Tiago Prux

Possível taxação, inflação, juros altos… 

São muitos os desafios no caminho dos Fundos Imobiliários neste ano.

Será que é o fim dos FIIs? Ainda tem por que comprá-los? Se você quer saber a resposta, acompanhe esse novo artigo da Capitalizo.

Por que os FIIs estão caindo?

Os Fundos Imobiliários têm apresentado quedas e estagnações recentes devido a uma combinação de fatores econômicos e de mercado.

Os 3 principais são:

1 – Alta dos juros

Os juros estão subindo no Brasil, e, quando isso ocorre, os investimentos já comprados de Renda Fixa ficam menos atrativos, pois novos investimentos começam a oferecer taxas maiores.

Se você comprou um título que paga IPCA+8%, por exemplo, quando a SELIC estava em 12%, você continua recebendo esse valor até o vencimento. Mas, se os juros subirem para 14%, novos títulos começarão a pagar mais do que o seu.

Isso faz com que, se você quiser vender antes do vencimento, tenha que aceitar um preço menor, já que ninguém vai querer pagar o mesmo valor por algo que rende menos do que as novas opções disponíveis.

Isso se chama marcação a mercado e afeta vários investimentos, incluindo CRIs, debêntures e títulos públicos – muitos desses presentes nas carteiras dos FIIs.

2 – Aumento da inflação

A inflação mais alta que podemos esperar para 2025 impacta diretamente os custos de manutenção e operação dos imóveis, como reformas, energia e impostos, diminuindo a rentabilidade dos fundos.

Em alguns casos, os aluguéis até podem ser reajustados pela inflação, mas isso nem sempre compensa o aumento das despesas.

3 – Ameaças de tributação de Fundos Imobiliários

O Governo já deixou claro que quer uma “fatia” dos rendimentos dos FIIs…

Essas ameaças de tributação preocupam o mercado porque podem reduzir a atratividade desses investimentos. Vale lembrar que, atualmente, os rendimentos distribuídos pelos FIIs para pessoas físicas são isentos de imposto de renda. 

Se essa isenção for revogada e os rendimentos passarem a ser tributados, o retorno líquido para os investidores diminuiria, tornando os FIIs menos vantajosos.

Essa incerteza no mercado leva muitos investidores a venderem suas cotas, o que pressiona os preços para baixo.

Deixou de ser uma oportunidade? O que fazer com seus FIIs?

Então é isso? Não vale a pena investir mais em FIIs?

É claro que pode ser desanimador olhar para o IFIX e ver que ele está na mesma posição em que estava em 2020…

Porém, desde 2017, nossa carteira de FIIs está tendo um resultado bem positivo – e muito acima do IFIX:

Eu não falo isso para me gabar, mas apenas para mostrar que, mesmo em momentos difíceis do mercado, uma boa seleção de ativos pode prosperar!

Nós gostamos de ativos geradores de renda, principalmente para quem precisa gerar renda. 

A principal questão é essa: se o investidor não tem necessidade de geração de renda no curto prazo, ele não precisa ter fundo imobiliário na carteira. 

Porém, se ele tem essa necessidade, ainda existem sim oportunidades nesse mercado. 

Mas quais?

Quais as maiores oportunidades nos Fundos Imobiliários hoje?

Os Fundos Imobiliários seguem sendo uma alternativa interessante para quem quer investir em imóveis, especialmente em fundos de papel, com alguns negociando até 20% abaixo do valor patrimonial.

Além dos FII, temos os REITs, que são os primos americanos dos Fundos  Imobiliários, que dolarizam sua carteira e ajudam na estabilidade do seu patrimônio.

Além disso tudo, existem os FI-Infras, que são fundos de infraestrutura, isentos de imposto de renda, tanto na distribuição de dividendos quanto na venda da cota, e que também trazem boas oportunidades. 

Por isso, não vale a pena “fugir” desse mercado agora. Mesmo com o papo de uma possível taxação, vale lembrar que há décadas se fala em taxar dividendos, e até hoje não aconteceu. 

Se eu tivesse deixado de investir esperando essa taxação, teria perdido muitas oportunidades ao longo dos anos.

E, como as cotas já caíram bastante, o mercado já precificou esse risco.

Por isso, uma boa carteira de ativos atrelados ao mercado imobiliário é sim um bom investimento hoje. Mas tem que ser uma boa carteira.

CARTEIRA DE FIIS E REITS DA CAPITALIZO

Os resultados da nossa carteira de FIIs e REITs mostram que, mesmo em cenários desafiadores como o atual, é possível ter constância e qualidade nos investimentos — desde que você siga uma estratégia bem definida.

Essa carteira faz parte do plano Capitalizo Invest, voltado para quem quer gerar renda com segurança e diversificação, tanto no Brasil quanto no exterior.

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