Tiago Prux

Você quer investir em Fundos Imobiliários, mas ainda não tem muito conhecimento sobre o assunto? Então saiba que existem alguns fatores essenciais que precisam ser analisados antes de investir.

Claro, não são os únicos! O processo de análise completo deve englobar diversos fatores. Mas, para que você faça melhores investimentos em FIIs, trouxemos uma lista com 7 pontos-chave que influenciam na escolha para a sua carteira.

Confira!

1. DE OLHO NA VOLATILIDADE!

Antes de mais nada, cabe citarmos que os Fundos Imobiliários (FIIs) são uma boa alternativa para investidores que nutrem o sonho de ter imóveis como patrimônio. Além disso, precisamos deixar claro que, através dos FIIs, nem é preciso ter muito dinheiro para comprar as cotas.

No entanto, é importante ter em mente que, assim como ocorre com as ações, os Fundos Imobiliários também estão sujeitos às oscilações de preços no mercado financeiro, já que suas cotações não são fixas!

Mas o que é a tal da “Volatilidade” dita no título? De forma resumida, a volatilidade é uma medida estatística que nos dá uma noção do famoso “sobe e desce” do preço das ações, ou, nesse caso, das cotas.

São usados dados históricos para calcular a volatilidade, seja de meses ou até anos anteriores.

Explicado sobre a famosa (e abreviada) “Vol.”, cabe citarmos que os FIIs costumam ter, historicamente falando, uma volatilidade menor do que as ações. Isso, portanto, pode ser traduzido como maior segurança.

Entretanto, não é regra! Como dito, nos baseamos em dados históricos para calcular a volatilidade. O que acontecerá com os preços no futuro, infelizmente, nada sabemos.

Voltando ao fato de os FIIs terem, historicamente, uma “Vol.” menor que as ações, ainda assim podemos analisar dentre os próprios fundos, quais deles costumam apresentar uma volatilidade ainda menor.

Ao observar situações de incerteza com o cenário futuro, os fundos que tendem a apresentar menores oscilações costumam ser uma opção ainda mais defensiva de carteira. Portanto, fiquemos de olho da volatilidade dos FIIs.

2. A FAMOSA VACÂNCIA

O significado de vacância, ao pé da letra, é: “Aquilo que está vago”. Para os FIIs que investem em imóveis, portanto, não fica difícil imaginarmos o que pode traduzir a tal vacância: Trata-se das áreas dos imóveis que encontram-se sem locatários.

A vacância, geralmente, é expressa em valores percentuais. Para isso, basta dividir toda a área vaga de um empreendimento pela sua área total que pode ser locada (chamada de ABL).

Ou seja, se um imóvel possui 200 mil metros quadrados de ABL e há 20 mil metros disponíveis para locação, isso quer dizer que a taxa de vacância é de 10%.

Dito isso, conseguimos enxergar o quanto a análise da vacância dos FIIs é fundamental. Quanto menor a vacância, menos espaços vagos seus imóveis possuem, e, consequentemente, mais aluguel está sendo gerado.

3. VAMOS FALAR DOS CONTRATOS

Quando alguém, ou alguma empresa, decide por alugar um imóvel, formaliza-se um contrato de locação. No caso dos FIIs, portanto, são formalizados contratos entre o fundo e seus inquilinos.

Há dois tipos de contratos que são comumente utilizados nessa ocasião, e você irá entender a importância de saber alguns detalhes sobre eles.

O primeiro, chamado de contrato típico, costuma possuir uma duração mais curta, de 5 anos geralmente. Os valores dos aluguéis são reajustados anualmente, por uma taxa acordada (IPCA, IGP-M, …), e há uma revisional do valor do principal ao final do 3º ano.

Por fim, existem os contratos atípicos, que geralmente possuem duração maior, podendo ser de mais de 10 anos. Os valores dos aluguéis são reajustados também pela inflação, mas não há revisões do valor do principal.

Em contrapartida, é muito comum desses contratos atípicos carregarem uma multa em caso de rescisão antecipada, no valor da soma de todos os aluguéis faltantes.

Dito tudo isso, os investidores que visam o longo prazo costumam dar mais preferência para acordos atípicos, pois isso pode representar maior previsibilidade de recebimentos.

Cabe ressaltar, no entanto, que o fato de um FII possuir apenas contratos típicos em seu portfólio (algo muito comum no segmento de lajes corporativas, por exemplo), não deve ser utilizado, única e exclusivamente, como critério de exclusão.

Como dito, em certos segmentos, é raro encontrarmos contratos atípicos.

4. DE OLHO, TAMBÉM, NO PRAZO DOS CONTRATOS

Complementando o tópico anterior, a análise do prazo de vencimento dos contratos é de suma importância na hora de verificar qual FII deve ser alocado em sua carteira.

Por mais que o FII tenha uma boa representatividade de contratos atípicos, pode ser que esses estejam se aproximando do vencimento e tragam certa preocupação.

Em um conceito geral, quanto maior for o prazo estabelecido nos contratos, a tendência é que haja uma boa previsão de receita ao decorrer do período.

Prazos longos contam com menor propensão dos locatários desocuparem o imóvel e, a partir dessa decisão, terem que arcar com possíveis multas rescisórias.

Falando em desocupar imóvel, voltamos ao conceito de vacância. De forma geral, preferimos FIIs com o menor nível de áreas vagas.

Além disso, fundos que dispõem de muitos contratos vencendo no mesmo ano ou próximo disso, por exemplo, podem sofrer uma certa desvalorização das cotas, dada menor preferência por aqueles que possuem vencimentos mais pulverizados.

5. AH, A LIQUIDEZ!

Sendo uma das principais vantagens dos fundos imobiliários em comparação com o investimento em imóveis físicos, a liquidez é um fator preponderante a ser analisado.

De forma geral, entende-se por liquidez a capacidade de reverter as cotas do fundo em dinheiro no mercado secundário, ou seja, a rapidez em que se pode vender um ativo.

Com isso, você pode contar com a liberdade de vender as suas cotas em qualquer momento, algo que seria mais trabalhoso se fosse uma negociação de imóvel físico.

Imagine a seguinte situação: Um investidor, que possui seu patrimônio investido em um imóvel, precisa urgentemente reaver seu dinheiro de volta. Quando ele conseguirá vender esse imóvel?

Mesmo conseguindo fazer isso em pouco tempo, muitas das vezes ele tem que se desfazer do ativo à preços muito mais baixos do que gostaria.

Dessa forma, da mesma maneira que acontece com as ações, os fundos que têm uma boa imagem no mercado, naturalmente, contam com maior liquidez nas negociações.

Voltando ao exemplo do nosso investidor, caso ele tivesse seu patrimônio investido em FIIs, ele poderia se desfazer de suas cotas em questão de horas, ou de dias (no máximo).

6. O FAMOSO INDICADOR P/VP

Amplamente utilizado na análise fundamentalista, tanto de ações quanto de fundos imobiliários, o indicador P/VP é bem revelador aos acionistas.

Ele é calculado dividindo-se o valor de mercado do fundo pelo seu patrimônio líquido, ou, basta dividir o preço da cota pelo chamado “Valor patrimonial da cota”, que nada mais é do que o patrimônio líquido dividido pela quantidade de cotas que o fundo possui.

Portanto, a partir do P/VP, é possível ter uma percepção se o preço do ativo está barato ou não, verificando, assim, quanto o valor de mercado pode estar acima do valor contábil do fundo imobiliário.

Valores que indiquem resultados abaixo de 1, por exemplo, dão a entender que o fundo está sendo negociado abaixo (em deságio) do que seu próprio patrimônio líquido indica que valha. Ou seja, pode haver uma oportunidade à vista!

Entretanto, identificar cotações muito abaixo do valor patrimonial pode nos dizer que o mercado está precificando um negócio inviável ou, até mesmo, uma má gestão do fundo. Assim, nem tudo são flores. Cuidado!

7. POR FIM, OS DIVIDENDOS

Sem dúvida, um dos grandes atrativos dos FIIs: Os dividendos.

Se você já tem a pretensão de formar uma carteira de dividendos, saiba que o investimento em fundos imobiliários pode ser até mais vantajoso do que as ações.

Para tanto, importante analisar o percentual de Dividend Yield (DY) presente no fundo, ou seja, quanto foi pago de proventos nos últimos 12 meses.

Imaginando que você tenha um fundo que pague o valor de R$ 1,50 de rendimento mensal, temos então o montante de R$ 18,00 no ano. Ainda, suponhamos que a cota do fundo esteja sendo negociada, atualmente, ao preço de R$ 122,50.

Para encontrar o Dividend Yield, basta dividir o resultado de rendimento acumulado por esse valor. Logo, temos um DY de 14,69%.

Nunca é demais ressaltar que, diferentemente do recebimento de um aluguel tradicional, que confere como ganho de capital a distribuição de dividendos, nos FIIs é isenta de Imposto de Renda.

CONCLUSÃO

O investimento em FIIs, como pudemos observar, é extremamente atrativo, podendo fazer parte de praticamente qualquer portfólio. Trata-se de uma das formas mais inteligentes de investir em imóveis.

Além dos rendimentos mensais serem isentos de Imposto de Renda, é possível investir nos principais empreendimentos (logísticos, corporativos, shoppings, entre outros) e títulos de renda fixa, atrelados ao mercado imobiliário, do Brasil e do mundo, através do REITs americanos.

Entretanto, e para encerrarmos, veja que existem vários pormenores relevantes antes de alocar cotas de fundos imobiliários na sua carteira, sendo importante, assim, contar com uma análise eficiente para tomar decisões acertadas.

DESEMPENHO DA CARTEIRA RECOMENDADA DE FIIS E REITS DA CAPITALIZO

Abaixo, o desempenho da Carteira Capitalizo de FIIs e REITs desde outubro de 2017 até hoje.