Artigo Especial | Fundo Imobiliário de tijolo ou papel. Qual Escolher?

Você tem buscado novas formas de ter melhores resultados na carteira? O que acha de investir em fundos imobiliários para 2022?

É importante que as estratégias de cada investidor mudem conforme o cenário que se apresenta, sendo que, assim como no livro A Arte da Guerra, de Sun Tzu, as posições táticas e análises de pontos fortes podem fazer a diferença.

Para facilitar a sua tomada de decisão, acompanhe a leitura e confira como os fundos imobiliários de tijolo e papel podem vir a ser boas oportunidades!

QUAIS SÃO AS VANTAGENS DE INVESTIR EM FIIS?

Só o fato de poder investir em grandiosos empreendimentos de qualidade, sem sombra de dúvidas já é uma excelente vantagem dos fundos imobiliários.

Os FIIs permitem que, com poucos recursos, você invista não somente em imóveis residenciais, mas shoppings, hotéis, hospitais, galpões logísticos etc.

O fator liquidez é um aspecto preponderante, pois é possível negociar as cotas diretamente no home broker e não precisar levar meses para comprar um imóvel.

Vale salientar que é mais fácil para os investidores em termos de decisão, pois há uma gestão profissional que cuida da alocação de recursos para ter uma boa rentabilidade.

A dor de cabeça de resolver burocracias com documentações, manutenção de imóveis, bem como lidar com inquilinos problemáticos também não será sua.

Além disso, o investimento em FIIs te protege das oscilações da inflação e os rendimentos são isentos de tributação, o que é um baita benefício para pessoas físicas.

QUAL É A DIFERENÇA ENTRE FIIs DE TIJOLO E FIIS DE PAPEL?

Antes de você procurar os códigos dos ativos e negociar na bolsa, não podemos deixar de esclarecer qual é a diferença entre os dois principais tipos de FIIs disponíveis.

Os fundos de tijolo tem o propósito de colocar recursos em imóveis já construídos, permitindo a exploração comercial desses empreendimentos para receber aluguéis.

Uma boa dica para escolher ótimos fundos de tijolo, além de observar a rentabilidade, é verificar se a taxa de vacância está alta e qual é o tempo de duração dos contratos.

Já os fundos imobiliários de papel investem seu dinheiro em títulos, geralmente de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário.

Com isso, você pode receber rendimentos de CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários), LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) ou mesmo Letras Hipotecárias.

COMO ESTÁ O ATUAL CENÁRIO PARA ESSES FUNDOS?

O ano de 2021 não foi nada fácil para o mercado de fundos imobiliários de forma geral. O IFIX, índice de fundos imobiliários, terminou o ano com uma queda acumulada de 2,28%.

No entanto, ao avaliarmos dois outros índices relacionados a FIIs vemos comportamentos diferentes da indústria em geral, justamente contrapondo fundos de tijolo com fundos de papel.

Enquanto o Índice Teva de Fundos Imobiliários de Tijolo (antigo IFI-E) fechou 2021 com queda de 6,7%, seu “rival”, o Índice Teva de Fundos Imobiliários de Papel (antigo IFI-E) se valorizou pouco mais de 10% ao longo do ano. Os índices citados reúnem os principais fundos de tijolo e de papel do mercado, respectivamente.

O pior resultado para os fundos de tijolo se deve principalmente a dois importantes segmentos da indústria: de shoppings, que ainda foram afetados por alguns meses de fechamento; e de lajes corporativas, que sofreram com aumento de vacância.

Do outro lado, os fundos de papel acabaram se beneficiando especialmente com o aumento inflacionário, já que muitos CRIs possuem seus rendimentos atrelados ao IPCA ou ao IGP-M.

QUAIS SÃO OS FUNDOS QUE TALVEZ SEJAM BOAS ESCOLHAS PARA 2022?

Nessa dualidade quase que filosófica, colocaremos mais um temperinho para que compreenda melhor a situação dos fundos de tijolo e fundos de papel.

A seguir, a fim de ajudar você a escolher os melhores fundos para investir, visando o cenário do ano que virá, conheça um pouco mais a respeito do XPML11 e IRDM11.

