O QUE É UM FUNDO IMOBILIÁRIO?

Um fundo imobiliário é uma modalidade de investimento em que o investidor compra cotas de ativos relacionados ao mercado imobiliário.

Um FII pode ser, na linguagem utilizada pelo mercado, de “papel” ou de “tijolo”.

Isso quer dizer que, em um FII de papel, o gestor irá adquirir, com o dinheiro das cotas, papéis como CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário).

Já no FII de tijolo, o gestor irá comprar imóveis reais, tanto urbanos como rurais, já construídos ou em construção. Tudo vai depender da estratégia de investimento daquele FII.

POR QUE INVESTIR EM UM FUNDO IMOBILIÁRIO?

O investimento em Fundos Imobiliários é uma das formas mais inteligentes de investir em imóveis.

Além dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível investir nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário, do Brasil e do mundo (esse, através do REITs americanos).

COMO O INVESTIDOR É REMUNERADO?

Aqui está a grande vantagem dos FIIs. Uma vez adquiridas cotas de um FII, é como se você possuísse um pedaço de um shopping, de um hospital, ou de um galpão industrial, por exemplo.

Da mesma forma como acontece diretamente no mercado imobiliário, os imóveis do seu FII terão que pagar um aluguel para a gestora. Isso porque estão ocupando o imóvel que pertence ao Fundo.

Dessa forma, o FII remunera o investidor repassando a ele uma parcela desse aluguel sob a forma de rendimento mensal (dividendos). O mais interessante é que esse rendimento não é tributado pelo Imposto de Renda.

Só há cobrança de IR quando o investidor vende suas cotas com lucro. Nesse caso, a alíquota é de 20%.

Além disso, o investidor possui um pedaço de um imóvel, mas não tem que se preocupar com a administração, cobranças, nem burocracias.

Isso fica a cargo da gestora do Fundo, que para isso recebe uma taxa de gestão, e da administradora, que recebe uma taxa de administração.

Em linhas gerais, a gestora cuida do negócio em si, negociando contratos, arranjando inquilinos e adquirindo novos imóveis, e a administradora cuida da parte contábil e de supervisão da gestão.

Existem, portanto, diversas vantagens de investir em um FII, como isenção de imposto de renda, alta liquidez da maioria dos ativos e diversificação da carteira de investimentos.

Ocorre que os FIIs são ativos de renda variável e, portanto, suas cotas sofrem variação de preço de acordo com alguns comportamentos do mercado.

SIMULADOR DE RENDA COM FUNDO IMOBILIÁRIO

A ideia do simulador é mostrar, na prática, como se comportou uma aplicação feita em um dos Fundos Imobiliários que está entre as nossas recomendações.

Esse FII atua na atividade de locação de galpões logísticos é composto por 20 imóveis e uma base bem diversificada de locatários.

Ou seja, esse Fundo é um dos melhores do mercado e sempre fez parte da nossa Carteira Recomendada.

Vale lembrar que esse FII está na B3 desde o início de 2011 e que ele pagou dividendos todos os meses durante esse período – o que “facilita a vida” de quem quer viver de renda.

Apenas para fins de simulação, pois não existe valor mínimo para investir em FIIs, vamos considerar que tenhamos feito uma aplicação de R$ 50.000 nesse Fundo, em 2011.

No gráfico abaixo, mostramos a evolução, desde 2011, do quanto ele pagou somente em dividendos, durante o período:

Perceba que, em 2011, o retorno foi de R$ 3.950 ou 7,9% em relação à aplicação de R$50.000. Conforme o Fundo foi crescendo e aumentando seus rendimentos, os dividendos também cresceram.

Considerando 2022, o retorno foi de R$7.978 ou 15,95% em relação à aplicação inicial de R$50.000.

Isso mesmo que você leu: somente em 2022, o retorno foi de quase 16% apenas em dividendos – uma taxa superior a +1,3% ao mês.

Se considerarmos os recebimentos de dividendos desde 2011, o retorno total teria sido de R$68.000 ou +136% em relação ao aporte inicial.

RETORNO TOTAL 

Não podemos esquecer que, além dos dividendos, podemos ganhar dinheiro com a valorização das cotas.

No caso do Fundo Imobiliário da nossa simulação, considerando o retorno de dividendos somado ao que as cotas se valorizaram na B3, o resultado final é de um ganho total de +455%.

No mesmo período, o CDI rendeu +175%, e a Poupança, +87%. Já a Inflação (IPCA) foi de +98,8%.

Para se ter ideia do quão fantástico é esse retorno de +455%, o metro quadrado no bairro carioca do Leblon, o mais caro do Brasil, era de R$15.900 em 2011 e subiu para R$21.900 no final de 2022 – uma valorização de apenas +37,74% no período.

POR QUE INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS E REITS?

O investimento em Fundos Imobiliários e REITs são duas das formas mais inteligentes de investir em imóveis.

Além dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível investir nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário, do Brasil e do mundo, através do REITs americanos.

DESEMPENHO DA CARTEIRA DE FIIS E REITS DA CAPITALIZO

Abaixo, segue o desempenho Carteira Capitalizo de FIIs e REITs desde Outubro de 2017 até hoje. Perceba que, nesse período, o nosso retorno é muito superior ao apresentado pelo IFIX: