de US$ 69,1 milhões e saltou de US$ 48,9 milhões com relação ao 2T21. As despesas totais do segundo trimestre totalizaram US$ 26,4 milhões em comparação com US$ 16,9 milhões no 2T21.
O REIT se concentra na indústria regulamentada de cannabis dos EUA, adquiriu quatro propriedades localizadas no Arizona, Maryland, Massachusetts e Texas de 1o de abril a 3 de agosto. Fora isso, a empresa executou cinco emendas de arrendamento para fornecer reembolso por mais melhorias em propriedades localizadas em IIinois, Michigan, Nova York e Pensilvânia.
▶Granite Point Mortgage Trust Inc (GPMT) apresentou bons resultados neste segundo trimestre, com crescimento modesto de carteira e aumento dos rendimentos. As ações do REIT hipotecário subiram 1,2% na segunda-feira (08/08). Após o aumento do portfólio no setor multifamiliar, o GPMT está reforçando o balanço patrimonial aumentando a liquidez de caixa, sendo medidos na adição de novos empréstimos até que ocorra maior estabilidade no mercado, segundo o CEO e presidente Jack Taylor.
As despesas totais foram de US$ 9,5 milhões no final de junho, acima dos US$ 8,7 milhões do 2T21. O dividendo distribuído no trimestre foi e US$ 0,22/ação, o que excedeu a expectativa média dos analistas de US$ 0,16/cota, porém foi inferior em relação ao mesmo trimestre do ano passado, que foi de US$ 0,29/ação.
Por que investir em Fundos Imobiliários?
O investimento em Fundos Imobiliários é uma das formas mais inteligentes de investir em imóveis. Além dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível investir nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário, do Brasil e do mundo, através do REITs americanos.
Desempenho da Carteira Capitalizo de FIIs e REITs
Abaixo, segue o desempenho Carteira Capitalizo de FIIs e REITs desde Outubro de 2017 até hoje. Perceba que, nesse período, o nosso retorno é muito superior ao apresentado pelo IFIX:
