Em busca do desejado sonho de “viver de renda”, cada vez mais investidores estão investindo em Fundos Imobiliários.
Então, para lhe ajudar, neste post trazemos 8 variáveis, ou indicadores, para você ficar de olho quando for analisar algum Fundo Imobiliário.
Lembramos que não se deve olhar apenas para uma variável isoladamente.
Por isso, não leve nenhum indicador como verdade absoluta e procure sempre analisar o conjunto de todos eles antes de tomar uma decisão.
Sabendo disso, vamos a elas:
TAXA DE VACÂNCIA
Sendo quase que a informação mais importante de um Fundo Imobiliário, a vacância diz respeito à porcentagem de área não alugada dos imóveis sob gestão.
Essa informação está diretamente ligada à resiliência do fundo ao longo do tempo. Por isso, é importante analisar a vacância atual e também a histórica.
Fazendo essa análise mais completa, o investidor terá mais segurança para avaliar se determinado fundo é resiliente perante crises como, por exemplo, a da Covid-19, já que, em tempos favoráveis, o mercado como um todo é naturalmente altista.
Você pode encontrar esse dado nos relatórios mensais de cada Fundo Imobiliário e, por padrão, quanto menor, mais constante e em tendência de queda, melhor.
DIVIDEND YIELD
Essa métrica representa o quanto um fundo distribuiu de dividendos ao longo dos últimos 12 meses em relação ao valor atual da sua cota.
Para encontrar esse indicador, soma-se os últimos 12 pagamentos, divide-se o resultado pelo valor da cota e, por fim, multiplica-se por 100 para obter a porcentagem.
Por exemplo, digamos que um fundo pagou, nos últimos 12 meses, em média, R$ 1,00 ao mês.
Sendo assim, são R$ 12,00 ao ano (1,00 x 12), que, divididos pelo valor de uma cota de R$ 200, resultam em 0,06.
Ou seja, esse fundo teve um dividend yield de 6,00% nos últimos 12 meses.
Entendido como esse indicador é calculado, fica fácil perceber que, quanto maior o DY, melhor.
Porém, ele não deve ser analisado isoladamente, pois de nada adianta um fundo ter um DY alto sem consistência de pagamentos.
Por isso, é fundamental avaliar outros indicadores para tomar uma decisão mais sólida.
ATIPICIDADE DOS CONTRATOS
Quando falamos em contratos de imóveis comerciais para locação, existem dois tipos: típicos e atípicos.
Os contratos típicos geralmente duram 5 anos e possuem revisão ao final do 3º ano, quando proprietário e inquilino reavaliam as condições com base no mercado.
Já os contratos atípicos costumam durar cerca de 10 anos e não possuem revisão ao longo do período, apenas reajustes anuais.
Esse tipo de contrato é mais comum em galpões logísticos ou imóveis com finalidade específica, sendo bastante utilizado em operações de BTS (built-to-suit) e SLB (sale-lease-back).
Portanto, é importante equilibrar os tipos de contratos na carteira.
No entanto, uma maior presença de contratos atípicos torna o portfólio mais defensivo, já que aumenta a previsibilidade dos rendimentos, especialmente em períodos de turbulência econômica.
PRAZO DOS CONTRATOS
O prazo dos contratos complementa a análise da atipicidade, pois um fundo pode ter contratos atípicos, mas com vencimentos próximos.
De forma geral, quanto maiores os prazos de vencimento, melhor, pois isso aumenta a previsibilidade dos rendimentos futuros.
Assim, esse indicador ajuda a ter uma visão mais clara de médio prazo.
VOLATILIDADE DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS
A volatilidade dos FIIs, em geral, é naturalmente mais baixa do que a média do mercado.
Fundos com baixa volatilidade histórica tendem a se comportar melhor em momentos de crise, quando a previsibilidade no curto prazo fica comprometida.
LIQUIDEZ DOS FUNDOS IMOBILIÁRIOS
A liquidez representa a facilidade de transformar um ativo em dinheiro. Quanto mais rápido isso ocorre, sem grandes oscilações de preço, melhor.
Geralmente medida pelo volume negociado diariamente, um fundo possui liquidez saudável quando movimenta acima de R$ 500 mil por dia, proporcionando mais segurança para entrar ou sair de uma posição.
VALOR DE MERCADO / VALOR PATRIMONIAL (P/VP)
Esse é um indicador de interpretação simples, mas que pode ser perigoso se analisado isoladamente.
Quando o P/VP está acima de 1,00, o fundo negocia acima de seu valor patrimonial, ou seja, está mais caro no mercado do que o valor dos imóveis.
Já quando está abaixo de 1,00, o fundo negocia com desconto.
No entanto, é importante lembrar que os ativos de mercado são precificados constantemente, enquanto os imóveis físicos são reavaliados poucas vezes ao ano.
Por isso, esse indicador pode estar defasado e deve ser analisado com cautela.
CAIXA/PL
Essa porcentagem indica quanto do patrimônio líquido do fundo está em caixa, ou seja, não alocado em ativos.
Aqui não existe certo ou errado, o importante é avaliar se o nível de caixa faz sentido dentro da estratégia do fundo.
Por exemplo, não faz sentido manter muito caixa em períodos de juros baixos, já que esses recursos costumam ser aplicados em renda fixa de alta liquidez, com menor retorno.
Assim, cabe ao investidor avaliar se a gestão está sendo eficiente na alocação desses recursos.
POR QUE INVESTIR EM FUNDOS IMOBILIÁRIOS E REITS?
O investimento em Fundos Imobiliários e REITs é uma das formas mais inteligentes de investir em imóveis.
Além dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível investir em empreendimentos logísticos, corporativos, shoppings, entre outros, além de ativos atrelados ao mercado imobiliário, tanto no Brasil quanto no exterior, por meio dos REITs.
DESEMPENHO DA CARTEIRA DE FIIS E REITS
Abaixo, você confere o desempenho da nossa Carteira de FIIs e REITs ao longo do tempo. Perceba que, nesse período, o nosso retorno é superior ao apresentado pelo IFIX:
COMO TER ACESSO À NOSSA CARTEIRA
Essas estratégias fazem parte da assinatura Capitalizo Invest, que oferece acesso imediato a análises, relatórios exclusivos e recomendações práticas para investir com consistência e segurança.
Com poucos minutos por mês, você consegue acompanhar e seguir todas as recomendações.
Clique no botão abaixo e comece agora mesmo a investir com estratégia e foco em resultados.
