Os fundos imobiliários são uma ótima alternativa para investimentos, principalmente para quem deseja se expor ao mercado imobiliário. Também, os FIIs acabam sendo uma rota importante de entrada para aqueles que estão começando a investir em renda variável, muito por conta de seus dividendos mensais e sua menor volatilidade histórica quando comparado às ações, por exemplo.
Entretanto, mesmo diante de todas as vantagens que os fundos imobiliários nos proporcionam, há algumas coisas para se ficar de olho antes de investir. Para te auxiliar nesse processo de estudo, separamos cinco indicadores a se analisar em um FII. Não são os únicos, claro! Mas, em nossa visão, são cinco dos mais importantes nesse processo de escolha. Confira!
Diversificação
O primeiro aspecto a se analisar em um FII é a sua diversificação. Quantos imóveis ele possui? Quantos inquilinos o fundo tem? Ou, se for um fundo de papel, quantos ativos estão em sua carteira?
Mas por que estas questões são importantes? Vamos analisar um caso hipotético (e que já ocorreu realmente no mercado, em um tempo não tão distante).
Suponhamos que exista um FII de código ABCD11 e que ele possua um único imóvel com um único locatário, ou seja, um fundo monoativo e monolocatário, como costumamos chamar. Se esse inquilino resolve deixar o imóvel, o fundo simplesmente perde toda a sua fonte de renda. O mesmo ocorre caso haja algum problema no imóvel que impeça as atividades no local.
Portanto, recomendamos fortemente que se dê preferência a FIIs que possuam vários ativos em seu portfólio e que também detenham uma quantidade razoável de locatários. Assim, caso haja algum problema com esses ativos e/ou inquilinos, o impacto nas receitas do fundo não será tão evidente.
Vacância
A vacância é um indicador que expressa o quanto de área vaga há em um fundo. Se um FII possui 10.000 m² de área locável total, somando-se todas as áreas locáveis de todos os seus imóveis, e 1.000 m² estão desocupados, então temos uma vacância de 10% (1.000/10.000, em percentual). Ou seja, 10% de toda a área que o fundo possui não está sendo alugada. Portanto, não está gerando receita.
Disso, podemos extrair que quanto menor a vacância, melhor, já que cada vez mais áreas do FII estarão ocupadas gerando faturamento. E, quanto mais faturamento, maior será a distribuição de dividendos aos cotistas do fundo.
Desta forma, se você busca potencializar a geração de proventos de sua carteira, priorize FIIs com baixa vacância. Vale ressaltar, no entanto, que pode-se haver períodos mais complicados para determinados segmentos, elevando as taxas de vacância.
No auge da pandemia, observamos muitos FIIs de shoppings, por exemplo, com vacâncias bastante elevadas, já que os empreendimentos ficaram por muito tempo fechados. Algo que passou a melhorar à medida que conseguimos retomar melhores níveis de normalidade. Portanto, analise sempre o índice em períodos mais longos.
Preço / Valor Patrimonial (P/VP)
Esse é um indicador bastante utilizado não somente por FIIs, mas também na análise de ações. O Preço / Valor Patrimonial, ou somente P/VP, ou P/VPA, relaciona o valor de mercado do fundo com seu patrimônio líquido. Ele nos dá uma boa noção do quanto as cotas de um fundo estão sendo negociadas em relação ao seu valor patrimonial.
De forma genérica, quanto menor for o valor do P/VP, melhor, já que indica que o FII esteja sendo negociado com valor bem inferior ao seu patrimônio líquido. E o patrimônio líquido de um fundo imobiliário costuma refletir quase que totalmente o valor total de seus ativos, já que geralmente há pouco passivo.
Entretanto, cabe algumas considerações. Em casos de P/VP muito baixos, pode haver motivos ruins para isso. Podemos voltar ao caso do nosso exemplo anterior, do FII ABCD11, monoativo e monolocatário e que perdeu seu único inquilino. O mercado certamente irá reagir de forma negativa ao acontecimento, levando a uma sequência de quedas do valor de suas cotas.
Neste caso hipotético, pode ser que você se depare com um P/VP de 0,3x, por exemplo, para o fundo ABCD11. Já que o P/VP está tão baixo, isso deveria ser positivo, certo? Errado. Ou melhor, não necessariamente. Ao estudar sobre nosso FII ABCD11 você certamente descobriria que se trata de um fundo com problemas, e que talvez não seja uma boa ideia de se investir.
Como conclusão, podemos ressaltar que o P/VP pode e deve ser usado como um dos mais importantes indicadores para análise. Porém, ele não deve ser usado de forma isolada, assim como qualquer indicador também não.
