Tiago Prux

Você quer investir em Fundos Imobiliários, mas ainda não tem muito conhecimento sobre o assunto?

Então saiba que existem alguns fatores essenciais que precisam ser analisados antes de investir.

Claro, não são os únicos. O processo de análise completo deve englobar diversos fatores.

Mas, para que você faça melhores investimentos em FIIs, trouxemos uma lista com sete pontos-chave que influenciam na escolha para a sua carteira.

Confira!

DE OLHO NA VOLATILIDADE!

Antes de mais nada, cabe citarmos que os Fundos Imobiliários (FIIs) são uma boa alternativa para investidores que desejam ter imóveis como patrimônio  e, através deles, nem é preciso ter muito dinheiro para comprar cotas.

No entanto, é importante ter em mente que, assim como ocorre com ações, os FIIs também estão sujeitos às oscilações de preços no mercado financeiro, já que suas cotações não são fixas.

A volatilidade é a medida que nos mostra o famoso “sobe e desce” do preço das cotas, utilizando dados históricos para identificar o quanto o ativo costuma oscilar. Historicamente, FIIs possuem volatilidade menor do que ações, o que, em tese, significa maior segurança.

Mas isso não é regra: volatilidade passada não garante comportamento futuro.

Ainda assim, dentro dos próprios FIIs, é possível analisar quais apresentam oscilações menores, sendo opções mais defensivas em cenários de incerteza.

A FAMOSA VACÂNCIA

Vacância significa “o que está vago”. Nos FIIs, trata-se das áreas dos imóveis que estão sem locatários.

Ela é expressa em percentual: basta dividir a área vaga pela área bruta locável (ABL).

Uma vacância menor indica menos espaços vazios e, portanto, mais aluguel sendo gerado. Por isso, analisar a vacância é fundamental para entender a saúde operacional de um fundo.

VAMOS FALAR DOS CONTRATOS

Quando alguém aluga um imóvel, formaliza um contrato. Nos FIIs, funciona da mesma forma.

Existem dois tipos principais: contratos típicos, que geralmente duram cerca de cinco anos e possuem revisional no terceiro ano; e contratos atípicos, que costumam ter prazos maiores, muitas vezes acima de dez anos, sem revisional, mas com multas elevadas em caso de rescisão.

Investidores que buscam estabilidade tendem a preferir contratos atípicos por trazerem previsibilidade. Porém, em alguns segmentos, como lajes corporativas, contratos típicos são a regra — e isso não deve ser usado como único critério de exclusão.

DE OLHO, TAMBÉM, NO PRAZO DOS CONTRATOS

Mesmo que um FII tenha bons contratos atípicos, é essencial observar o prazo de vencimento de cada um.

Muitos contratos vencendo ao mesmo tempo podem gerar preocupação e impactar a precificação das cotas, enquanto vencimentos distribuídos ao longo do tempo oferecem maior estabilidade.

Prazos longos reduzem a chance de saída do locatário e aumentam a previsibilidade de receitas.

AH, A LIQUIDEZ!

A liquidez é uma das grandes vantagens dos FIIs em relação aos imóveis físicos. Ela representa a facilidade de converter cotas em dinheiro.

Em um imóvel físico, a venda pode levar meses e, muitas vezes, ocorrer por um valor abaixo do desejado.

Já nos FIIs, a venda pode ocorrer em horas ou poucos dias. Quanto maior a liquidez — ou seja, quanto mais negociado é o fundo, maior a facilidade de abrir e encerrar posições.

O FAMOSO INDICADOR P/VP

O P/VP é um indicador fundamental tanto para ações quanto para FIIs. Ele compara o preço de mercado com o valor patrimonial do fundo.

Valores abaixo de 1 indicam que a cota está sendo negociada abaixo do patrimônio líquido, o que pode representar oportunidade.

Porém, cotações muito baixas também podem sinalizar má gestão, problemas nos imóveis ou riscos estruturais.

Por isso, o indicador deve ser analisado com cautela e nunca de forma isolada.

POR FIM, OS DIVIDENDOS

Os dividendos são um dos maiores atrativos dos FIIs. Para quem deseja formar uma carteira de renda, os fundos imobiliários podem ser ainda mais vantajosos do que ações.

O principal indicador é o Dividend Yield (DY), que mostra quanto o fundo pagou de proventos nos últimos 12 meses em relação ao preço atual.

Vale destacar que os dividendos dos FIIs são isentos de Imposto de Renda, o que aumenta sua atratividade.

CONCLUSÃO

O investimento em FIIs é extremamente atrativo e pode fazer parte de praticamente qualquer portfólio.

É uma das formas mais inteligentes de investir em imóveis, com isenção de IR sobre rendimentos, possibilidade de diversificação entre setores (logístico, corporativo, shoppings, papel, híbridos etc.) e acesso a ativos de alto padrão, inclusive REITs americanos.

Porém, como vimos, são muitos os detalhes importantes antes de alocar cotas na carteira. Por isso, contar com uma análise profissional é essencial para tomar decisões acertadas.

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