XP MALLS FII (XPML11)

O XP Malls, que é administrado pelo BTG Pactual, é um fundo de tijolo com segmentação em shoppings, cujo patrimônio alcança o valor de quase 2 bilhões de reais.

São mais de 255 mil cotistas desfrutando de um portfólio diversificado de shoppings em São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais, Rio Grande do Norte, Amazonas e Bahia.

Cerca de 91% do seu patrimônio está alocado em imóveis já construídos, enquanto o resto corresponde aos CRIs, cotas de outros FIIs e fundos de renda fixa.

Com a pandemia e o fechamento de shoppings consequentemente, o valor de suas cotas e a distribuição de rendimentos periódicos sofreram sérios impactos.

Porém, tendo em vista a retomada da normalidade desde praticamente o final do ano passado, esse pode ser um dos fundos imobiliários para 2022 com grande potencial, visando o médio e longo prazo.

Inclusive, se compararmos com a performance do IFIX, o XPML11 apresenta uma ótima recuperação e já se posiciona a frente do índice no gráfico de retorno acumulado.

As cotas de XPML11 apresentaram retorno de -3,11% nos últimos doze meses, frente a -2,02% do Índice de Fundos Imobiliários (IFIX). Desde o início das negociações do fundo, em 27/12/2017, as cotas mantêm uma valorização de 23,50%, enquanto o IFIX marca 24,58% no mesmo período, conforme mostrado na imagem abaixo.

IRIDIUM RECEBÍVEIS IMOBILIÁRIOS FII (IRDM11)

Quando se trata dos fundos de papel, a alternativa mais interessante no momento é o FII Iridium Recebíveis Imobiliários, que conta com quase 240 mil cotistas.

Sua gestão ativa tem foco maior em títulos de renda fixa como os CRIs, além de um vasto portfólio de FIIs de tijolo e papéis.

Esse fundo também é administrado pela BTG Pactual e pode ser uma ótima escolha em se tratando de rendimentos, cujo índice de dividend yield bateu 13% em março deste ano.

Além de se aproveitar do bom momento distribuindo bons dividendos, o fundo também se manteve ativamente na emissão de novas cotas em 2021, permitindo expandir seu patrimônio líquido para mais de R$ 3 bilhões.

As cotas de IRDM11 apresentaram retorno de -4,70% nos últimos doze meses, frente a -2,02% do Índice de Fundos Imobiliários (IFIX). Desde o início das negociações do fundo, em 07/03/2018, as cotas mantêm uma valorização de 183,39%, enquanto o IFIX marca 20,27% no mesmo período, como mostrado abaixo.

Por que investir em Fundos Imobiliários?

O investimento em Fundos Imobiliários é uma das formas mais inteligentes de investir em imóveis. Além dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível investir nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário, do Brasil e do mundo, através do REITs americanos.

Desempenho da Carteira Capitalizo de FIIs e REITs

Abaixo, segue o desempenho da Carteira Capitalizo de FIIs e REITs em relação ao IFIX (o índice de fundos imobiliários). Lembrando que essa Carteira faz parte da nossa assinatura Carteiras Capitalizo:

 

No comparativo de desempenho, em um prazo mais longo, a nossa Carteira segue bem acima do IFIX. Abaixo, seguem os desempenhos comparativos, desde Outubro de 2017:

Carteira de FIIs e REITs | Essa carteira entrega uma seleção dos melhores fundos imobiliários daqui do Brasil e internacionais, assim, você investe nos melhores imóveis do planeta e recebe uma parte dos aluguéis cobrados neles.

Lembrando que a nossa Carteira tem como objetivo, além da valorização das cotas, proporcionar Renda Passiva aos investidores com o recebimento de alugueis.

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Analistas Responsáveis

▶ Danillo Sinigaglia Xavier Fratta, CNPI-T EM-1795
▶ Roberto Martins de Castro Neto, CNPI EM-2423
▶ Gabriel Zaiden de Moraes – CNPI EM-3014
▶ Murilo Augusto Gonçalves de Lima CNPI-T EM-3015

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Importante: leia nosso Disclosure antes de investir.

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