Dividend Yield (DY)
O Dividend Yield, ou somente DY, ou Yield, também é mais um indicador utilizado tanto para FII quanto para ações. Ele reflete a quantidade de dividendos pagos em relação ao preço da cota de um fundo. Se um FII pagou, por exemplo, R$ 10,00 / cota de dividendos nos últimos doze meses, e sua cota custa atualmente R$ 100,00 no mercado, então temos um Dividend Yield de 10%.
O DY pode facilmente nos livrar de algumas possíveis confusões. Vejamos dois FIIs hipotéticos, o FGHJ11 e o ASDF11. Uma cota do primeiro custa R$ 100,00, e ele pagou R$ 8,00 / cota de proventos nos últimos doze meses. Já a cota do segundo custa R$ 1.000,00, tendo pagado R$ 70,00 / cota de dividendos neste mesmo período.
Analisando friamente os números, pode-se acreditar que seria mais vantajoso ter comprado o ASDF11, já que ele pagou mais dividendos (R$ 70,00 contra “somente” R$ 8,00 do outro).
Vamos analisar de outra forma. Se você tivesse R$ 100 mil para investir. Daria para comprar 1.000 cotas de FGHJ11, o que teria lhe rendido R$ 8.000,00 de dividendos. Já no caso do ASDF11, você poderia comprar somente 100 cotas, o que teria lhe rendido R$ 7.000,00 de proventos.
Calculando o Dividend Yield de cada um, temos Yields de 8% para FGHJ11 e de 7% para ASDF11. Bingo! A simples análise do DY poderia ter nos auxiliado de antemão nesse problema.
Por fim, e novamente falando, por mais importante que seja o Dividend Yield, ele também não deve ser analisado de forma isolada. Principalmente porque ele pode refletir momentos imprecisos. O fundo pode ter sido beneficiado por algum acontecimento ou momento econômico, e com isso distribuiu mais dividendos do que o normal nos últimos 12 meses. Analise sempre o índice em períodos mais longos.
Qualidade da gestão
O último indicador, e não menos importante, é um indicador mais qualitativo. Diz respeito à qualidade de gestão de um fundo imobiliário. Afinal, os fundos são geridos por equipes especializadas. São eles os responsáveis justamente pela gestão de todos os ativos e locatários.
Portanto, é extremamente importante estudar sobre a equipe. Qual o histórico dela? Há pessoas qualificadas e com expertise e experiência suficientes para gerir o fundo? Eles já causaram algum problema com o fundo no passado? Se sim, como contornaram? Eles gerem outros fundos além deste?
Essas são apenas algumas questões que devem ser respondidas ao longo da pesquisa sobre a gestora de um fundo. E, por mais qualitativas que tais perguntas sejam, atualmente são facilmente encontradas através da internet. Portanto, fique de olho bem aberto nisso!
Nossos resultados em Fundos Imobiliários e REITS
Nesse artigo, vimos cinco dos mais importantes indicadores a serem analisados antes de se investir em fundos imobiliários. Não são, nem de longe, os únicos! Mas, através desses, você já pode ter um bom embasamento para se livrar de problemas que poderão gerar dor de cabeça e prejuízo no futuro.
Agora, você verá nas próximas linhas quais os resultados alcançados pelo nosso time de análise no mercado de FIIs e REITs, conforme a visão dos cinco diferentes indicadores que passamos neste post. Essa Carteira é resultado de um estudo constante do mercado imobiliário e da aplicação prática dos conceitos que você viu aqui. Confira!
Desempenho da Carteira Capitalizo de FIIs e REITs
Abaixo, segue o desempenho da Carteira Capitalizo de FIIs e REITs em relação ao IFIX (o índice de fundos imobiliários). Lembrando que essa Carteira faz parte da nossa assinatura Carteiras Capitalizo:
No comparativo de desempenho, em um prazo mais longo, a nossa Carteira segue bem acima do IFIX. Abaixo, seguem os desempenhos comparativos, desde Outubro de 2017:
Por que investir em Fundos Imobiliários?
O investimento em Fundos Imobiliários é uma das formas mais inteligentes de investir em imóveis. Além dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível investir nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário, do Brasil e do mundo, através do REITs americanos.
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Analistas Responsáveis
▶ Danillo Sinigaglia Xavier Fratta, CNPI-T EM-1795
▶ Roberto Martins de Castro Neto, CNPI EM-2423
▶ Gabriel Zaiden de Moraes – CNPI EM-3014
▶ Murilo Augusto Gonçalves de Lima CNPI-T EM-3015
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Importante: leia nosso Disclosure antes de investir.
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